11.Особенности Российского рынка недвижимости

1) Различия рынка недвижимости по регионам (причиной служит отличие в природно-климатических, экономических условиях, в позициях местных органов власти, в результате чего появляются различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на объекты недвижимости);

2) Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения (обусловлено падением уровня реальных доходов населения, слабым развитие механизмов ипотеки, что приводит к ограниченности инвестиционных ресурсов, низкой ликвидности недвижимости, снижению объёмов нового строительства, слабому развитию рынка недвижимости в целом);

3) Недостаточная

информированность участников (из-за сокрытия фактических цен продаж, слабого развития информационной инфраструктуры, поэтому необходимы дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объёме);

4) Неравномерность развития сегментов рынка ( из-за различия в ликвидности и законодательстве для различных типов недвижимости, в результате чего рынок земли слабо развит);

5) Невозможность точных прогнозов тенденций развития рынка недвижимости (что обусловлено экономической и политической нестабильностью, в результате чего затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита ипотека);

6) Несоответствие текущего использования основной части недвижимости наиболее эффективному (причиной является строительство объектов недвижимости в период директивного управления экономикой, в результате чего появляется необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости при оценке недвижимости).

2. Основные объекты недвижимости. Понятие классификации. Классификация зданий по целевому назначению. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом

Основные объекты недвижимости:

1) отдельные объекты (земельные участки, здания, сооружения, ОНС, участки недр, приравненные предметы по признаку обязательной государственной регистрации прав собственности, иные вещи);

2) сложные объекты – предприятие в целом как имущественный комплекс (земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукция, требования и долги, нематериальные активы, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, информацию и другие исключительные права).

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение его потребительских и рыночных свойств.

Классификация зданий по целевому назначению: 1) жилые (сельские дома, коттеджи, дуплексы, таунхаузы, мало- и многоквартирные жилые дома); 2) для коммерческой деятельности (офисы, рестораны, магазины, склады, стоянки, заводские и энергетические строения); 3) специальные (школы, институты, церкви, театры, дома культуры, больницы, поликлиники, административные и спортивные здания).

Фасетный метод предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния объектов недвижимости и их рыночной оценки.

Классификация:

1) функциональное назначение:

- производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара;

- непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения;

2) происхождение (воспроизводимость в натуральной форме):

- невоспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы;

- воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

3) степень готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенного строительства;

4) форма собственности:

- частная;

- государственная;

- общая;

- общественных организаций;

5) характер использования:

- для жилья: индивидуальные жилые дома, коттеджи, таунхаузы, квартиры;

- для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисы, магазины, склады;

- для с\х целей: фермы, сады, огороды, пашни;

- для специальных целей: школы, церкви, монастыри;

6) цели владения:

- для ведения бизнеса;

- для проживания владельца;

- в качестве инвестиций;

- в качестве товарных запасов;

- для освоения и развития;

- для потребления истощимых ресурсов;

7) степень специализации:

- специализированная собственность (та недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду или продается на открытом рынке для продолжения своего существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего её бизнеса): нефтяные или химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная собственность, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке;

8) отраслевая принадлежность:

- промышленные;

- строительные;

- сельскохозяйственные;

- жилищно-коммунальные;

- культурно-бытовые;

9) возможность приватизации:

- запрещенные;

- по разрешению правительства:

свободно приватизируемые.