Основные тенденции

• Повышение процентных ставок

• Ужесточение требований к заемщикам

• Снижение конкуренции.

• Развитие социальной ипотеки.

• Увеличение выдачи ипотеки на первичном рынке

Основные игроки

Таблица «Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов»

№	Банк	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2012 года (млн. руб.)	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2011 года (млн. руб.)	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2010 года (млн. руб.)
1	Сбербанк России	865 098.52	659 773.49	536 894.78
2	Банк ВТБ24	274 329.04	168 884.24	143 795.11
3	ДельтаКредит	67 488.45	51 416.37	48 457.18
4	Росбанк	46 167.75	40 585.77	39 125.92
5	Уралсиб	42 377.87	33 917.81	38 656.90

Таблица «Рейтинг ипотечных банков по объему выданных кредитов. Сравнительный анализ по итогам первого полугодия 2013 и 2012 годов»

Банк	Итоги 6 мес. 2013г. млн руб.	Прирост, %	Банк	Итоги 6 мес. 2012г., млн руб.
1. Сбербанк	234 203	22	1. Сбербанк	192 296
2. ВТБ 24	97 669	64	2. ВТБ 24	59 615
3. Газпромбанк	36 032	35	3. Газпромбанк	23 736
4. Дельтакредит	11 650	14	4. Дельтакредит	10 238
5. Росбанк	8 438	16	5. Росбанк	7 288
6. Связь-Банк	8 338	49	6. Уралсиб	7 286
7. Райффайзенбанк	7 540	130	7. Связь-Банк	5 607
8. Ханты-Мансийский Банк	6 160	116	8. АК Барс	5 496
9. Абсолют Банк	6 064	79	9. Возрождение	5 357
10. Банк Санкт-Петербург	5 875	200	10.Запсибкомбанк	4 813

4.3.2. Жилищное ипотечное кредитование. Сущность и особенности. Основные этапы процесса ипотечного кредитования

Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием для:

- проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика;

- заключения кредитного договора;

- заключения договора об обеспеченности кредита.

В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные методологические и организационные принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению данной проблемы.

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг .

Сведение риска кредитования к минимуму является главной целью правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных ставок; риск досрочной оплаты.

Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в погашение ссуды в установленный срок.

Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.

Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.

Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своему существу риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты указанный риск в особую категорию не выделяют.

Основной принцип распределения риска - рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.

Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая клиента. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но зато увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается рост доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, в последнее же время ссуды достигают 80% залога .

Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между заемщиками. Принцип действия этого механизма заключается в следующем.

Как правило, не все клиенты банка одновременно являются неплательщиками, зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату кредитов один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного неплательщика не всегда представляется возможным. В таких условиях частное лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить значительное число невозвратов ссуд, назначив норму процента за их использование, компенсирующую этот риск. В данном случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные и каждый из них участвует в компенсации возможного риска.

Для обеспечения своевременного возврата платежей весьма существенным является правильный выбор инструмента жилищного кредитования, который учитывал бы изменения платежеспособности клиента на разных этапах погашения ссуды и реальные возможности кредитора. Наиболее популярным является “инструмент с регулируемой отсрочкой платежей” (ИРОП), рекомендуемый Институтом экономики города (США). Исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке, и это превышение остается постоянным на протяжении кредитного периода. Выплаты по займу при данной системе не превышают 30% от дохода семьи также на протяжении всего периода действия ссуды.