4.Недвижимость как комплекс отношений

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих социальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

При рассмотрении ОН существуют 2 основные концепции:

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры, более подобно рассматриваемые в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владений и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

Недвижимое имущество как:

1) физический объект: - местоположение; - площадь и границы; - объём; - размер; - форма; - ландшафт; - залежи ископаемых; - тип почвы; - физические характеристики; - внешняя среда;

2) объект экономических отношений: - товар; - капитал в вещной форме; - полезность; - доходность; - издержки содержания; - ликвидность; - финансовый актив; - стоимость; - цена; - инвестирование; - налогообложение; - спрос и предложение;

3) объект правовые отношений: - право собственности; - иные вещные права (пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, оперативного управления, аренды, залога);

4) объект социальных отношений: - место обитания всех поколений; - условие жизни людей; - невосполнимый природные ресурс; - источник благ; - пространственный базис размещения других объектов; - престижность владения; - основа гордости и славы; - условие формирования среднего слоя общества; - многофункциональное назначение.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

5. Инвестиции в недвижимость. Транзакционные издержки объектов недвижимости

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и поэтому является привлекательным направлением инвестирования. Доход от недвижимости бывает в трёх формах:

а) будущие периодические потоки денежных средств;

б) увеличение стоимости недвижимости за счёт изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов недвижимости;

в) доход от перепродажи объекта в конце срока владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется рядом факторов:

- В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как другие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

- Сохранность вложенных денежных средств вообще (недвижимость нельзя потерять, похитить в общепринятом смысле), а также от инфляции в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

- Возможность получить от недвижимости доход в денежном выражении, либо иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определённым объектом.

Отрицательные стороны инвестиций в недвижимость:

- ликвидность недвижимости низкая (не всегда можно в короткие сроки продать объект недвижимости, в большинстве случаев продажа может занимать очень длительный срок);

- невозможно дать точный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой инвестора и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации;

- большие затраты времени и финансовых ресурсов при осуществлении сделок с недвижимостью (оформление документов занимает очень длительный срок, плюс высокие финансовые затраты).

Транзакционные издержки – это издержки, связанные с проведением сделки: денежные затраты и затраты времени.

Величина транзакционных издержек в значительной мере зависит от следующих факторов:

- полнота и достоверность рыночной информации;

- наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок;

- степень стандартизации условий сделок, т.е. возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов учёта;

- система государственного регулирования рыночных отношений.

Транзакционные издержки не сводятся только к денежным затратам, их основная составляющая – это затраты времени на осуществление сделки. Между выставлением объекта на рынок и его продажей проходит определённый период времени, называемый временем экспозиции.

Период экспозиции зависит от специфики объекта недвижимости, от этапа развития рынка недвижимости и от уровня активности профессиональных участников рынка недвижимости.