Возникновение прав на землю

В теории ЗП всегда выделяли способы возникновения права на землю. Причем способы возникновения права на землю – это те процедуры, в результате которых возникают права на землю.

Соответственно в теории при обсуждении вопроса возникновения прав на землю учитывают, что способ – это процедура. Способ возникновения предполагает соотношение оснований в процедуре. Потому способ предоставления прав на землю – это то, каким образом возникают основания возникновения права.

Земля – это особый объект, и в регулировании земельных отношений публично-правовые нормы занимают очень большое место, если не ведущее.

Земля всегда была политической категорией, и этот аспект всегда отражался на особенностях ее приобретения. Вещи движимые и даже недвижимые в основном приобретаются по сделке. Что касается земли, то земля первоначально (тогда когда не было частной собственности) находилась в руках государства.

А дальше частные лица стали правообладателями (когда им государство дало землю). Это была передача прав на землю. Поэтому первоначальный способ возникновения прав на землю – это предоставление.

Выделяют первоначальные и вторичные способы возникновения прав на землю. К первоначальным способам относят предоставление.

Кроме того, к первоначальным способам возникновения права относят приватизацию, исходя из того, что это передача земельного участка сувереном частному лицу.

Приватизация, будучи хотя бы и разновидностью сделки, имеет особый характер.

Кроме того, в ЗП есть такой термин как оформление и переоформление. Ст.36 ЗК предусматривает возможность возникновения прав на землю для собственника недвижимости. Лицо, являющееся собственником недвижимости, получает права на землю, и здесь имеет место тоже первоначальный способ.

К вторничным способам возникновения прав на землю относят сделки.

На данном слайде права разбиты по способам возникновения.

Предоставление.

Если рассматривать предоставление по сути. Это административная процедура, это совокупность последовательных действий, имеющих юридическое значение. Причем совокупность действий при предоставлении объединена целью изменить правовой статус земельного участка.

Предоставление – это совокупность последовательных действий, направленных на изменение правового статуса земельного участка, производимых в соответствии с требованиями законодательства специально уполномоченными органами исполнительной власти или органами МС, специализированными организациями, кадастровыми инженерами, фондами, юридическими лицами и гражданами.

Ст.29 ЗК содержит перечень, кто из органов исполнительной власти и органов МС может предоставлять ЗУ.

Предоставление ЗУ на сегодняшний день изменило свое правовое содержание. Если в период командой системы предоставление являлось одним из способов реализации публичных властных функций, то на сегодняшний день это вид публичной услуги.

В данном случае вам предлагается два слайда. Предоставление на сегодняшний день представляет собой вид публичной услуги, поэтому можно встретить такие высказывания и среди студентов.

Если публичная услуга, то необходима административная процедура ее оказания. А любая административная процедура оказывается в соответствии с административным регламентом. В регламента как раз и указывается последовательность действий, совершаемых органом власти.

Если говорить о характере отношений по предоставлению земельных участков, по характеру это земельные отношения. Метод регулирования будет административным и гражданским, но это земельные отношения. По правовому содержанию действия по предоставлению ЗУ в процессе оказания публичной услуги направлены на изменение правового статуса ЗУ.

Например, ЗУ предоставляется публичным образованием в аренду частному лицу. Был ЗУ, находящийся в публичной собственности. А стал в результате предоставления ЗУ в публичной собственности, но обременённый арендой. Арендатор имеет право на защиту прав от собственника. Публичная собственность осложняется арендой. Публичная собственность – собственник остается таковым, но арендатор обладает правами. В ЕГРП появляется дополнительная запись, помимо права публичной собственности: аренда.

Если участок передаётся в частную собственность – переходит право.

В случае если ЗУ передаётся на праве ПБП – остается публичная собственность, и появляется обладатель права постоянного бессрочного пользования, который может защищать свои права на использование, в том числе и от произвола собственника.

Публичная услуга представляет собой форму распоряжения ЗУ.

Так как это государственная услуга, ее осуществление производится в соответствии с государственным регламентом. Имеет место регламентация действий сторон. Исполнительный орган государственной власти или орган МС действуют строго в соответствии с требованиями регламента. Отступление от предписаний регламента рассматривается как нарушение. Кроме того, здесь есть процессуальные нормы. У исполнительного органа государственной власти или органа МС отсутствует свобода усмотрения.

Если говорить о субъектах отношений по предоставлению, то субъектами отношений по предоставлению являются исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, и если быть точным, то еще публичные образования в лице исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления.

Кроме того, в данных отношениях принимают участие специальные субъекты – фонды имущества (органы, осуществляющие организацию торгов либо иные специализированные организации). Кроме того, участниками отношений по предоставлению являются органы, осуществляющие подготовку объекта, формирование земельного участка. К ним относятся кадастровые инженеры, органы градостроительства, специальные органы со специальной компетенцией (например, органы по охране памятников).

При предоставлении существенное место занимают отношения по формированию земельного участка. Участниками отношений по формированию являются исполнительные органы государственной власти, заинтересованные в формировании земельного участка лица, правообладатели соседних ЗУ, кадастровые инженеры.

Особенностями отношений по предоставлению является и то, что исполнительный орган государственной власти и орган местного самоуправления в данной ситуации не только осуществляют распорядительную функцию, но и выступают в роли органа, осуществляющего контроль за правомерностью действий будущего субъекта земельных правоотношений.

При предоставлении земельного участка могут устанавливаться ограничения прав на землю связанные с особыми условиями использования. Установление ограничений прав на земельный участок для правообладателя определяется исполнительным органом власти, и он же осуществляет контроль и не только за, например, арендодателем, но может осуществлять контроль и за действиями собственника.

Надо сказать, что как раз при предоставлении определяются предусмотренные ст.42 и ст.56 ЗК обязанности приступить к использованию земельного участка в определённый срок и завершить использование земельного участка.

Процедура предоставления делится на этапы. В этом случае можно выделить 4 этапа предоставления.

Подготовительный этап – подача заявления, выбор ЗУ. Определение, согласование и установление на местности границ ЗУ. Определяются также технические условия, стоимость подключения объекта к инженерным сетям. Кроме того, происходит опубликование сведений о ЗУ, проводится государственный кадастровый учет. Участок всегда должен быть сформирован. После того как участок сформирован, отвечает тем характеристикам, которые нам нужны, заключается договор. После регистрации нашего права на ЗУ, начинается его использование. Дальше разрешение на строительство, а потом разрешение на ввод в эксплуатацию.

На подготовительном этапе – зонирование должно быть учтено. Если нет ПЗЗ, то необходимо предварительное согласование места ЗУ.

На подготовительном этапе вы подаете заявление и готовите ЗУ, производите выбор ЗУ.

Если ЗУ есть, то достаточно только заявления, если нет ЗУ, то сначала его выбор производится.

Надо сказать, что подготовительный этап при предоставлении ЗУ может быть выделен в самостоятельную процедуру, которая регламентируется ст.31 ЗУ и называется «выбор ЗУ для строительства».

Предварительное согласование места размещения объекта в рамках подготовительной процедуры проводится при отсутствии ПЗЗ. Если есть ПЗ, то выбор ЗУ для строительства проводиться не может.

Законодательство предусматривает случаи, когда такой выбор не проводится. В частности, это предоставление ЗУ гражданам для ИЖС в городском и сельском поселении, предоставление земель сельскохозяйственного назначения, для ведения личного подсобного хозяйства граждан. П.11 ст.30 ЗК – выбор не проводится при наличии ПЗЗ, потому что тогда согласно ПЗЗ предоставление ЗУ проводится.

Следующий этап – это формирование ЗУ.

ЗК содержит термины формирование и образование ЗУ.

Под формированием согласно ст.30 ЗК понимается совокупность действий по определению качественных характеристик земельного участка, таких как целевое назначение, вид разрешенного использования, границ, размеров, местоположения, а также по определению условий использования ЗУ, в том числе, технические условия подключения инженерных коммуникаций и их стоимость.

Формирование – определение основных качественных характеристик, имеющих значение для содержания земельных прав и обязанностей, определение целевого назначения и вида целевого использования. Оно определяет то, что можно делать, что нельзя, определяет местоположение и границы земельного участка, межевание.

Наличие на участке зданий, строений и сооружений имеет существенное значение, и поэтому это относится к существенным характеристикам, определяющим содержание прав и обязанностей. Наличие инженерных коммуникаций, обеспечивающих поставку услуг, и стоимость подключения к таким коммуникациями тоже важны.

Причем порядок определения предоставления технический условий подключения объектов капитального строительствам к инженерным сетям определяется Постановлением Правительства 2006 года №83.

Кроме того, при предоставлении земельного участка правообладатель заключает договор о подключении к системам коммунальной структуры (Постановление Правительства 2007 года №360).

Условия договора зависят от видов разрушенного использования.

Нормативы градостроительного проектирования – нормативные акты, регулирующие порядок использования земельного участка для застройки. Это могут быть нормативные акты субъектов, могут быть акты и МС.

Все эти документы определяют содержание прав и обязанностей правообладателя в части использования ЗУ, потому что они регламентируют обязанности и права по использованию ЗУ для застройки и позволяют определить правообладателю и потенциальному соискателю, насколько будет реализовано его желание, насколько будет удовлетворять его потребностям тот ЗУ, который он решит приобрести.

Термин образование ЗУ используется ЗК в гл.11.1. Анализ этих статей позволяет сделать вывод о соотношении формирования и образования (на слайде). Образование более узкое понятие по сравнению с формированием.

Образование – тут вид разрешённого использования не определяется. Вновь образованные ЗУ, например, при разделе будут иметь тот вид, который был у ранее существующего ЗУ. При образовании изменяются границы ЗУ.

Законодательство предусматривает способы образования: раздел, выдел, объединение и перераспределение. При этом действует запрет увеличивать и или уменьшать площадь: если образуется при разделе и выделе, то действует правило, что площадь образуемых в результате раздела и выдела, не может быть больше того, что было. Если объединяются ЗУ, то площадь образуемого ЗУ не может быть больше площадей объединяемых ЗУ, существовавших до образования ЗУ в виде объединения.

Кроме того, надо сказать, что законодательство предусматривает возможность объединения земельных участков, которые существуют у частных лиц не только на праве собственности, но и на иных вещных правах. Например, ст.11.6 ЗК предусматривает возможность образования не только находящихся в собственности ЗУ, хотя норма построена через исключение (там можно если одному можно (?)).

Требования к образуемым земельным участкам какие? Закрепленные в 11.9 ЗК требования идентичны требованиям для формирования. Сформированный или образованный ЗУ не может быть меньше минимальной нормы предоставления.

Границы ЗУ не должны пересекать границы муниципальных образований, территориальных зон. Должны соблюдаться правила целевого использования. Образованный ЗУ должен быть пригоден для использования по установленному виду разрешенного использования. Если установлен минимальный размер для размещения чего-то, то меньше нельзя. Соответственно правила образования закрепляются в градостроительном регламенте через нормы о предельных максимальных и минимальных нормах предоставления. И последнее правило образования и формирования – это запрет образования и формирования участков, имеющих неудобства, вклинивания, вкрапления, чересполосицу. И кроме того, в ст.41 ГрК содержится правило образования и формирования ЗУ, согласно которому ЗУ должен иметь выходы на территории общего пользования с каждого участка.

Особенности отношений по образованию ЗУ.

Органы публичной власти, представляя интересы правообладателя-публичного образования, принимают решения о способе образования ЗУ, заключают договор с кадастровым инженером по установлению на местности границ ЗУ. Они согласовывают границы ЗУ, определяют степень точности установления границ. Что это значит? Земельный участок – это объект права, и у него должны быть определенные характеристики и границы. Как раз при формировании и образовании ЗУ проводятся кадастровые работы. Кадастровые работы – это действия по установлению на местности границ земельного участка, это реализация признака дискреции вещи. На местности определяются границы разными способами. Можно заказать кадастровому инженеру колышек забить и там приделать информационных столбик, приделать не просто колышек, а объект, обозначающий границу ЗУ. Для земельного участка стандарт – минимум 3.

Определять степень точности установления – это определять, будут ли характерные точки границ закреплены только колышками, будет ли это сооружение установлено, из какого материала изготовлено, будет ли оно согласовано, и будет ли забор. Это все определение степени точности установления границ. Иначе кадастровый инженер может просто на документах определить.

Степень точности определения границ ЗУ определяет собственник-правообладатель.

Но при формировании – это специальный орган, действующий от имени публичного образования. Он и определяет степень точности. Кроме того, правообладатель соседнего участка может потребовать закрепления границ специальным знаком, но это уже будут его расходы. Поэтому правообладатели земельных участков согласовывают смежные границы, по своему желанию определяют степень точности установления на местности и за свой счет устанавливают специальные межевые знаки. Кадастровый инженер проводит кадастровые работы, по договору составляет межевой план и сопровождает кадастровый учет.

Есть еще специальные органы и учреждения – органы кадастрового учета, земельные кадастровые палаты (находятся в территориальных органах Росреестра). Сейчас кадастровый учет осуществляют кадастровые палаты.

При кадастровом учете принимаются работы кадастровых инженеров, утверждается межевой план и составляется кадастровый паспорт ЗУ. Это подтверждает завершение процедуры межевания и формирования ЗУ.

Необходимо соотносить значение межевого плана и кадастрового паспорта. Межевой план – это документ, который составляется в рамках договора кадастровым инженером и свидетельствует о наличии требуемых законодательством характеристик ЗУ (таких уникальных характеристик, как границы и размер ЗУ). Кроме того, межевой план может иметь приложение, в которое включаются и правоустанавливающие документы на ЗУ. На межевом плане обозначаются особые зоны или зоны с особыми условиями использования, имеющиеся на ЗУ. Кроме того, на межевом плане указываются кадастровые номера соседних ЗУ и ЗУ, на которые устанавливаются сервитуты или иные ограничения права.

Кадастровый же паспорт ЗУ – это юридический документ, свидетельствующий о проведении государственного кадастрового учета ЗУ. Межевой план ближе к техническому документу, а кадастровый паспорт — это юридический документ. При наличии кадастрового паспорта формирование или образование ЗУ считается завершенным.

Дома сопоставьте слайды формирования и образования.

Следующий этап – это принятие уполномоченным органом решения об изменении правового статуса ЗУ. Законодательство предусматривает два способа принятия решения. Принятие решения о целевом предоставлении и принятие решение с использованием конкурсным процедур. Причем предметом торгов может быть ЗУ, в случае если ЗУ предоставляется на праве собственности, либо право на заключение договора аренды ЗУ для строительства в случае, если ЗУ предоставляется на праве аренды.

В данном случае можно выделить:

-протокол о об определении победителя торгов

-решении о представлении ЗУ в соответствии с его целевым назначением.

Данные документы как правовая форма выражения по содержанию должны отвечать ст.18 закону о госрегистрации прав на недвижимое имущество, должны содержать информацию, необходимую и достаточную для внесения записи в реестр.

Проведение аукциона в соответствии с требованиями законодательства (порядок проведения торгов - ст.38 (статья 38 чего? ЗК?)).

Что касается принятия решения о целевом предоставлении, здесь так как предоставление – это публичная услуга, принятие решения о предоставлении осуществляется в соответствии с требованиями административного регламента.

Целевым способом предоставляется ЗУ в соответствии со ст.20 ЗК казенным предприятиям, учреждениям и иным лицам, кто получает на праве ПБП.

Зайдя на сайт земельного портала СПб, вы можете в разделе административные регламенты посмотреть административный регламент предоставления на праве ПБП.

То, о чем мы говорили, - это предоставление ЗУ для строительства. И причем строительство – это один из основных видов использования земли, но все-таки не единственный.

Ст.34 ЗК предусматривает порядок предоставления ЗУ для целей, не связанных со строительством. Анализ норм данной статьи позволяет заключить, что при предоставлении ЗУ для целей, не связанных со строительством, законодатель не устанавливает четкой процедуры и последовательности действий. Закрепляются только принципы принятия решения. В частности, принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности. Тем не менее, в ст.34 ЗК содержатся те требования, которые должны быть выполнены органами местного самоуправления при подготовке НПА при предоставлении для целей, не связанных со строительством.

Земельные отношения относятся к предмету совместного ведения и значительный блок правового регулирования – это НПА субъектов или даже МПА, поэтому в ст.34 ЗК содержится как раз правила, в соответствии с которыми и должны быть приняты такие акты.

В частности, необходимо определить уполномоченный орган, наделенный правами по принятию решения о предоставлении ЗУ для целей, не связанных со строительством, установить критерии предоставления. Здесь и порядок подготовки документов, перечень документов предоставляемых, здесь и виды использования земельного участка.

В ст.34 ЗК закрепляется требование обеспечить подготовку информации о ЗУ, которая предоставляется гражданами и юрлицами для целей, не связанных со строительством, а также условие о платном и бесплатном предоставления. Общее правило предоставления – это платность.

Причем требования обязательности соблюдения конкурсной процедуры статья 34 не содержит. И возникает вопрос: обязательно ли в данном случае проведение торгов для целей, не связанных со строительством. Федеральный законодатель по этому вопросу ничего не говорит. Норма не содержит обязательности проведения торгов при предоставлении ЗУ для целей, не связанных со строительством. Единственное, что закрепляется – это то, что орган местного самоуправления принимает решение с учётом зонирования, т.е. подготовительный этап, на котором принимаются ППЗ, документы территориального планирования, должен быть выполнен. Но конкурсности не требуется.

Формирование за счет заявителя. Причем ЗУ может быть предоставлен как в собственность, так и в аренду.

Обязательность проведения конкурсной процедуры, если законодатель не устанавливает обязательности проведения торгов, то как в таком случае? Можно ли отнести на усмотрение органов местного самоуправления? Могут ли быть предусмотрены торги? Можно ли рассматривать действия органа местного самоуправления по установлению обязательности торгов, если для целей, не связанных со строительством, они не предусмотрены, как нарушения федерального законодательства. Ведь равный доступ к земле закрепляется как принцип земельного законодательства. Если одна заявка на один ЗУ, то проблемы не возникает. Вопрос в том, если на один участок два заявления и тогда возникает спор. Т.Г. Иванова полагает, что так как к земельное законодательство относится к предмету ведению совместному, то в принципе введение состязательных процедур не противоречит принципам, установленным в федеральном законодательства. Другое дело, что орган МС должен соответственно опубликовать информацию об этом ЗУ. И второй момент такой, что если я подаю заявление о предоставлении, объявляются торги, я провожу кадастровые работы, и в ходе торгов проигрываю. Тогда что? Можно в условиях торгов включить условие о возмещении проигравшим произведенных ими затрат.

Продолжаем тему "Возникновение права",

Приватизация как способ возникновения права

Это первоначальный способ возникновения права собственности. В данном случае для возникновения права собственности на ЗУ при приватизации в соответствии с нормами земельного законодательства и нормами специального законодательства (ст.28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества) требуется сложный юридический состав.

В этот состав включается заявление соискателя, передаточное распоряжение (это распорядительный акт уполномоченного собственником органа по передаче земельного участка в частную собственность) (КУГИ или КУМИ, как правило). На основании передаточного распоряжения заключается договор купли-продажи. В совокупности передаточное распоряжение и договор являются документами-основаниями для государственной регистрации перехода права собственности.

Специальные требования - передаточные распоряжения и договор купли-продажи (выкупа) должны соответствовать требованиям ст.18 Закона о госрегистрации прав. Ст.18 - документы-основания для регистрации перехода права должны содержать необходимую и достаточную информацию, необходимую указать в ЕГРП.

Применительно к ЗУ эта информация: размер, целевое назначение и виды разрешенного использования (или указание на территориальную зону в части видов разрешенного использование), описание границ, кадастровый паспорт.

Расходы по оплате работ за составление кадастрового паспорта и проведения кадастрового учета ЗУ несет будущий собственник (соискатель). Это говорится в ст.28 Закона о приватизации.

Приватизация земельный участком сегодня может проводиться по двум направлениям - по новому законодательству (где приватизация недвижимости и ЗУ производится одновременно) и по второму пути (приватизация ЗУ собственниками недвижимости, ставшими собственниками до 2001 года).

В этой связи оформление (переоформление) прав как способы возникновения права очень близки к приватизации.

Переоформление (ст.36 ЗК РФ)

Ст.36 ЗК - порядок возникновения прав на ЗУ для собственников недвижимого имущества.

Собственник недвижимого имущества (согласно ст.36 ЗК РФ) имеет право приобрести в собственность ЗУ. В данной ситуации эта процедура с точки зрения способа возникновения права будет называться "приватизация ЗУ". Хотя она начнется с оформления документа на правах. Поэтому приватизация как первоначальный способ приобретения права очень близка к переоформлению.

У собственника недвижимости могут быть либо право собственности на ЗУ, либо право аренды на ЗУ (ст.35 ЗК РФ). Ст.36 ЗК РФ раскрывает это положение.

У собственника недвижимости - преимущественное право выкупить в собственность (приватизировать) ЗУ, на котором располагается его недвижимость, или преимущественное право оформить договор аренды (если он выберет такой вид права на землю). Собственность или аренда - это право выбора собственника недвижимости, кроме случаев, когда ЗУ ограничен или изъят из оборота. В таком исключительном случае будет только право аренды. Право аренды будет в единственном виде в случае, если ЗУ зарезервирован для государственных (муниципальных) нужд.

Ст.27 ЗК РФ - случаи ограничения в обороте. П.8 ст.28 Закона о приватизации - случаи, когда приватизация ЗУ невозможна. Нужно сопоставить п.8 ст.28 Закона о приватизации и ст.27 ЗК РФ.

Собственник недвижимого имущества вправе оформить ЗУ в собственность, и в этом случае способ возникновения права - приватизация. Почему? Потому что порядок будет такой, как при приватизации: заявление собственника здания в КУГИ (КУМИ), КУГИ (КУМИ) в соответствии с административным регламентом проводить оценку ЗУ, соискатель проводить кадастровые работы по межеванию, оплачивает составление межевого плана и подает заявление на государственный кадастровый учет ЗУ, получает кадастровый паспорт ЗУ и представляет его в КУГИ (КУМИ). После проведения оценки ЗУ, определяется его выкупная цена, и издается передаточное распоряжение. Оное в этом случае - это аналог волеизъявления собственника.

Но по поводу волеизъявления собственника. В ГК есть общее правило - свобода договора (свобода усмотрения). В случае же с приватизацией собственник (государство или МО) не может отказаться от приватизации, если нет оснований для отказа в приватизации, указанных в ст.28 Закона о приватизации и в ст.27 ЗК РФ (ограниченность и изъятие из оборота, зарезервированность и т.д.). Если нет оснований, то волеизъявление собственника предопределено законом - он согласен продать.

Что это означает? Это означает, что по общему правилу орган должен принять передаточное распоряжение. Если оное не издано в установленные ст.36 ЗК РФ сроки, то собственник недвижимости может через суд требовать понуждения к договору. Это важно, ибо собственник недвижимости имеет преимущественное право приватизации ЗУ.

Теперь к переоформлению (оформлению) как первоначальному способу приобретения права

Особенности оформления и переоформления имеют специфику в зависимости от субъекта - граждан или юридических лиц.

Граждане имеют право оформить ЗУ под принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом (жилым домом, например). Тут граждане имеют преимущественное право выкупить ЗУ. Но у них есть особенность, связанная с признанием их фактическими землепользователями: гражданин всегда имеет право оформить либо в собственность, либо в аренду ЗУ, который был предоставлен ему до 2001 года, в том же виде: тот же размер. Уменьшить ему размер нельзя. Какой был размер в решении о предоставлении до 2001 года - такой и должен остаться.

Порядок оформления прав регулируется органами МС. В СПб есть Распоряжение Администрации 2732РА (?) - порядок оформления прав для граждан.

Кроме того, порядок оформления прав гражданами регулируется законом о введении в действие ЗК. В частности, п.4 ст.3 Закона о введении в действии ЗК - гражданин может бесплатно приобрести в право собственности участок под своим зданием.

Что касается переоформления прав гражданами. Переоформление - значит, что что-то было до этого, а теперь это что-то изменяется. Переоформление - это первоначальный способ возникновения прав на землю в соответствии с новым ЗК. Законодатель предусматривает переоформление для граждан в следующих случаях: граждане могут переоформить ранее возникшие права ПБП, ПНВ на право собственности.

П.9.1 и п.9.2 ст.3 Закона о введении в действие ЗК регламентируют порядок такого переоформления.

Что здесь важного? Оформление (как и приватизация) по общему правилу предполагает наличие сложного юридического состава - подается заявление, принимается решение о передаче в собственности (либо о переоформлении, либо об оформлении), и на основании этого решения (административного акта) заключается договор (либо купля-продажа, либо аренда). ПБП и ПНВ можно переоформить на аренду. Например, на приграничной территории, где ЗУ не предоставляются в собственности. Тогда ПБП или ПНВ может сохраниться, либо может быть переоформлено на аренду (хотя такое редко случается, ибо, вроде как, ПБП и ПНВ не должно быть переоформлено гражданами в какой-то определенный срок).

Административный акт и договор вместе с кадастровым паспортом подаются в Росреестр для регистрации права собственности.

Переоформление гражданами ПБП и ПНВ происходит, минуя общий порядок со сложным юридическим составом. Если мы, граждане, имеем ПБП или ПНВ, то одного лишь обращения в Росреестр о регистрации права собственности будет достаточно. Это при условии, что размер моего ЗУ не изменился. При этом нужно свидетельство о ПНВ (п.9 ст.3 Закона о введении - документ о правах на землю), которое выдавалось раньше вместе с планом ЗУ. Если ЗУ до сих пор соответствует плану, то можно просто обратиться в Росреестр для переоформления на право собственности. Это упрощенный порядок для граждан.

Это очень важно, ибо по общему правилу для переоформления нужно два акта - административный акт и договор.

Кроме того, для граждан установлены правила переоформления (оформления) прав, упрощающие их жизнь, исходя из принципа презумпции правомерности действий гражданина и обязательности наличия квалификации у органа публичной власти. Если гражданин не имеет документов каких-то, то все сомнения толкуются пользу гражданина.

Например, у гражданина есть решение о предоставлении ЗУ ему, но не указано, на каком праве ЗУ предоставлен. В этом случае такое сомнение толкуется в пользу гражданина - предполагается право собственности за таким гражданином (п.9.2 ст.3 Закона о введении). Естественно, тут есть ограничения - например, изъятие ЗУ из оборота. А если таких ограничений нет, то только в собственность.

Все остальные моменты подлежат самостоятельному изучения путем прочтения п.9-9.2 ст.3 Закона о введении.

Теперь к оформлению (переоформлению) прав на ЗУ юридическими лицами. Здесь следует обратить внимание на нормы ст.2 и 3 Закона о введении, и ст.35 и 36 ЗК РФ. Это нормы, регулирующие оформление (переоформление) прав юридическими лицами.

В особую категорию тут можно выделить некоммерческие объединения граждан (садоводства и огородничества). Для них действуют такие же послабления, как и для граждан: сроки переоформления не установлены (когда захотят переоформить - тогда и переоформят), и размеры ЗУ (тут еще специальный закон о садоводческих и прочих некоммерческих объединений граждан). Размеры ЗУ в процессе переоформления (оформления) определяются, в том числе, и в соответствии с названным законом.

Остальные юридические лица должны подчиняться следующим правилам переоформления (оформления). Во-первых, что касается оформления, то закреплена обязанность для собственников зданий оформить права на землю. Собственник здания обязан оформить права на землю. Причем выбор (собственность или аренда) у такого собственника сохраняется.

Следующее ограничение связано с титулом и со сроком оформления. Обязательно переоформление ПБП для юридических лиц организационно-правовых форм, не указанных в ст.20 ЗК (коммерческие организации, другими словами). Такие коммерческие организации обязаны переоформить ПБП на право собственности или право аренды. Срок переоформления ПБП на такие права истек в декабре 2012 года. До июля (или все-таки декабря?) 2012 года - п.2 ст.3 Закона о введении.

Для тех, у кого линейные объекты в собственности, этот срок - 2015 год. А для остальных срок уже истек.

Ограничения в выборе (собственность или аренда) стандартны - ограниченность или изъятие в обороте.

С 01.07.2013 года закончился еще срок льготной приватизации, когда размер покупной цены определялся с привязкой к кадастровой стоимости. Сейчас цена является рыночной.

В случае неисполнения обязанности переоформить юридические лица могут быть субъектами административной ответственности за нарушение земельного правопорядка. Ст.7.34 КоАП (вроде как) предусматривает ответственность за соответствующее правонарушение.

Что касается требований (порядка) определения размера ЗУ. В данном случае п.7 ст.36 ЗК содержит правило определения размера и границ оформляемого (а в некоторых случаях и переоформляемого) ЗУ.

Кроме того, ст.33 ЗК содержит правило о нормировании земельных участков, и ст.11.9 ЗК - требования к образуемым и измененным ЗУ.

Это нормативная база по вопросу размера и границ ЗУ.

Если кратко резюмировать эту нормативную базу, то они будут следующими. При оформлении (переоформлении) приоритет дается информации о размере и границах, указанной в решении о предоставлении ЗУ. Или нужно в договоре к-п недвижимости (здания) посмотреть описание ЗУ (описать ЗУ при к-п здания надо - ст.554 ГК РФ). Если написан кадастровый номер в договоре, то нужно смотреть в кадастр.

А если размер ЗУ казан в гектарах, то разброс может быть немаленьким в случае определения размера в квадратных метрах.

Все эти права ограничиваются фактическим землепользованием. Абз.2 ч.7 ст.36 ЗК - местоположение и размер ЗУ определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, положением смежных ЗУ, и естественными границами. Например, у нас размер в гектарах (где у нас есть некоторый разброс), но по факту часть разброса уже кем-то используется. На эту часть претендовать мы не можем (ибо абз.2 ч.7 ст.36 ЗК), а можем претендовать на меньшую часть округления гектаров в метры квадратные.

Итак, сначала мы смотрим на документы о предоставлении ЗУ и на договоры к-п здания, а потом смотрим на критерии, указанные абз.2 ч.7 ст.36 ЗК. Естественные границы - овраг, за который не перепрыгнешь.

А дальше ст.11.9 ЗК говорит о максимальных и минимальных нормах предоставления, и о правилах формирования ЗУ. Эти нормы глобального характера - ЗУ не может располагаться в двух различных территориальных зонах, ЗУ не может располагаться на территории двух МО. Это глобальные правила формирования ЗУ. Дополнительно к этим правилам есть еще ст.41 ГрК - с ЗУ обязательно должен быть выход на ЗУ общего пользования.

В принципе, к глобальным правилам формирования - запрет создания неудобств в пользовании (вклинивания, вкрапливания и т.д.)

А теперь мы перейдем к конкретным делам.

Пример предоставления мы можем посмотреть на http://property-fund.ru/lot/12998#item13000.

Там есть графические материалы, описание ЗУ, его кадастровый номер, площадь, разрешенное использование. Дальше идет детальное изложение установленных для ЗУ обременений, связанных с территориальной зоной (в СПБ это, как правило, в жилой зоне допускается общественно-деловая застройка, а зона инженерных коммуникаций допускается в любой зоне - жилой или производственной). Обременения, кроме того, могут быть связаны с зоной охраны памятников истории и культуры. В данном случае указывается на наличие такой зоны (по ссылке).

Кроме того, ограничения могут быть связаны с утверждением документов по планировки территорий (проект планировки территории с проектом межевания).

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – наиболее свободная зона.

Соответственно, рекомендовано посмотреть, как это выглядит.

А теперь, уж точно, к нескольким делам для примера.

Предоставление как первоначальный способ может зависеть от этапов предоставления и способов принятия решения (есть в презентации, и вроде было оговорено на лекции от 25.10.2013). Может быть предоставления для строительства и для целей, не связанных со строительством.

Пример. Жило-было ЗАО. Данное ЗАО обратилось с заявлением о предоставлении ЗУ в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. Разница между этапами (с предварительным согласованием и без) в следующем: имеются ли градостроительные документы (в первую очередь, ПЗЗ - приняты ли они). По общему правилу законодатель придерживается логики о том, что все населенные пункты должны иметь ПЗЗ, ибо ПЗЗ - это правила игры, без которых предоставление ЗУ будет находиться в сфере усмотрения органа МС.

На сегодняшний день установлено правило: в городах до 31.12.2013 года должны быть приняты ПЗЗ. После этой даты при отсутствии ПЗЗ предоставление ЗУ производиться не должно. Для районов - 30.06.2013 года, а для сельских поселений этот срок еще не наступил - 01.06.2014 года.

При предварительном согласовании производится выбор ЗУ, т.е. может быть 2-3 варианта места размещения объекта, из которых выбирает заявитель, а может быть 1 вариант. Это некая подготовительная процедура, предполагающая возможность предварительных действий соискателем ЗУ (изучить территорию, провести инженерные изыскания, подумать, эффективно ли тут строительства) и возможность таких же действий для органа власти (посмотреть, что и как, и подумать о будущем принятии ПЗЗ).

И еще по предварительному согласованию места размещения объекта - оное увеличивает сложность юридического состава. Помимо заявления, решения о выставлении на торги, проведения торгов и оформления права, еще должно быть заявление о выборе, составление актов выбора (оных может быть 1,2,3 и более), утверждение акта о выборе ЗУ, а затем принятие решение о предварительном согласовании места размещения объекта, и заключение договора аренды на использование ЗУ, например, для инженерных изысканий, или предоставление ЗУ на праве бесплатного срочного пользования.

На этом этапе заявитель несет риски, и выполняет функции госоргана. Заявитель наощупь проверяет ЗУ. Именно отсюда законодатель говорит, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует лишь в течение 3 лет (этот акт - временный). На основании такого решения заявитель может провести изыскания инженерные, начать подготовительные работы по использованию ЗУ и др. Предварительное согласование предполагает возможность у заявителя получения участка в пользование. А это уже, в свою очередь, меняет общее правило - предоставление ЗУ через торги. У нас только ст.20 ЗУ (о предоставлении ЗУ учреждениям) может быть предоставление без торгов, а тут еще один случай.

Ст.31 ЗК РФ - при предоставлении таком нужно определить размер ЗУ.

Итак, в данном случае, ЗАО обратилось с заявлением о предварительном согласовании места размещения объекта, была указана ориентировочная площадь объекта, его местоположение, адрес, и была указана цель использование - строительство, обустройство парка, строительство аттракционов, развлекательных сооружений. Администрация рассмотрела заявление и отказала в его удовлетворении.

Причем, отказ был обоснован двумя обстоятельствами. Во-первых, участок не свободен (тут уже есть парк культуры и отдыха), и во-вторых, та площадь ЗУ, которая была указана заявителем в качестве ориентировочной, занимает частично общественно-деловую зону, а частично другую зону - жилую зону.

ЗАО пошло в суд и сослалось на ст.30 и ст.31 ЗК. А из этих статей следует, что ЗАО имеет право обратиться с заявлением, указав размер, площадь, место расположения, цель использования, а администрация обязана провести публичные слушания, составить акт выбора ЗУ, и издать распоряжение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Первая инстанция удовлетворила требование ЗАО, апелляция отменила решение первой инстанции, а кассация отменила апелляционное решение и оставила в силе решение суда первой инстанции. Кассация сказала, что у ЗАО по ЗК (ст.30 и 31) безусловное право на предварительное согласование, и что указанный ЗУ не изъят из оборота. А довод на ст.85 ЗК (вроде) о том, что участок не свободен, был кассацией расценен как иррелевантный.

Надзор сказал, что кассация и первая инстанция ошибочно применили нормы ст.30 и 31 ЗК и не учли, что оные нормы распространяются только на свободные ЗУ. А в данном случае были доказательства о том, что участок не свободен. Кроме того, что это была территория парка, была еще выписка из реестра муниципальной собственности, где было написано, что имущество на территории парка принадлежит муниципалам. ВАС сказал, что ст.30 и 31 применимы только к незанятым ЗУ.

Кроме того, здесь суды нарушили, как сказал ВАС (это Определение ВАС, Постановления еще нет), права муниципалов по организации и обустройству парка как единого рекреационного комплекса.

Существенным обоснованием отказа для администрации было то, что участок находится в разных зонах. Такой участок вообще не может быть сформирован. Это, если хотите, общее правило формирование ЗУ в принципе. При наличии утвержденных документов о зонировании предоставления ЗУ с предварительным согласованием места размещения объекта, находящихся в разных зонах, невозможности.

Это Определение ВАС 21.03.2013 №ВАС604/12.

Особенности возникновения прав на землю из сделок

В ЗК есть ст.37, в которой содержатся правила заключения договоров с земельными участками в качестве предмета. Причем требования, установленные п.3 ст.37 ЗК РФ, применяются не только к купле-продаже, но также и к мене, аренде.

Мы уже говорили о том, что есть особые требования к заключению сделок есть, и если их сформулировать в какой-то перечень правил, то можно их сформулировать так.

Первое, предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, т.е. сформированный. Это подтверждается наличием кадастрового паспорта ЗУ как выписки из государственного кадастра недвижимости. Если есть кадастровый паспорт, то есть и межевой план ЗУ.

Кроме кадастрового паспорта ЗУ документами, подтверждающими факт проведения кадастрового учета, могут быть кадастровые планы ЗУ. Кадастровый план - документ, выдаваемый до 01.03.2008 года. Также такими документами могут быть описания местоположения границ ЗУ (их не так много, но они встречаются).

Итак, кадастровый паспорт, кадастровый план и описания местоположения границ ЗУ - документы, подтверждающие факт проведения кадастрового учета.

Второе, к заключению сделки предъявляются особые требования. Во-первых, соблюдение требований специальных законов (в частности, закона об обороте земель сельхозназначения). В соответствии с последним продавец обязан опубликовать свое предложение о продаже в СМИ, определенных нормативным правовым актом органа МС или органа власти субъекта РФ. Как правило, это СМИ - официальный источник опубликования НПА. Это особое требование к заключению сделки.

Если мы не опубликовали предложение продать землю сельхозназначения, то сделка незаконна.

Сроки, в течение которых эта информация о продаже должна быть опубликована, названы в законе об обороте земель сельхозназначения. Надо посмотреть.

Кроме того, в части этих земель есть ограничения в выборе покупателя: иностранное лицо не может быть собственником ЗУ сельхозназначения.

Далее, при совершении сделок в отношении ЗУ сельхозназначения есть ограничения по размеру ЗУ. Гражданин РФ, члены его семьи не могут иметь в собственности ЗУ сельхозназначения в размере, превышающим определенный процент таких земель в муниципальном образовании. Конкретная цифра (как правило, 10%) определяется в НПА.

П.3 ст.37 ЗК - следующее правило заключения сделок с ЗУ. Продавец или лицо, принявшее решение провести отчуждение ЗУ, обязано информировать приобретателя о характеристиках ЗУ. Об индивидуально-определенных характеристиках ЗУ (они бывают по закону о кадастре уникальными и дополнительными). При отчуждении ЗУ собственник обязан информировать и об уникальных, и о дополнительных характеристиках (местоположение, границы, размеры, обременения, особые условия использования и пр.).

Собственник ЗУ обязан информировать приобретателя о планируемом использовании его ЗУ (эта информация содержится в проекте планировки и проекте межевания территории).

Дальше в п.3 ст.37 ЗК указывается на обязательность предоставления информации об использовании соседних ЗУ. Это то новое, что существует только в земельном законодательстве. Как правило, продавец предоставляет информацию только о предмете сделки. А в случае с ЗУ, продавец обязан предоставить информацию не только о своем ЗУ, но и о видах использования соседних ЗУ, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого ЗУ, а также о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование ЗУ.

Причем эта информация важна для приобретателя и может оказать влияние на его решение купить ЗУ.

Тот оборот, который использован в п.3 ст.37 ЗК, как раз и показывает связь ЗУ с другими ЗУ, показывает, что ЗУ как объект права и как предмет сделки, оставаясь индивидуально-определенным, все-таки связан и является часть окружающей среды и территории населенного пункта.

Судебная практика постепенно подходит к толкованию этой нормы. Сегодня зафиксировано правило (в 2-х обзорах судебной практики, как минимум) касательно вопроса о полноте информации, предоставленной продавцом: презюмируется, что продавец имеет всю информацию о своем ЗУ и соседних ЗУ, и он ее передал контрагенту. Да, можно доказывать факт неинформирования. Но это проблемы каждого конкретного дела.

Что касается проекта планировки и проекта межевания, а также градостроительного регламента, то это можно рассматривать как источники информации не только о фактическом виде использования ЗУ, но и о планируемых видах разрешенного использования. Эта информация может сыграть существенную роль при принятии решения о покупке ЗУ.

При продаже ЗУ указания на номер территориальной зоны, на принятые документы по планировке территории будет достаточно.

Это важно, потому что в данном случае информация о видах разрешенного использования, которая содержится в градостроительном регламенте, позволяет покупателю получить информацию как о предмете сделки, так и о соседних ЗУ.

Следующее правило к сделкам связно с требованиями к договору. Закон не требует обязательной регистрации договора купли-продажи ЗУ, кроме случая продажи имущественного комплекса, в состав которого входит ЗУ. Просто купля-продажа ЗУ не должна регистрироваться.

Аренда ЗУ сроком более года требует государственной регистрации.

Остальные требования ГК в части регистрации договора нужно посмотреть в ГК самостоятельно.

Ну, и соответственно, есть требования к договору аренды ЗУ. Судебная практика по этому вопросу есть ППВАС №73 по аренде (в редакции ППВАС №13 от 25.01.2013). Это на самостоятельное изучение (там про аренду части ЗУ подробно написано, в частности).