27. Сущность и этапы затратного подхода. Преимущества и недостатки затратного подхода

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учётом накопленного им износа. Основан на принципе замещения.

При расчёте затрат на возможное новое строительство учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

Этапы:

1)расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;

2) расчет затрат на новое строительство;

3) расчет накопленного износа;

4) расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа;

5) определение итоговой стоимости недвижимости.

Затратный подход наиболее надёжен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования при условии массовой типовой застройки.

Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и единственно возможной в следующих случаях:

1) Проведение технико-экономического анализа нового строительства и улучшений, позволяющего обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

2) Оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

3) Оценка объектов на малоактивных рынках;

4) Оценка для целей страхования;

5) Определение стоимости корректировок.

Основные недостатки затратного подхода:

1) Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2) Попытки достижения более точного результата оценки приводят к резкому увеличению трудозатрат;

3) Проблематичность расчёта стоимости воспроизводства для исторических зданий;

4) Раздельная оценка земельного участка от строений;

5) Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждения о степени износа основываются на экспертном мнении оценщика.

Преимущества:

1) надежен при оценке новых объектов готовых для более эффективного использования;

2) наиболее целесообразен для технико-экономического анализа.

28. Методы расчета затрат на новое строительство. Понятие об упвс и упсс

Затраты разделяются на:

1 прямые;

2 косвенные;

3 прибыль инвестора.

Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль инвестора является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. В некоторых случаях прибыль предпринимателя оценивают в процентном соотношении от различных составных частей стоимости нового строительства.

Прямые затраты (стоимость трудовых и материальных ресурсов):

- расходы на трудовые ресурсы (заработная плата);

затраты на приобретение строительных материалов;

расходы на возведение временных сооружений;

прибыль застройщика (подрядчика);

затраты на временные ограждения строительной площадки.

Косвенные затраты (не относятся к самому сооружению, но возникают в ходе строительства):

затраты на обеспечение безопасности строительства;

расходы на коммунальные услуги при строительстве.

затраты на разрешение на строительство;

затраты на получение лицензий;

затраты по страхованию в период строительства;

расходы по уплате налогов в период строительства;

расходы на профессиональные услуги (архитектора, геодезиста, юриста);

расходы на оплату процента по кредиту;

расходы на рекламу

затраты на отвод земельного участка и другие затраты, которые не относятся к самому сооружению, но обязательно возникают в ходе строительства.

Используются следующие основные методы расчета затрат:

1) Метод сравнительной стоимости единицы

Используются данные УПВС и УПСС. Проводится оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов.

2) Метод стоимости укрупнённых элементов

Оценка на основе величины стоимости создания основных элементов объектов недвижимости. В этом методе используются данные о стоимости различных элементов, т.е. компонентов здания, т.е. поэлементные затраты. Выделяются элементы: составление сметы; подготовка и проверка планов строительства; работы по подготовке участка под строительство; земляные работы; возведение фундамента; устройство внутренних стен; устройство перекрытий; устройство внешних стен; водосточные трубы; лестницы; оконные проёмы; и т.д.

3) Метод количественного анализа

Это оценка объекта, на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Необходимо учитывать прямые и косвенные затраты. Метод очень трудоёмок и требует привлечения квалифицированных сметчиков.

УПВС. Разработаны для целей переоценки основных фондов, ведущими проектными институтами министерств и ведомств, утверждены Госстроем СССР в 1970 г. УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 года. Сборники состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности, либо по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. УПВС содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объёма зданий или 1 км трубопровода, 1 км автодороги, 1 т ёмкости склада, 1 м2 площади стенда, в зависимости от их назначения, констру-ции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учётом климатического района, указанном в техниче-ской части сборника. Содержит все позиции сводной сметы затрат на строительство.

УПСС – это выжимка из сводного сметного расчёта стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московская область) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.