Правовой режим земель на примере задачи

Правовой режим земель - это совокупность установленных в законодательстве правил по рациональному использованию и охране земель.

Какие правила в ПЗЗ населенного пункта? Разрешенное использование (основное, вспомогательное, условно-разрешенное), предельные параметры ЗУ (максимальные и минимальные нормы), предельные параметры разрешенного строительства на ЗУ, а также правовой реим зданий, которые оказывают влияние на права по использованию и распоряжению ЗУ.

Площадь застроенной и озелененной площади - это тоже параметр разрешенного использования.

В ст.9 ПЗЗ СПб написана минимальная доля озеленения на ЗУ.

Признаки земель населенных пунктов:

1. наличие границы населенного пункта

2. градостроительное зонирование

3. разрешительный порядок использования ЗУ для застройки

Сначала осуществляется архитектурно-строительное проектирование. Это подготовительная деятельность к разработке проектной документации. Такое проектирование основано на документах градостроительного зонирования и территориального планирования. Когда получается разрешение на такое проектирование, начинает осуществляться разработка проектной документации.

Для ИЖС физиков проектирование осуществлять не надо.

Потом разрабатывается проектная документация, которая утверждается при выдаче разрешения на строительство.

После получения разрешения на строительство лицо реализует свое право на застройку.

По окончании застройки нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию (тут проверяется, насколько правильно и точно реализована проектная документация).

В ГрК написано, что разрешение на ввод является основанием для проведения кадастрового учета здания и последующей регистрации такого объекта в ЕГРП.

Для ИЖС это не действует. Предполагается, что ЗУ, предоставляемый гражданину, уже прошел эту процедуру за счет публичного образования. Какая процедура? Инженерные изыскания.

В рамках них изучается следующее. Будущий правообладатель или настоящий правообладатель получает достоверную информацию о характеристиках ЗУ как природного ресурса. ЗУ, становясь объектом права, остается природным ресурсом. Инженерные изыскания необходимы, чтобы решить для правообладатель вопрос - может он что-то конкретное возвести на этом ЗУ. Кроме того, в рамках разработки мероприятия по инженерной защите объекта устанавливаются меры защиты окружающей среды (риски оцениваются).

На этапе инженерных изыскания проводится архитектурно-строительное проектирование.

Архитектурно-планировочное задание - документ, выдаваемый по результатам инженерных изысканий, являющийся основанием для архитектурно-строительного проектирования.

В таком задании обобщаются результаты исследований в рамках инженерных изыскания.

Содержание АПЗ - требования градостроительных документов, санитарные требования, противопожарные, экологические требования, особые условия строительства, требования соблюдения прав граждан и юридических лиц, чьи права затрагиваются при строительстве.

Разрешение на строительство (ст.51 ГрК) - документ, разрешающий использование ЗУ для строительства. Оно - это документ, дающий право осуществлять хозяйственную деятельность на ЗУ, в котором определяются условия использования, подтверждается соблюдения проектной документацией градостроительной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает прохождение последней разрешительной процедуры на этапе использования ЗУ.

Что касается земель иных категорий, то тут законодательство другое. ГрК, например, регулирует правовой режим с/х земель только в части отражения границ таких ЗУ в градостроительной документации.

Кроме того, ФЗ о мелиорации регулирует порядок улучшения земель путем мелиорации. Есть и ФЗ о государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Теперь к задаче.

Территория, заштрихованная синим, - территория бывшего ГУП. Приватизация оного была произведена до 2001 года. Составлялся акт оценки имущества, перечень основных и оборотных средств. Учитывались в основном здания по документам об инвентаризации (оные документы велись самими предприятиями). Поэтому на этапе приватизации составлялся акт оценки основных средств, где указывались инвентарные номера.

Зеленым обозначены здания, подтвержденные в результате проверки органами технической инвентаризации. Эти здания переданы в процессе приватизации. На эти здания составлены технические паспорта.

Важно, что в техническом паспорте, выданном до 2001 года, указывалась площадь ЗУ (площадь застроенная и площадь благоустройства (она называется сейчас площадь, необходимая для использования)). Отсюда, фактический землепользователь может обосновывать свое право требовать ЗУ конкретных размеров.

У 1-го - ПБП, возникшее до 2001 года. У 2-го - собственность, у 3-го - аренда. Это могло быть из-за вида деятельности каждым землепользователем. 4-ый, 5-ый и 6-ой, будучи собственниками зданий, права на которые возникли до 2001 года, остались фактическими землепользователями.

Но по закону о приватизации была обязанность фактических землепользователей выкупить или взять в аренду ЗУ, который они используют.

В КУГИ подали заявление о переоформлении ЗУ, который был на ПБП. КУГИ сказала, что только по обрезу фундамента и 2,5 метра от границ фундамента можно переоформить. Все остальное - ЗУ общего пользования (п.12 ст.85 ЗК). В ст.1 ГрК есть определение в ст.1 ("территории общего пользования"). В главе 17 ГК есть понятие ЗУ общего пользования (262-я ГК).

Вопрос - как эти понятия соотносятся? Законодатель в п.12 ст.85 ЗК этот вопрос не решает. Вообще, общее пользование подразумевает возможность пользоваться таким ЗУ неограниченным кругом лиц. Но в каком документе определяется статус такого ЗУ?

ГК говорит (262-я), что этот вопрос решает собственник. На местности можно определить - закрытый для доступа ЗУ или нет. П.12 ст.85 ЗК говорит, что к ЗУ общего пользования относятся ЗУ в силу функционального предназначения этих ЗУ (улицы, скверы, дороги, набережные и т.д.). То есть тут предназначенность территорий. ГрК в ст.1 как бы объединяет. Он в территорию общего пользования включает территории, которыми могут пользоваться неограниченный круг лиц (из ГК), а также скверы, улицы, береговые полосы водных объектов общего пользования (из ЗК).

Законодатель в итоге подходит по-разному. Вопрос - эта территория - это территория общего пользования? Одной территорией могут пользоваться несколько лиц. Например, двор многоквартирного дома, который не проходной.

В ПЗЗ есть схема градостроительного зонирования и градрегламенты. Градрегламенты не распространяются на ЗУ общего пользования. Но на схеме указываются границы территориальных зон, которые отделяют территориальную зону от ЗУ общего пользования. Получается, в схеме градостроительного зонирования можно получить первичную информацию о ЗУ общего пользования.

ГрК предусматривает еще документы по планировке территорий (это ненормативные акты). В них обозначаются границы красных линий. А красная линия по ГрК - это линия, обозначающая границы территорий общего пользования (ст.1). Это проект межевания и проект планировки.

То есть для того, чтобы получить информацию о ЗУ общего пользования, нужно заглянуть в схему градостроительного зонирования, а также в документы по планировке территорий (там информация о границах ЗУ общего пользования).

А вот двор в многоквартирном доме - это ЗУ общего пользования, это территория общего пользования или это ЗУ совместного пользования?

В нашей задаче территория (красным обведена) относится не к ЗУ общего пользования, а к ЗУ совместного пользования (ибо тут критерий - определенный круг лиц, а не неопределенный, как в ЗУ общего пользования).

О ЗУ общего пользования можно было бы говорить, если бы на проекте планировке были бы красные линии нарисованы на нашем ЗУ, или если бы в ПЗЗ (схеме) нарисовали бы, что это типа переезд, переулок, улика и т.п. А раз этого нет, то это застроенная территория.

Орган публичной власти решит вопрос правового статуса этой территории. Заявление правообладателей недвижимости обязательно, но окончательное решение будет за органом.

Если КУГИ нарушит порядок, предусмотренный ст.36 ЗК, то требование о понуждении КУГИ заключить договор к-п ЗУ. П.6 ст.36 ЗК (порядок). Если в течение месяца не будет принято решение о переоформлении (и соответственно, проект договора к-п), то правообладатель 1 вправе понудить заключить договор к-п.

Какие обстоятельства имеют значение в суде? Наличие права на недвижимость и статус фактического землепользования у собственника недвижимости (законные основания для использования ЗУ под зданием).

А еще важен правовой режим ЗУ (оборотоспособность ЗУ (ст.27 ЗК, ст.28 ФЗ о приватизации), в т.ч. наличие документов территориального планирования, градостроительного зонирования, по планировки территории). Еще нужно посмотреть, не зарезервирован ли ЗУ (если да, то приватизировать его нельзя).

Где информацию о резервировании получить? В документах по планировке территорий на сайте комитета по градостроительству или в конкретном решении о резервировании, которое направляется правообладателю ЗУ. А еще информация о резервировании содержится в кадастре и в ЕГРП.

На территории СПб государственный учет ЗУ велся с 01.03.1995 года.

Еще важно выяснить сведения о кадастровом учете ЗУ (схема расположения ЗУ на кадастровом плане или кадастровой карте территории).

Правообладатели 4,5,6 участков - фактические землепользователи. Законными основаниями такого землепользования считаются следующие факты:

- завершенность юридического факта приобретения недвижимости в соответствии с законом на дату его приобретения, ИЛИ

- наличие факта возникновения права на использования земельного участка (акт о предоставлении ЗУ для строительства), но это не для нашей задаче, ибо у нас уже застроенная территория

Документы о правах на ЗУ всегда учитывались. В 1993 году - Указ президента 11.12.1993 о государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимости и ст.8 Закона РФ о введении в действие части первой ГК РФ и Указ президента 28.02.1993 о дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования (там была норма о формах регистрации документов о правах на землю и объект недвижимости, и норма о полномочии проводить регистрацию таких документов специальным органом, в т.ч. региональным). В рамках такого указа 1996 года в СПб была организован государственный учет объектов недвижимости (зданий и помещений). Именно документы об учете, которые тогда выдавались, и признаются действительными в соответствии с нынешним законом о кадастре. Вот еще одно свидетельство того, что документы о правах на землю всегда регистрировались.

В 2000 году приняли ФЗ о государственном земельном кадастре от 02.01.2000 №28-ФЗ.

В 2008 году приняли ФЗ о государственном кадастровом учете недвижимости от 24.07.2007 №221-ФЗ.

Правообладатели объектов недвижимости на 4-6 участках могут быть признаны фактическими землепользователями, если у них есть документы о приобретении объектов недвижимости (договор к-п), оформленные в соответствии с законодательством на момент их заключения. К договору есть требования в части формы и содержания. Все эти требования должны быть соблюдены. Объект права (предмет договора) всегда должен был быть индивидуализирован: наименование объекта, его площадь, иные его пространственные характеристики.

С 1996 года часть вторая ГК предполагала (ст.554 ГК), что при совершении сделки к-п с объектом недвижимости, нужно было указывать ЗУ, на котором такой объект недвижимости располагался. Сейчас практика требует указания кадастрового номера ЗУ. А тогда практика просила указывать адрес ЗУ, его площадь, решение о предоставлении ЗУ для строительства продаваемого здания. В тех документах всегда указывали, какой ЗУ, по какому адресу, какая площадь, для чего мог ЗУ использоваться и т.д.

Кроме того, на объекты недвижимости у обладателей 4-6 участков должны быть технические паспорта. ЗУ под зданием определяется в соответствии с установленными критериями. Анализ п.7 ст.36 ЗК позволяет выделить те критерии, которые есть на слайде: фактическое землепользование, красные линии, установленные в градостроительной документации, смежные землепользователи и естественные границы. Это те критерии, которые учитываются при определении размера ЗУ.

Поэтому правообладатели объектов недвижимости на 4-6 ЗУ должны подтвердить следующее (чтобы их требование переоформить права на их ЗУ было удовлетворено):

1. документ-основание возникновения права на недвижимость, оформленный в соответствии с законом, действовавшим на дату возникновения права собственности на недвижимость

2. проведение межевания (установление границ ЗУ) или кадастровых работ по межеванию ЗУ под зданием. Тут нужно посмотреть технический паспорт, подтверждающий факт государственного учета объекта недвижимости.

3. наличие утвержденных в соответствии с требованиями законодательства документов по планировке территории, включая красные линии застройки, зоны с особыми условиями использования. Важно понимать, что есть территория, которая не только под зданием, но и необходимая для эксплуатации. Если в отношении территории под зданием спора почти быть не может (ибо есть технический паспорт, который говорит о размере объекта недвижимости, т.е. о площади застройки), то в отношении территории, необходимой для обслуживания, могут возникнуть жаркие споры. Как определить территорию, необходимую для обслуживания? Законодатель не определяет никаких критериев. Поэтому это хорошая почва для зарабатывания денег у юристов. В документах по планировке территории есть сведения, которые влияют на содержание прав - красные линии, за которые здания не могут выходить (такое здание может быть признано самовольной постройкой; красные линии - это публичный порядок), линии отступа от границ ЗУ (это параметр разрешенного использования ЗУ, который содержится и в градрегламенте; несоблюдение этого парламента нарушает и публичный интерес, и права соседних участков (инсоляция)). Территория, необходимая для эксплуатации, включает и территорию, занятую объектами инженерной инфраструктуры, потому что такие объекты удовлетворяют наш интерес в использовании здания. Зоны особого использования тоже влияют на определение территории, необходимой для обслуживания здания. С этим есть проблемы, ибо инженерные коммуникации - это уже зона особого использования. Зона особого использования - это всегда изъятия из прав. На месте инженерной коммуникации (ЛЭП или газопровод) нельзя возводить объекты, а еще есть охранная зона (территория вокруг инженерной коммуникации), которая тоже входит в зону особого использования. Что касается публичного сервитута, то это, как правило, территории, свободные для доступа неограниченного круга лиц. Проект межевания - это тот документ, где содержится информация о существенных обстоятельствах, которые можно использовать для определения территории, необходимой для обслуживания ЗУ.

Предельные параметры разрешенного использования ЗУ - это виды разрешенного использования (основные, вспомогательные, условно-разрешенные), размеры ЗУ (минимальные и максимальные), минимальные отступы от границ ЗУ для размещения зданий, ограничения по высоте зданий, соотношение застроенной и озелененной площади ЗУ (минимальный процент застройки в границах ЗУ = суммарная площадь застройки/общая площадь ЗУ), иные показатели (режим использования здания с учетом его технических характеристик и т.п.).

По поводу этажности надо помнить, что если в ПЗЗ 5 этажей максимум, а у кого-то уже 6 этажей, то сносить 6-ой этаж не надо, если, конечно, 6-ой этаж не угрожает жизни и здоровью людей.

Правила установления границ фактически используемых ЗУ (фактическое землепользование) - в ст.36 ЗК, где учитываются фактически используемая территория (застроенная) и территория, необходимая для его обслуживания, проекты планировки, смежные участки и естественные границы.

Исполнительные органы государственной власти или местного самоуправления (ст.29 ЗК - органы, наделенные полномочиями принимать решения о предоставлении ЗУ) участвуют в процедуре оформления документов о правах фактического землепользования и юридически значимых действий.

Эти органы принимают решение о предоставлении ЗУ. Органы градостроительства и архиктуры тоже участвуют в этой процедуре, ибо они должны подтвердить факт законности использования ЗУ. Любое строительство всегда было, есть и будет в разрешительном порядке. Орган градостроительства и архитектуры выдавал и выдает разрешения на строительство (оное - акт, подтверждающий законность использования ЗУ для застройки). До 1991 года органы градостроительства и архитектуры не только выдавали разрешение на строительство, но и выдавали документы, подтверждающие законность использования ЗУ. Как правило, этот документ назывался акт на право бессрочного пользования ЗУ для строительства. Поэтому документы, выданные такими органами, и содержащие информацию о размере ЗУ, могут помочь вытащить ЗУ того размера, который нужен. Орган градостроительства и архитектуры подтверждает законность использования (путем выдачи разрешения на строительство). Оный орган действует только в городах.

В нашей процедуре участвуют и земельные комитеты. Они подтверждают факт государственного учета ЗУ и здания для СПб. Для других регионов земельные комитеты всегда подтверждали законность использования ЗУ (это и в СПб тоже есть).

В нашей процедуре участвуют и проектно-инвентаризационные бюро (бюро технической инвентаризации). ПИБ/БТИ - это органы технической инвентаризации. Они подтверждают факт учета здания как объекта недвижимости - выдача технического паспорта на здания (здания, построенные до 01.01.1995 года не являются самостоятельной постройкой). Технический паспорт, выданный до 2008 года, включал территорию для благоустройства или территорию для эксплуатации.

В процедуре оформления документов о правах на землю участвуют кадастровые инженеры, органы кадастрового учета (кадастровые палаты Росреестра), КУГИ/КУМИ (органы, осуществляющие полномочия по распоряжению объектами недвижимости).

Что происходит при межевании ЗУ кадастровым инженером? Межевание - это действия, направленные на индивидуализацию ЗУ. В результате межевания ЗУ получает качественные характеристики, при которых ЗУ может быть выделен из массы других ЗУ. Закон о кадастре делит такие качественные характеристики на уникальные и дополнительные. Причем эти характеристики позволяют индивидуализировать ЗУ и влияют на содержание земельных прав и обязанностей. Собственники зданий подают заявления на переоформление прав на землю. При этом собственники зданий заключают договор с кадастровым инженером (аттестованное лицо, имеющее право проводить работы по межеванию ЗУ). Этот договор - гражданско-правовой. Кадастровый инженер получает от правообладателя исходные данные - из технического паспорта, из договора к-п недвижимости, а также получает информацию в органе градостроительства и архитектуры (о принятых документах по планировке территории, о территориальной зоне, где располагается ЗУ). Потом кадастровый инженер сверяет то, что он получил от правообладателя, с тем, что он получил от органа. Потом кадастровый инженер проводит работы на местности. Что делается при межевании? Во-первых, определяются площадь и границы ЗУ (фактически используемого и необходимого для эксплуатации здания) в соответствии с установленными в градрегламенте параметрами разрешенного использования. Во-вторых, определение местоположения зданий, имеющихся на участке, зон с особыми условиями использования. Также происходит согласование границ ЗУ с правообладателями соседних ЗУ. Наконец, устанавливаются границы ЗУ на местности и закрепление специальными знаками.

После проведения работ по межеванию составляется межевой план, на основании которого готовится кадастровый паспорт ЗУ. Это с 1 марта 2008 года. До 1 марта 2008 года документы, удостоверявшими границы ЗУ под объектами недвижимости, были следующие - выписка из государственного земельного кадастра, кадастровый план ЗУ, описание границ ЗУ. Теперь (с 01.03.2008) - схема расположения ЗУ на кадастровой карте или кадастровом плане территории, межевой план ЗУ, кадастровый паспорт ЗУ.

Процедура оформления документов о правах на ЗУ фактического землепользования (собственника недвижимости). Сначала обращение с заявлением фактического землепользователя (собственника недвижимости) об оформлении ЗУ в собственность или в аренду. Далее формировался (образовывался) ЗУ фактически используемого (занятого зданием и необходимого для его эксплуатации ЗУ). Потом принималось решение о предоставлении ЗУ (1 месяц). И потом проект договора купли-продажи (аренды) ЗУ (1 месяц с даты принятия решения о предоставлении ЗУ).