Тема 10: Износ объекта недвижимости и его расчёт.

В оценочной деятельности износ это основной фактор, влияющий на определение текущей стоимости объекта. При затратном подходе износ используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости.

Учёт износа представляет собой своеобразную корректировку стоимости вновь воспроизводимого здания. Для того чтобы с помощью затратного подхода установить его конкретную величину. Таким образом, износ – это утрата полезности его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Понятие износа и связанное с ним понятие амортизации позволяет определить величину износа.

С точки зрения экономики процесс начисления износа осуществляется в следующем порядке:

1. Определяется изнашивание средств производства

2. Перенесение стоимости на производимые работы или услуги и создание фонда амортизации отчислений равные стоимости износа, это не относится к земельным участкам и животным

3. Возобновление изношенных средств

В соответствии методическими рекомендациями сумму амортизации и её учёт определяют согласно бух учёту и поэтому амортизационный фонд формируется на определённом счёте предприятия.

В зависимости от того какие причины вызывают обесценивание объекта выделяют и соответствующие виды износа:

1. Физический

2. Функциональный

3. Экономический

Они могут быть:

1. Устранимыми

2. Неустранимыми

Устранимый износ – устранение, которого возможно и целесообразно.

Неустранимый износ – это такой, когда затраты на его устранение больше, чем на восстановление.

Физический износ – не позволяет выполнять функции объекта. Его определяют экспертным путём и выявляют необходимость восстановления работоспособности объекта.

Функциональный (моральный) износ – это несоответствие объекта современным стандартам, утеря привлекательности. Как правило, он устраним, и проявляется в качестве дополнительных затрат.

Экономический (внешний) износ – он характерен только для объектов недвижимости. Такой износ происходит под воздействием политических, демографических, экологических и других внешних факторов.

ЗАДАЧА № 1

Реконструкция объекта недвижимости, стоимость которого 16,2 млн. руб. предполагает два возможных варианта его использования без изменения профиля с годовой прибылью 675 тыс. руб., и с перепрофилированием с годовой прибылью 28000 руб. Определите, какой вариант использования объекта более выгоден, при коэффициенте капитализации 15%.

РЕШЕНИЕ:

Д₁ = 675 / 0,15 = 4500 тыс. руб.

Д₂ = 2800 / 0,15 = 18666,67 тыс. руб.

С₁ = 108 + 4500 = 112 млн. руб.

С₂ = 126,67 млн. руб.

ЗАДАЧА № 2

Стоимость строительства оцениваемого объекта 1,500 тыс. руб. По экспертной оценке эффективный возраст оценки равен 10 годам, а срок экономической жизни 25 годам. Определите совокупный износ объекта.

Накопленный износ – это функция времени жизни объекта в ней выделяют физическую жизнь, экономическую жизнь, эффективный возраст и оставшийся срок жизни. Физическая жизнь – определяется периодом эксплуатации здания; экономическая жизнь – период эксплуатации, в течение которого объект приносит доход; эффективный возраст определяют с учётом технического состояния, и влияющих на стоимость объекта факторов, то есть период времени со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки.

При этом используют следующие расчёты: определяют процент физического износа, как отношение срока эффективного возраста к сроку физической жизни. Тогда обесценивание в стоимостном выражении будет определяться как произведение восстановительной стоимости на индекс износа. А взаимосвязь между износом полной восстановительной стоимостью эффективным возрастом и сроком экономической жизни определится как отношение индекса износа к восстановительной стоимости равной отношению экономического возраста к экономической жизни.

Индекс = 10 / 25 * 100% = 40%

Износ = 1,5 млн. руб. * 40% / 100% = 600 тыс. руб.

При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемые помещения, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53 – 86 (р) «Правило оценки физического износа жилых зданий». Функциональный износ вызывается несоответствием объёмно – планировочного или конструктивного решения сооружения современным стандартом.

Амортизация – это исчисляемый в денежном выражении износ основных средств в процессе их применения и производственного использования.

Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается понижением дохода в случае коммерческого использования.

Внешний износ принят равным нулю в связ0и с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов, и повлияет на стоимость недвижимости.