14. Этапы функционирования рынка недвижиммости

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, что обусловлено низким уровнем цен продаж объектов недвижимости. По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов поглощается рынком недвижимости. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным.

Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов:

1 этап. Обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты. Торговые фирмы расширяют свои мощности или складские помещения.

2 этап. Характеризуется строительством многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются, главным образом, с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

3 этап. Становится возможным финансирование проектов различных типов. Характеризуется дефицитом свободных земельных участков, активностью застройки новых участков, что приводит к земельному ажиотажу. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся как в МО, так и в регионе. Размеры участков увеличиваются. Возрастают объёмы строительства, рост расходов на общественные улучшения.

Вслед за расширением РН наблюдается спад активности. Предложение начинает превышать спрос. Следовательно, возникают проблемы с реализацией недвижимости, ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью, растёт число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заёмщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Цены на рынке недвижимости падают, стоимость земли снижается, активность рынка недвижимости резко падает.

Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне роста объемов чтроительства. За рецессией следует период экспансии (расширение РН).

Индикаторами на рынке недвижимости служат: изменения рыночных цен, ставок арендной платы, которые сохраняются в течении года и более.

Особое значение имеет сокращение между ценами, заявленными в листингах и текущими ценами продаж, которая отражает устойчивость рынка.

Отрезок времени сокращения сороков сделок с недвижимостью тоже свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объекта недвижимости возрастает, это говорит о снижении ликвидности рынка.

13.Основные факторы, действующие на спрос и предложение

1. Экономические факторы – это уровень доходов населения:

- доходность бизнеса;

- доступность финансовых ресурсов;

- уровень ставок арендной платы;

- стоимость строительных материалов;

- тарифы на коммунальные услуги.

- интенсивность строительства,

- соотношение затрат на строительство и цену

- объёмы нового строительства и затраты на него (стоимость строительно-монтажных работ).

2. Социальные факторы:

- изменение численности населения (ретроспективный анализ и прогноз);

- изменение демографического состава;

- изменение плотности населения;

- изменение образовательного уровня населения.

- изменения во вкусах и предпочтения населения.

3. Административные факторы:

- ставки налога;

- зональные ограничения;

- сервитуты и обременения, градостроительные регламенты.

4. Экологические:

- подверженность района местоположения объекта оценки засухе и затоплениям,

- ухудшения и улучшения экологической обстановки.

5. Биологические.

.Понятие рынка недвижимости. Его сегментация

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Иными словами – рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Сегментация рынка недвижимости в целом соответствует классификации недвижимости.

Классификация рынков недвижимости фасетным способом:

1) вид объекта (товара):

- земельный;

- зданий;

- сооружений;

- предприятий;

- помещений;

- иных объектов;

2) географический (территориальный фактор):

- местный;

- городской;

- региональный;

- национальный;

мировой;

3) функциональное назначение:

- производственных зданий;

- жилищный;

- непроизводственных зданий;

4) степень готовности к эксплуатации:

- рынок существующих объектов;

- незавершенного строительства;

- нового строительства;

5) тип участников:

- рынок индивидуальных продавцов и покупателей;

- промежуточных продавцов;

- муниципальных образований, субъектов РФ, РФ;

- коммерческих организаций;

6) вид сделок:

- купля-продажа;

- аренда;

- ипотека;

- вещных прав (залога, аренды);

7) отраслевая принадлежность:

- промышленных объектов;

- с/х объектов;

- общественных зданий;

8) форма собственности:

- гос.;

- муниципальная;

- частная;

9) способ совершения сделок:

- первичный и вторичный;

- организованный и неорганизованный;

- биржевой и внебиржевой;

- традиционный и компьютеризированный.

Первичный рынок формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Все последующие сделки проходят на вторичном рынке, где происходит передача прав от одного владельца или собственника другому.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав участников. Неорганизованный рынок - не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок- это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества или специальными уполномоченными организациями.