Землеустройство и государственный учет

Землеустройство как категория - это категория экономическая. Это некие организационные мероприятия по упорядочению отношений в сфере земли. Оное обеспечивает рациональное использование (извлечение полезных свойств) земель. Рациональное использование - понятие сугубо экономическое, а не правовое.

Но какое значение тогда имеет правовое содержание землеустройства? Земля - категория политическая. Поэтому землеустройство связано с земельным строем. В литературе мы можем встретить землеустройство в широком смысле (регулирование сделок с землей, регулирование использования, регулирование порядка предоставления и т.д.). Тогда землеустройство - организационно-правовая категория. Землеустройство тогда - это некое упорядочение.

Второй взгляд на землеустройство - узкий. Оный взгляд рассматривает землеустройство исключительно как межевание. В период командно-административной системы землеустройство - это была функция государства. Называлось это землеотвод. Тогда это предполагало мероприятия определения на местности границ объекта.

После включения земель в гражданский оборот возникла необходимость сокращения государственных функций. Землеустройство превратилось в публичную услугу. Функция осталась только в части планирования.

В специальном законе о землеустройстве в перечне землеустроительных мероприятий присутствует планирование и организация рационального использования земель.

Поэтому землеустройство с точки зрения организационно-правовых мероприятий направлено на упорядочение землепользования (извлечения полезных свойств земель). А как упорядочить? Установить границы ЗУ с тем, чтобы определить кому какая земля принадлежит.

Поскольку землеустройство перекочевало в число государственных услуг, постольку субъектами таких отношений являются не только государственные органы исполнительной власти, но и юридические лица и граждане, осуществляющие деятельность по обеспечению рационального использования земель.

Какие виды землеустроительных правоотношений есть? В слайдах есть перечень.

Как землеустройство может осуществляться частными субъектами? Например, отношения по изучению состояния земель - это землеустроительное отношение. В то же время изучение состояния земель - деятельность предпринимательская. Вот так вот частные лица участвуют в землеустроительных отношениях.

Проектные организации разрабатывают схемы территориального планирования, и это тоже деятельность предпринимательская. Вот еще, по сути, пример, когда частные лица участвуют в землеустроительных отношениях.

Отношения по установлению границ (отношения по межеванию) существенно изменились. Изменения связаны с объектом. Вопрос - а ЗУ является объектом землеустройства, если исходить из того, что землеустройство - это организационное отношения по обеспечению рационального использования земель? Земельный участок - это не объект землеустроительных отношений. Это объект либо отношений по учету земель, либо отношений по контролю за использованием земель.

Законодатель официально исключил ЗУ из перечня объектов землеустроительных отношений. Поэтому у нас отношения по межеванию не земельных участков, а земель. В законе о землеустройстве говорится, что территории субъектов РФ, МО, населенных пунктов, территориальные и иные зоны, а также части территорий и зон являются объектами землеустройства. ЗУ там нету.

Почти во всех учебниках мы не встретим в перечне таких объектов ЗУ. ЗУ - объект иных отношений: по государственному учету, например.

План перераспределения земель, схема территориального землеустройства - это все документы, создающиеся в рамках землеустройства, и даже в них нет упоминания о ЗУ.

Правительство в 2009 году утвердило требования к составлению карты (плана) объекта землеустройства. И там тоже нет ЗУ.

Что касается землеустроительной документации, то есть информационный ресурс, где аккумулируется информация о проведенных землеустроительных мероприятиях - Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Это государственный информационный ресурс, формирование которого проводится в соответствии с требованиями специального закона о землеустройстве. В данный информационный ресурс в соответствии с законом все организации, проводящие землеустроительные работы, обязаны передавать один результат материалов, полученных в ходе таких работ. Будь то изучение состояния земель, будь то план внутрихозяйственного землеустройства и т.д.

Надо сказать, что кадастровая карта территории, которая может быть получена по заявлению из Росреестра из государственного кадастра недвижимости, составляется с учетом сведений из Государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Если говорить об участниках землеустроительных действий, то они указаны на слайде. В данной ситуации можно говорить о специальных требованиях к субъекту отношений по землеустройству. Эти субъекты должны обладать определенными навыками, знаниями и умениями, наличие которых подтверждается аттестатом, получение которого зависит от сдачи экзамена.

Поскольку при землеустройстве часто проводится исследование, то есть требования и к измерительным приборам, используемым при таком исследовании.

Кадастровый инженер - лицо, обладающее такими требованиями.

Отдельно хотелось бы коснуться отношений по внутрихозяйственному землеустройству.

Это вид землеустроительных отношений, для которых характерно единство объекта. Внутрихозяйственное землеустройство проводится внутри одного объекта - территории.

Ст.18 Закона о землеустройстве посвящена такому внутрихозяйственному землеустройству.

Если говорить об особо охраняемых территориях, то кроме закона об особо охраняемых природных территориях, есть ли какие-то еще законы? Есть. По поводу территорий Крайнего Севера, территорий казачества. Внутри таких территорий выделяются виды территорий. Это внутрихозяйственное землеустройство.

Вся эта информация вносится в Государственный фонд.

Еще пример землеустройства - деление территорий сельскохозяйственного предприятия на пашни, пастбища и т.д. Это все внутрихозяйственное землеустройство.

Внутрихозяйственное землеустройство - это деление конкретного объекта на "зоны" (не путать с зонами при зонировании).

Территории коренных малочисленных народов делятся на "зоны", территории садоводств делятся также (на общего пользования, и находящиеся в частной собственности). Это все внутрихозяйственное землеустройство. И сведения по такому землеустройству передаются в Государственный фонд.

Землеустройство может быть поделено на этапы. На каждом этапе по его завершении есть документ, который является основанием для последующего действия на следующем этапе, на каждом этапе есть у участников землеустроительных отношений свои права и обязанности. Этапов 4.

1. Подготовительный этап (разработка проекта землеустройства)

2. Согласование проекта землеустройства с заинтересованными лицами (стадия публичного обсуждения)

3. Утверждение проекта землеустройства

4. Реализация проекта землеустройства (вынесение проекта на местность, установление границ на местности с закреплением межевыми знаками)

С какого момента землеустроительный процесс заканчивается? Формирование участка - получение кадастрового паспорта. Переход права - государственная регистрация. А землеустройство - это реализация проекта на местности. Это землеотвод - вынос границ в натуру (кадастровые инженеры этот термин используют). Они разрывают углубления в земле и устанавливают столб в углубление с последующим бетонированием. На этом столбе специальная марка наносится, то данный столб выполняет функцию границы объекта землеустройства.

В ЗК 1991 года была специальная статья о землеустроительном процессе. Сейчас в ЗК этого нет. Но и ЗУ теперь не участвует в отношениях по землеустройству. Частному лицу здесь не место (оно участвует только на этапе разработки проекта). Такие отношения - отношения публичные.

Государственный учет земельных участков

Данный вид отношений в рамках управленческих отношений характеризуется следующим.

Данные отношения представляют собой деятельность специальных органов по реализации одновременно функции и услуги. Есть две формы государственного учета. Инвентаризация земель и государственный кадастровый учет.

Инвентаризация - сбор информации о характеристиках земель с целью принятия дальнейшего решения о планировании в сфере использования земель.

Второй аспект реализации функции (!) по инвентаризации - это предварительная информация об использовании и выявлении неиспользуемых земель.

В последующем выявленные в результате инвентаризации земли включаются либо в фонд перераспределения земель, если это - земли сельхозназначения, либо формируются в качестве ЗУ и предоставляются частным лицам в порядке ст.30-32 ЗК.

Инвентаризация - форма государственного учета в виде функции органов по сбору сведений об используемых/неиспользуемых землях, характере их использования.

Инвентаризация предшествует отношениям по планированию в сфере использования земель.

Если при инвентаризации выявится неправомерное использование земель, то такая информация передается органам по земельному надзору и контролю.

Инвентаризационные описи могут использоваться для процедуры разграничения земель.

Что касается государственного учета земельных участков. В данном случае это земельно-кадастровые отношения.

Государственный учет ЗУ на территории в РФ в соответствии со специальным законом осуществлялся с 01.01.2000 года. С 01.01.2000 до 01.03.2008 государственный кадастровый учет ЗУ осуществлялся наряду с государственным кадастровым учетом земель на основании специального закона о государственном земельном кадастре.

Сегодня правоотношения по государственному учету ЗУ до 01.08.2008 регулируются нормами ст.45 и 46 ФЗ о государственном кадастре недвижимости.

С 01.03.2008 на территории РФ прекращен государственный кадастровый учет земель, и осуществляется только государственный кадастровый учет земельных участков.

Причем с 01.03.2008 существенным образом изменился и статус государственного кадастрового учета ЗУ. Если до 01.03.2008 оный в силу требований специального закона о государственном земельном кадастре представлял собой юридически значимое действие в рамках функции по такому учету, то с 01.03.2008 оный представляет собой публичную услугу, оказываемую специально уполномоченным органом посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ЗУ.

Разница между правовыми последствиями этих действий состояла в том, что при учете до 01.03.2008 в подтверждение факта государственного кадастра выдавался кадастровый план ЗУ. По правовому значению это был документ, свидетельствующий о внесении в государственный кадастр сведений в ЗУ. В рамках таких действий специальный орган (Росземкадастр) реализовывал государственную функцию по учету земель.

В государственный земельный кадастр вносилась информация о категории земель, и не было деления на виды: уникальную информацию и дополнительную. Информация в кадастре была единой.

В результате государственного кадастра до 01.03.2008 формировалось кадастровое дело. В материалах кадастрового дела присутствовали документы о границах ЗУ и документы о согласовании границ с соседями.

Сейчас ЗУ, прошедший кадастровый учет до 01.03.2008, рассматривается как ранее учтенный ЗУ.

После 01.03.2008 началось ведение государственного кадастра недвижимости. Вместо кадастрового плана ЗУ сейчас выдается кадастровый паспорт ЗУ.

Кроме того, к документам государственного кадастра недвижимости относятся кадастровая выписка, кадастровый план территории и кадастровая справка.

Структура кадастрового номера не изменилась.

Кадастровый номер состоит из А:Б:В:Г, где А - кадастровый округ, Б - кадастровый район, В - кадастровый квартал, Г - номер ЗУ.

Принципы учета кадастрового остались прежними. Территория РФ делится на кадастровые округа, которые делятся на кадастровые районы, которые, в свою очередь, делятся на кадастровые квартала, а внутри последнего находятся ЗУ, имеющие свои номера.

Изменилась только форма кадастра - теперь это услуга, которая обеспечивает оборот земельных участков.

То, что прекратилось ведение государственного земельного кадастра, - скорее недостаток, чем достоинство новых правил кадастрового учета.

Сегодня компенсация отсутствия такого учета земель осуществляется за счет наличия градостроительного кадастра и наличия инфраструктуры пространственных данных (РГИС, например).

Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности и другие системы - это то, что сегодня заменяет тот государственный земельный кадастр.

Кадастровый округ - субъект РФ, кадастровый район - МО, а кадастровый квартал - деление внутри МО.

Что касается порядка проведения кадастрового учета, то он регулируется специальным законом о государственном кадастре недвижимости. В соответствии с ним любое лицо может обратиться за проведением кадастрового учета ЗУ. Условия: оплата работ кадастровому инженеру по договору и предоставление требуемых по закону документов.

В течение 5 лет с июля 2013 года (раньше 2 года было) кадастровый учет носит временный характер. После записи в ЕГРП учет носит постоянный характер.

Согласно ст.7 закона о кадастре сведения в кадастре делятся на 2 группы: уникальные характеристики и дополнительные характеристики.

Обратите внимание, что в ст.7 закона о кадастре 23.07.2013 внесены существенные изменения, которые дополняют перечень дополнительных характеристик.

Порядок информационного взаимодействия между различными информационными ресурсами, между государственным фондом данными, полученными в ходе землеустройства, между природресурсными кадастрами и реестрами регулируется ст.15 закона о кадастре. После 23.07.2013 года этот блок отношений получил более детальную конкретизацию, и теперь все более-менее упорядочено.

Изменены основания для приостановления и основания для отказа в проведении кадастрового учета. Нарушение порядка образования ЗУ может быть как основанием для приостановления учета, так и основанием для отказа в проведении кадастрового учета.

Раньше отсутствие доступа к земельным участкам общего пользования (т.е. отступление от ст.41 ГрК) было основанием для отказа в кадастре. Сейчас - лишь основание для приостановления.

Основанием для отказа в кадастровом учете осталось только нарушение правил нормирования ЗУ.

Грубые нарушения формирования, связанные с отступлением от принятого деления на категории ЗУ, также являются основаниями для отказа в кадастре. Например, часть ЗУ находится на одной категории земель, а часть - на другой.

Когда нарушены права смежных землепользователей - тоже отказ в проведении кадастрового учета.

Ст.38 - порядок межевания. Ст.39 - порядок согласования границ ЗУ.

Что касается возможности уточнения и изменения границ ЗУ, то это проблема. Но учитывая, что кадастровый учет - это публичная услуга, а за услугу платит заказчик, то с точки зрения статуса кадастрового учета вроде бы вопрос понятный. Но с точки зрения характеристик ЗУ проблема есть.

Закон о кадастре предполагает уточнение границ уже прошедшего кадастровый учет ЗУ, либо изменение границ такого участка. Процедура такая возможна, если разница между площадями составляет не более 10%. Тогда можно изменить границы.

Нужно обратить внимание на то, что закон предполагает проведение таких процедур (в ст.39 закона о кадастре - проводится согласование со смежными землевладельцами, а в некоторых случаях - согласование не проводится).

Может быть, у меня неправильно учли ЗУ (когда в ходе проведения кадастрового учета допустили просто ошибку). Тогда в кадастр вносятся изменения.

А если мой ЗУ расширяется в пределах 10%, то вопрос - что является основанием для возникновения права на лишние квадратные метры? Свидетельство о праве на наследство говорит 1200 кв.м. А де-факто у меня 1320 кв.м (+10%). Вот тут вопрос существует.

Основание возникновения права - это документ, содержащий информацию о площади ЗУ. Если он содержит информацию, отличную от межевого плана, то что является основанием для регистрации моего права на лишние метры? Ответа нет. Но Т.Г. Иванова считает, что процедура изменения в рамках кадастрового учета не предусмотрена для случаев, когда ЗУ де-факто увеличивается.