12. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Рынок недвижимости находится под воздействием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны в целом и отдельных ее регионов, а также политическую стабильность. Эти факторы находятся между собой в сложной причинно-следственной взаимосвязи, которую можно изобразить в виде кривой, которую называют «рыбья кость».

1)факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1) законодательные и нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи;

1.2) налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3) отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2) общеэкономическая ситуация:

2.1) производство национального дохода;

2.2) объем промышленного производства;

2.3) занятость трудоспособного населения;

2.4) ставки доходности финансовых активов;

2.5) платежный баланс страны;

2.6) состояние торгового баланса;

2.7) притоки капитала;

2.8) оттоки капитала;

2.9) рост доходов населения;

2.10) индекс потребительских цен.

3) микроэкономическая ситуация

3.1) экономическое развитие регионов;

3.2) диверсификация занятости населения;

3.3) экономические перспективы развития региона;

3.4) притоки капитала в регион;

3.5) оттоки капитала из региона.

4) социальное положение в регионе

4.1) возможность военных столкновений;

4.2) отношение к частному капиталу;

4.3) отношение к иностранному капиталу;

4.5) устойчивость политики администрации региона;

4.6) уровень безработицы;

4.4) популярность политики администрации региона.

5) природные условия в регионе:

5.1) экология региона;

5.2) наличие развитой инфраструктуры.

15. Экономические субъекты рынка недвижимости. Требования к профессионалам рынка недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

- продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;

- покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);

- профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

- организации, регулирующие градостроительное развитие, правила землеустройства и землепользования;

- федеральные и территориальные органы, занимающиеся кадастровым учетом и регистраций прав на объекты недвижимого имущества, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и населенных мест, созданием ИСОГД, выдачей разрешений на строительство;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы технической инвентаризации, ведающие инвентаризацией объектов капитального строительства;

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

- брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

- оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

- девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

- проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

- аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

- информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

- любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.