3. Вопросы к практическому занятию

1. Что такое компаундинг?

2. Что такое коэффициент наращения?

3. Как влияет на величину долга изменение количества начисления процентов в периоде.

4. Что показывает годовая фактическая ставка?

5. Как определить эффективную ставку сложного процента?

6. О чем гласит правило 72-х?

7. Сто такое аннуитет?

8. какие виды аннуитета вам известны?

9. как определить текущую стоимость аннуитета?

10. Дайте определение обратной функции будущей стоимости денег — текущей стоимости (PV) и дисконтного множителя (4-я функция).

11. Что такое будущая стоимость аннуитета (FV) - фактор фон­да накопления при известном размере равномерных платежей (РМТ) (2-я функция).

12. Дайте определение фактора фонда возмещения (норма по­гашения основного долга) при известной будущей стоимости (FV) как обратной (3-й функции) будущей стоимости аннуитета.

13. Приведите формулу расчета обратной функции текущей стоимости аннуитета — взноса на амортизацию капитала (ипо­течной постоянной R_m).

14. Поясните два способа начисления сложных процентов и их реализацию в практических расчетах (авансовый — пренумерандо и декурсивный — постнумерандо).

15. Дайте определение номинальной и эффективной ставки сложных процентов.

16. Дайте определение размера платежей для начисления ос­новной суммы долга (без процентов) (3-я функция сложного процента).

17. Приведите методику расчета размера платежей на амортизацию капитала и ипотечной постоянной.

18. Объясните методы Ринга и Инвуда и технику расчетов по самоамортизирующимся кредитам с погашением процента и основной суммы (равномерно-прямолинейный и равномерно-ан­нуитетный методы).

19. Укажите виды лизинговых договоров и особенности ли­зинговых финансовых расчетов.

20. Приведите методику расчета амортизационных таблиц обслуживания кредита и лизинга.

21. Дайте сравнительную характеристику текущей стоимости кредита и лизинга.

22. Укажите особенности составления плана погашения по финансовому лизингу при аннуитетном характере платежей.

4. Литература

[17-19].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 11

Основные положения об ипотеке. Ипотечно-инвестиционный аналаз

1. Теоретическая часть

В России недвижимое имущество может являться предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства как самого собственника недвижимого имущества так и третьих лиц. Самым распространенным случаем является залог недвижимого имущества для получения денежного кредита.

Порядок залога (ипотеки) недвижимого имущества регулируется Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Кроме того, договор о залоге недвижимого имущества должен быть зарегистрирован. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемое здание (сооружение), либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Обращение взыскания на предмет залога при невыполнении основного обязательства осуществляется по общему правилу в судебном порядке. В качестве исключения требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества могут быть удовлетворены без обращения в суд на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее –предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Эффективность ипотечного кредитования оценивается и креди­тором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок по­гашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, осо­бые условия кредитования.

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как пога­шение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов к пер­воначально полученному кредиту.

ИП = РОД_Г/ИК, (11.1)

где: ИП – ипотечная постоянная;

РОД_Г – годовые расходы по обслуживанию долга;

ИК – величина ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная может быть рассчитана исходя из стоимо­стных параметров – величины годового платежа и первоначальной суммы кредита.

Например, кредит в сумме 800 ден. ед. выдан на 20 лет под 13% с ежеме­сячным погашением. Годовые расходы по обслуживанию долга со­ставят 9,37x12 = 112,5 (ден. ед.).

ИП = 112,5 : 800 = 0,1406, или 14,06%.

Кроме того, для получения ипотечной постоянной можно ис­пользовать таблицы сложного процента.

Если кредит предусматривает ежегодное погашение, то необхо­димо воспользоваться таблицами, рассчитанными с ежегод­ным начислением процента.

Если кредит предусматривает ежемесячное погашение, то ис­пользуются таблицы с ежемесячным начислением процента. При этом фактор взноса в погашение кредита должен быть умножен на двенадцать.

В нашем случае фактор взноса в погашение кредита равен 0,01172:

ИП = 0,01172x12 = 0,1406.

Ипотечная постоянная используется для определения величины годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансового левериджа. Поскольку доля выплат по кредиту, предоставленному на одинаковых условиях, постоянна, сумма годовых расходов по обслу­живанию долга зависит от размера займа.

Например, по кредиту, вы­данному на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением, ипотечная постоянная равна 12,34%. Соответственно величина годовых расхо­дов по обслуживанию долга представлена в табл. 11.1.

Таблица 11.1 – Величина годовых расхо­дов по обслуживанию долга

Ипотечный кредит	Расходы по обслуживанию долга
100 руб. 100 000 руб. 500 000 руб.	12,34 руб. 12 340 руб. 61 700 руб.

Комбинированное финансирование приобретения недвижимос­ти, предусматривающее использование собственных средств инвес­тора и ипотечного кредита, оказывает влияние на распределение до­хода, оценку ставки доходности инвестиций в объект.

Сумма источников комбинированного финансирования должна соответствовать стоимости недвижимости:

С_Н = ИК + СК, (11.2)

где С_н – стоимость недвижимости;

ИК – ипотечный кредит;

СК – собственный капитал инвестора.

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами, осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости. Если для приобретения собственности привлекается ипотечный кредит, у ин­вестора ежегодно появляются расходы, связанные с условиями фи­нансирования: возврат части основного долга и уплата причитаю­щихся процентов. Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступления­ми, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД–РОД, (11.3)

где ЧОД – чистый операционный доход,

РОД – годовые расходы по обслуживанию долга,

ДП – денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе обычно называется финансовым левериджем. Качество финансового левериджа является важнейшим фактором, определяю­щим эффективность использования инвестором заемных средств. В зависимости от условий, на которых предоставляется кредит, фи­нансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрица­тельный либо нейтральный.

Для объективной оценки финансового левериджа следует разли­чать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно оп­ределять соответствующие ставки доходности. Понятие доходности строится на сравнении размеров полученно­го дохода с величиной вложенных средств.

Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отноше­ние чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью, к ее стоимости, представляющей в данном случае сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

R_н = ЧОД/С_н. (11.4)

Ставка доходности на собственный капитал определяется как от­ношение денежных поступлений, представляющих разницу чистого операционного дохода и обязательных платежей банку, к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость:

R_ск = ДП/СК. (11.5)

Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка до­ходности недвижимости равна ставке доходности собственного ка­питала инвестора:

R_н = R_ск. (11.6)

Финансовый леверидж оценивается как отрицательный, если ставка доходности недвижимости больше ставки доходности собст­венного капитала инвестора:

R_н > R_ск. (11.7)

Финансовый леверидж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если ставка доходнос­ти собственного капитала инвестора больше ставки доходности не­движимости:

R_н < R_ск. (11.8)

Пример: Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чис­тый операционный доход – 1500 ден. ед. и имеют равную стоимость 10 000 ден. ед. В каждый объект инвестор вложил одинаковый собственный капитал – по 4000 ден. ед., следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако, поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят по объекту № 1 – 700 ден. ед., а по объекту № 2 – 1000 ден. ед.

Для оценки финансового левериджа рассчитаем показатели до­ходности.

Таблица 11.2 – Расчет показателей доходности

Показатель	Объект №1	Объект №2
Ставка доходности недвижимости	1500/10000 = 15%	1500/10000 = 15%
Ставка доходности собственного капитала	(1500-700)/4000 = 20%	(1500-100)/4000 = 12,5%

Таким образом, финансовый леверидж по объекту № 1 будет оце­ниваться положительно, а по объекту № 2 – отрицательно.

Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый леверидж. Однако отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям. То есть инвес­тору выгодно приобрести объект № 2 на данных условиях финанси­рования, если среднерыночная доходность меньше 12,5%.

Соотношение ставок доходности собственного капитала и недви­жимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитования и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного креди­та. Поэтому анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задол­женности, который показывает удельный вес заемных средств в стои­мости недвижимости:

КИЗ = ИК/С_н. (11.10)

Оценку финансового левериджа можно осуществить без исполь­зования стоимостных показателей на основе таблиц сложного про­цента. Сочетание двух источников финансирования (собственного капитала и ипотечного кредита) позволяет применить технику ин­вестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода.

Пример. Ставка доходности недвижимости – 15%, коэффициент ипотечной задолженности – 70%, кредит получен на 20 лет под 10%, в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов, основной долг будет погашен в конце одним платежом.

Таблица 11.3 – Исходные данные

Удельный вес в инвестированном капитале	Ставка доходности	Взвешенный результат
1. Недвижимость 100%	0,15	0,15
2. Ипотечный кредит 70%	0,10	0,07

Ставка доходности собственного капитала = (0,15-0,07)/(1-0,7) = 0,267, или 26,7%.

Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимос­ти (15%), финансовый леверидж оценивается положительно.

Если оценивается финансовый леверидж при использовании самоамортизирующего кредита, то в качестве ставки доходности заем­ных средств используется ипотечная постоянная.

Пример. Ставка доходности недвижимости 15%. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Самоамортизирующийся кредит представлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением: ИП = 0,01322x12 = 0,1586.

Таблица 11.4 – Исходные данные

Удельный вес в инвестированном капитале	Ставка доходности	Взвешенный результат
1. Недвижимость 100%	0,15	0,15
2. Ипотечный кредит 70%	0,1586	0,111

Ставка доходности собственного капитала = (0,15 – 0,111)/(1 – 0,7) = 0,13 или 13%.

Качество финансового левериджа оказывает влияние условия финансирования, в том числе и коэффициент ипотечной задолжен­ности. Сопоставление ставок доходности недвижимости и собствен­ного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом леверидже (К_н= 15%, R_CK= 13%).

Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности величины прогнозного чистого операционно­го дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собствен­ный капитал при заданных условиях кредитования. Для этого рассчи­тывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопос­тавляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Пример. Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком исходя из площади объекта, рыночных ставок арендной платы, коэффициента загрузки и операционных расходов, составляет 8000 ден. ед.. Предполагается, что инвестор вложит 15 000 ден. ед. собственных средств и 35 000 ден. ед. заемных средств. Самоаморти­зирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.

1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал

15 000 х 16% = 2400 (ден. ед.).

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга

35 000 х 0,1586 = 5551 (ден. ед.).

3. Минимальная величина чистого операционного дохода

2400 + 5551 = 7951 (ден. ед.).

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, в 8000 ден. ед. обес­печит требуемую ставку доходности на собственный капитал при ус­ловии выполнения обязательств перед банком.

На стадии получения ипотечного кредита целесообразно рассчи­тать коэффициент покрытия долга (КПД), сравнить его с требова­ниями банка. Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку:

КПД = ЧОД/РОД. (11.11)

Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД = 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 30 000 ден. ед. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 80 000 ден. ед. на 15 лет под 12% с ежемесячным погашением:

ИП = 0,012x12 = 0,144; РОД = 80000 х 0,144 = 11521,6;

КПД = 30000: 11521,6 = 2,6.

Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банков­ский норматив.