Прекращение прав на землю

В ЗП выделяют различные виды прекращения прав в зависимости от критерия. По волевому признаку прекращение бывает добровольное и принудительное. По порядку (способу) прекращения прекращение бывает гражданско-правовым и административно-правовым.

Добровольным прекращением является сделка, например.

Нужно обратить внимание, что договор, предметом которого является ЗУ, как при возникновении, так и при прекращении права на землю, должен соответствовать ст.18 Закона о госрегистрации прав, т.е. содержать необходимую информацию, нужную для регистрации перехода права, а также соответствовать требованиям законодательства (например, публикация информации о продаже земли сельхозназначения).

Сделка - это гражданско-правовой способ прекращения прав. ГК применяется. В отдельных случаях ГК имеет даже приоритет над земельным законодательством.

Надо сказать, что нормы, которые содержат особые правила о заключении сделок по поводу ЗУ, содержатся не только в ЗК и законе о землях сельхозназначения, но и в законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве, законе о садоводческих объединениях граждан, законе о личном подсобном хозяйстве, в ГК.

Что касается принудительного прекращения прав на землю. Принудительное прекращение прав на землю возможно либо в административно-правовом, либо в судебном порядке. Хотя более правильно было бы, если мы назовем судебный порядок главным и первостепенным. Почему? Потому что административно-правовой акт о прекращении прав на землю можно обжаловать в суде, и только суд вынесет в таком случае окончательное решение по вопросу о прекращении прав на землю.

Административно-правовая процедура, которая проводится при прекращении прав на землю, называется "изъятие ЗУ".

Изъятие ЗУ - совокупность последовательных действий, проводимых в соответствии с законодательством специально уполномоченными исполнительными органами государственной власти и местного самоуправления, направленных на прекращение прав на землю в связи с наличием государственных или муниципальных нужд, или неправомерных действий правообладателя ЗУ.

Институт изъятия ЗУ на сегодняшний день в условиях включения ЗУ в гражданский оборот иногда называют устаревшим и неприменяемым. Тем не менее, в законодательстве (в т.ч. в главе 17 ГК РФ) есть регулирование определенных условий и действий, проводимых в соответствии с законодательством, направленных на прекращение прав на землю.

Изъятие, как мы поняли из определение, бывает двух видов. Первый - изъятие в связи с неправомерными действиями правообладателя. Оный может быть только в судебном порядке. Второй вид - изъятие в условиях отсутствия неправомерных действий правообладателя, но при наличии государственных (муниципальных) нужд. В таком случае изъятие для государственных или муниципальных нужд может быть произведено путем выкупа (сделки) или в судебном порядке.

Причем прекращение права при отсутствии неправомерных действий регулируется ЗК и главой 17 ГК.

Во-первых, в законодательстве закрепляется принцип обязательной компенсации за изъятие.

Во-вторых, необходимо предварительное извещение. Предварительное извещение об изъятии происходит в два этапа. Для изъятия в связи с публичными нуждами закон предусматривает наличие таких нужд. В ст.49 ЗК перечислены те нужды, которые могут явиться причиной изъятия. Соответственно, для фиксации наличия государственных или муниципальных нужд должен быть документ. Публичные нужды должны быть оформлены определенным образом. Это может быть документ территориального планирования. Например, в генеральном плане предполагается расширение автомобильной дороги. На основании генерального плана принимается акт о резервировании ЗУ. Генеральный план при принятии проходит публичные слушания. Следовательно, правообладатель такого ЗУ предварительно информируется на этапе публичных слушаний.

Правоотношения по изъятию ЗУ для публичных нужд не возникли в таком случае. Это чисто предварительное информирование.

А вот акт о резервировании ЗУ - это основание для возникновения отношения по изъятию. Акт о резервировании принимается относительно конкретного объекта и направляется правообладателю не ранее, чем за год до предполагаемого изъятия.

В отдельных случаях федеральный законодатель может сокращать такие сроки (например, закон о строительстве объектов в Сочи).

Акт о резервировании также направляется и в регистрационный орган. Почему? Потому что акт о резервировании является основанием для регистрации обременения ЗУ.

Поэтому собственник ЗУ, который планируется к изъятию для публичных нужд, получает информацию из двух мест - от органа, принявшего решение об изъятии в связи с наличием публичным нужд, и от регистрирующего органа (о том, что в ЕГРП внесена запись об обременении).

Все, что я построю на ЗУ после принятия акта о резервировании, будет моим риском и компенсировано не будет. Все, что построено до принятия акта о резервировании будет компенсировано.

Компенсация производится в размере рыночной стоимости находящегося на ЗУ имущества. Рыночная стоимость определяется на дату, предшествующую дате принятия акта о резервировании (норма содержится в ЗК, надо ее самим найти). Норма содержится в Главе 8.

Стоимость ЗУ тоже будет компенсирована в размере рыночной стоимости.

Если я не являюсь собственником ЗУ, то процедура такая же. Все точно так же, кроме компенсации. Обладатель ПБП, ПНВ и арендатор не получает компенсации за ЗУ. Он получает компенсацию только за имущество.

Закон предполагает возмездность при изъятии. Возмездность предполагает замену ЗУ, но только если есть свободные ЗУ. Для собственника ЗУ также возможна замена (тогда будет не компенсация денежная, а просто мена).

Схема порядка изъятия есть в презентациях.

Особенности прекращения права при неправомерных действиях правообладателя

На слайде есть порядок такого прекращения.

В ст.54 (?) ЗК есть условия и порядок принудительного прекращения права лиц, обладающих иными, кроме собственности, вещными правами на участок (ПБП, ПНВ).

В данном случае спецификой является следующее. Во-первых, фиксация факта нарушения требований земельного законодательства осуществляется органами исполнительной власти, осуществляющими земельный надзор и контроль. На территории СПб такие функции осуществляет Земельный комитет. Это происходит в рамках земельного контроля.

Зафиксировав нарушение, лицу направляется предупреждение с требованием устранить нарушение в определенный предупреждением срок. В случае неустранения нарушения правообладатель ЗУ привлекается к административной ответственности за земельное правонарушение.

В случае неустранения нарушения орган исполнительной власти принимает решение об изъятии ЗУ.

Обращение в суд по вопросу обжалования решения переводит процесс прекращения права в рамки судебной процедуры.

Вопрос - обязательно ли принятие решения об изъятии ЗУ после привлечения к административной ответственности, или можно просто в суд пойти с обращением об изъятии? Т.Г. Иванова считает, что при прекращении ПБП орган должен в любом случае в суд пойти с обращением об изъятии.

В законе о введении в действие ЗК определенное время была норма (сейчас она не применяется). С 01.05.2007 по 01.11.2008 года ст.3.2 этого закона содержала особый порядок прекращения ПБП только в административном порядке. Сейчас уже это не актуально, но как пример административно-правового порядка прекращения права ПБП.

Что касается прекращения прав собственника в случае неправомерных действий. В данном случае ст.284 и ст.285 вместе со ст.286 ГК регулируют прекращение права собственности в случае неправомерных действий собственника ЗУ.

В таком случае вопрос: какие неправомерные действия законодатель относит к нарушениям? Вопрос также встает с определением статуса изъятия - рассматривать ли в таком случае изъятие как санкцию или как самостоятельный вид ответственности?

Если анализировать нормы главы 17 ГК, то можно заключить следующее. Законодатель рассматривает в качестве незаконных действий для собственника неиспользование ЗУ. В случае, если такие действия собственника продолжаются в течение 3 лет (если более длительный срок не установлен законом), ЗУ может быть изъят у собственника. Какое использование? Это распространяется на ЗУ, предназначенных для совершения собственником активных действий. А такие действия могут быть на землях сельхозназначения и на землях, предназначенных для строительства. Неиспользование будет правомерным, если лицо докажет, что оно не могло пользоваться (болело, например).

В период 3 лет не включается период освоения ЗУ и период форс-мажорных обстоятельств.

Для строительства время освоения - это время, собственно, строительства. Ст.51 ГрК - строительство может длиться 10 лет. Ст.284 ГК говорит - 3 года, если иное не установлено законом. 10 лет в ст.51 ГрК - это легально. 3 года пойдут после истечения 10 лет. 10 лет - это период освоения, исключенный из 3 лет по смыслу ст.284 ГК РФ. Чтобы утверждать иное, нужно определить понятие освоения. А коли такого понятия нет, то можно смело утверждать, что 10 лет - это период освоения. Но вопрос остается: в течение какого срока можно изъять?

Что такое освоение? Подготовительные работы. А в ситуации для строительства это, по мнению Т.Г. Ивановой, это собственно строительство.

Изъятие у собственника возможно только в судебном порядке.

Законодатель устанавливает для собственника в качестве нарушения, могущее повлечь изъятие ЗУ, нерациональное использование ЗУ. Это правила ведения сельскохозяйственной деятельности применительно к ЗУ сельхозназначения. Могут быть нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами. Это могут быть действия, приводящие к снижению плодородия ЗУ сельхозназначения.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления должны зафиксировать данное нарушение и предупредить собственника о таких нарушениях, а также определить срок для устранения нарушения.

После этого собственник письменно уведомляется органом публичной власти, и участок выставляется на торги.

Если возникает судебный спор, то орган исполнительной власти или орган местного самоуправления обращаются в суд с требованием о принудительном изъятии земельного участка.

Надо сказать, что правила, определенные в главе 17 ГК РФ, предусматривают предварительное привлечение собственника к административной ответственности.

Решение в суде о принудительном выкупе ЗУ у собственника может быть упрощено с точки зрения доказательств факта нарушения (потому что лицо уже будет привлечено к административной ответственности).

Судебной практики мало по этому поводу. Почему? Ну выдали предупреждение о неиспользовании, и собственник начинает копать грядки, и срок начинает течь заново. Если выдали предупреждение о нерациональном использовании (например, пестициды использует собственник), то это экологические правоотношения, где просто взыскивается ущерб окружающей среде. Ну, и у органов исполнительной власти тьма других забот. А им тут надо зафиксировать все очень четко, т.е. работа трудоемкая, и никто не парится.

В заключении сегодняшней лекции перейдем к конкретным казусам из судебной практики.

Постановление Президиума ВАС 21.06.2012 №17110/11.

Спор касался вопроса предоставления ЗУ с предварительным согласованием места размещения объекта для проведения проектно-изыскательских работ для строительства производственного помещения.

Администрация опубликовала сообщение о выставлении ЗУ определенной площади, расположенного по определенному адресу, для предоставления с предварительным согласованием места размещения объекта.

С заявлением обратились 2 юрлица, желающих получить ЗУ. Акт выбора и утверждения границ ЗУ был утвержден только одному соискателю, минуя конкурсные процедуры.

Было принято решение о передаче ЗУ в аренду из состава земель населенных пунктов для строительства производственных помещений.

По договору аренды права арендатором были переданы в порядке переуступки прав. Второй соискатель, которому отказали в удовлетворении его заявления о предоставлении, обратился в суд и обжалован такое решение.

Тот факт, что не было учтено заявление второго соискателя, свидетельствовал о первом нарушении. Ну, и обход конкурсных процедур был учтен. А еще при передаче права аренды в порядке уступки прав передаются в том числе и обязанности по договору аренды. Это то, что суд учел.

Был нарушен принцип публичности (2 соискателя на 1 ЗУ) и была нарушена процедура передачи прав по договору аренды.

Если дали ЗУ изначально на праве аренды для строительства, то сингулярный правопреемник такого права аренды тоже обязан осуществить строительство такого объекта.

Еще вопрос касался платы за предоставление ЗУ в аренду. Обоснованно ли требовать плату за заключение договора аренды в случае, если на торгах выставляется право на заключение договора аренды с условием инвестиционного развития. Этот вопрос решался в Постановлении Президиума ВАС 18.09.2012 №5081/12. Можно ли взыскать помимо собственно арендной платы, взыскиваемой периодично, требовать еще и уплаты денежных средств за собственно заключения договора аренды?

ВАС сказал, что вся плата, предусмотренная договором, - это арендная плата. Поэтому требовать можно возврата только всей арендной платы. А это повлечет за собой возврат ЗУ собственнику. Требовать возврата только части арендной планы (единовременного платеда) неправомерно.

Постановление Президиума ВАС 18.06.2013 727/13.

Здесь спор касался вопроса предоставления ЗУ с предварительным согласованием места размещения объекта и требование к администрации в 30-дневный срок выбрать ЗУ и принять решение о предварительном согласовании.

Администрация отказала в удовлетворении такого требования по той причине, что ЗУ находился в разных территориальных зонах. Но это дело нам рассказывали (а я его не помню!), поэтому надо посмотреть самому.