Земельный контроль

В ЗК глава называется немножко иначе: государственный земельный надзор, муниципальный, общественный и производственный контроль за использованием земель.

В теории ЗП всегда выделяли указанные на слайде 4 формы земельного контроля (собственно, в предыдущем абзаце они названы).

В производственном контроле оный осуществляется организациями, в которых в силу специфики их деятельности есть лицо, проверяющее использование земель: строительные организации, сельскохозяйственные организации.

В общественном контроле объектом такого контроля являются земельные участки, предоставленные на определенном праве общественной организации. Государственный надзор распространяется на земли всех категорий независимо от правового статуса. Муниципальный контроль же также распространяется на земли всех категорий, но в границах МО. Объектом производственного контроля являются ЗУ, предоставленные на определенном праве конкретному юридическому лицу.

Субъектами контроля являются уполномоченные государственные органы или органы местного самоуправления. Пример муниципального земельного контроля - любой сайт МО. Земельный муниципальный контроль в СПб осуществляется комитетом по землеустройству (вроде бы так называется).

МО "Кировский муниципальный район" (ЛО) - Положение 10.06.2012 №2274 о муниципальном земельном контроле. Это пример.

Государственный земельный надзор осуществляется Росреестром в отношении всех категорий земель, Росприроднадзором в отношении земель лесного фонда, водного фонда и т.д., Росфитонадзор в отношении земель сельскохозяйственного назначения

Правительство 689 (порядок осуществления государственного земельного надзора этими тремя службами).

В Правительстве 689 мы найдем разграничение полномочий между этими тремя службами.

Росреестр осуществляет всеобщий надзор за использованием земель: самовольное занятие, самовольное строительство, неиспользование, ненадлежащее использование и т.д. Кроме того, здесь имеют место и вопросы соблюдения законодательства в части индивидуализации (сохранение межевых знаков, их наличие). Далее, проверяется Росреестром соблюдение правообладателями земельных обязанностей (передача материалов в информационные ресурсы, например: в законе о землеустройстве предусмотрена обязательная передача материалов землеустройства в государственный фонд данных, полученных в ходе землеустройства). В функции Росреестра входит и контроль за соблюдением предписаний об устранении нарушений земельного законодательства.

Отдельно можно выделить геодезический надзор как полномочие Росреестра. В структуре Росреестра есть даже специальное управление, осуществляющее геодезический надзор.

Оный надзор - это проверка соблюдения требований законов о землеустройстве, о геодезии и картографии. Проверяется правильность выполнения геодезических, проектно-изыскательских работ, правильности ведения, порядка передачи материалов и данных в картографо-геодезические фонды, а также порядка хранения и использования материалов и данных.

В рамках геодезического надзора проверяется соблюдение кадастровыми инженерами технических требований. Для правообладателя это проявляется в карточке характерных точек ЗУ, которая будет им получена в случае, если это предусмотрено договором с кадастровыми инженерами.

В картографо-геодезическом фонде есть информация о характерных точках ЗУ, о географических особенностях территории.

Что касается Росприроднадзора, то у него тоже всеобщий надзор (независимо от вида права на землю). Но у него надзор за соблюдением экологических требований и охранных требований по отношению к земель: это рекультивация земель, мелиорация и т.д. Росприроднадзор в рамках государственного земельного надзора контролирует соблюдение требований при проведении рекультивации земель, мелиорации земель, консервации ЗУ (если выявляется его загрязненность). Отдельно выделен контроль за рекультивацией земель после добычи полезных ископаемых (в т.ч. общераспространенных), а также за правильностью рекультивации земель после окончания строительства.

Кроме того, в обязанности землепользователя могут входить работы по улучшению земель, охране почв, предотвращению негативных процессов. В таком случае проверка за правильностью осуществления таких действий тоже будет входить в компетенцию Росприроднадзора.

Работы по рекультивации, мелиорации и т.д. проводятся в соответствии с разработанным проектом. Проект утверждается органами, осуществляющими земельный контроль и надзор. Земли сельскохозяйственного назначения - это Минсельхоз и его территориальные органы. Росприроднадзор - тоже.

Отдельно выделяет законодатель соблюдение правового режима водоохранных зон и соблюдение правового режима использования лесных участков (особенно при раскорчевывании, распашки в целях ведения сельского хозяйства).

Росфитонадзор (служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору) контролирует использование ЗУ сельскохозяйственного назначения. Есть ФЗ о государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Соответственно, при строительстве или при ведении сельского хозяйства в некоторых случаях нужно снять плодородный слой почвы. Контроль за таким снятием, контроль за правильностью снятия, за хранением такого слоя - в полномочиях Росфитонадзора.

На практике земельный участок, например, на межселенной территории, предоставленный для строительства промышленного объекта, и находящийся вне населенного пункта проверяется коллегиально несколькими органами: Росреестр (почти всегда), Росфитонадзор и т.д.

Так как государственный земельный надзор - это контрольная функция, а исполнение оной осуществляется в соответствии с регламентом, то все названные нами службы осуществляют все свои полномочия в соответствии с утвержденными административными регламентами. 30.01.2012 №96 Приказ Минсельхоза - административный регламент для Росфитонадзора осуществления земельного надзора.

Проверка может быть плановой и внеплановой. Плановая - в соответствии с утвержденным службами планом. На 2013 год план размещен на сайте прокуратуры. Почему? Потому что как правило проверки проводятся при участии правоохранительных органов. Они нужно для привлечения к ответственности после проведения проверки.

План проверки размещается на сайте прокуратуры. Информация о плановой проверке считается известной правообладателю.

Если организация попала в план проверки, то возникает вопрос - какие вопросы могут быть поставлены при проверке? В плане проверки указывается орган, который будет осуществлять проверку: Росприроднадзор с Росреестром или Росфитонадзор с Росреестром.

Будет проверяться наличие документа о правах на ЗУ, полнота такого документа (документ о правах на ЗУ включает непосредственно правоустанавливающий документ (решение о предоставлении ЗУ, протокол об определении победителя торгов, договор купли-продажи), кадастровый паспорт ЗУ) Потом проверяются установленные межевые знаки на местности. Потом идет проверка соблюдения правил использование: фактическое использование соответствует тому виду разрешенного использования, который указан в правоустанавливающих документах, или нет. Проверяется разрешение на строительство.

Если ЗУ используется на праве аренды, то может быть проведена проверка на предмет наличия нарушений при самовольной уступке прав (самовольная субаренда в случаях, когда она не допускается).

Если проверяется ЗУ сельскохозяйственного назначения, то в числе проверяющих может быть Росфитонадзор.

Государственный земельный надзор представляет собой контрольную деятельность, направленную на проверку соблюдения земельного законодательства и выявления нарушений такого законодательства, уполномоченных органов.

По результатам проверок составляются отчеты, которые включаются в Государственный (национальный) доклад о состоянии использования земель.

Тот факт, что на местности не установлены границы ЗУ, не свидетельствует о том, что можно самому устанавливать границы, не руководствуясь правоустанавливающими документами. То есть самому межевые знаки устанавливать нельзя, но использовать ЗУ можно только в пределах его границ. Выход за пределы - это самовольное занятие. Самовольного занятия больше всего по сравнению с другими нарушениями земельного законодательства выявляется.

В силу закона постройки, возведенные до 1.01.1995 не могут быть признаны самовольными постройками. Следовательно, если я - собственник здания, построенного в 1994 году, но не оформил документы о правах на землю, то меня могут рассматривать как лицо, использующего ЗУ без правоустанавливающих документов.

А если документ о правах на землю есть (где указана площадь - 1200 кв.м), а фактически у меня забор огораживает 2000 кв.м, то тут самовольное занятие.

Информация о проверке находится в открытом доступе. Поэтому большинство организаций оказываются подготовленными к проверке.

При проведении проверки пользуются кадастром недвижимости, градостроительными реестрами и т.д. Поэтому в землях населенного пункта больше всего нарушений. У проверяющих органов больше информации об утвержденных проектах планировки и проектов межевания территории. Проект межевания иногда основание для формирования ЗУ. Например, при формировании ЗУ под многоквартирными домами.