Тема 6: Оценка земли с помощью метода капитализации.

Метод капитализации относится к доходному подходу объекта недвижимости. Он позволяет получить оценку стоимости земли исходя из ожидания покупателя, или пользователя дохода и применим только в этом случае, если земельный участок приносит доход. К таким участкам, как правило, относятся сельскохозяйственные угодья. С помощью этого метода устанавливается как рыночная, так и кадастровая стоимость. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать расчётный рентный доход, для оценки сельского хозяйства и лесных земель. Часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенность земельного участка.

Земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений. Доход от прироста стоимости земельного участка получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит. Основным методом при доходном подходе является метод капитализации. Он предполагает деление годового рентного дохода на ставку капитализации.

С = РД / СК

С – стоимость земельного участка

РД – рентный доход

СК – ставка капитализации

В результате чего происходит преобразование рентного дохода в стоимость объекта. Наибольшую сложность в этом методе состоит в определении самого коэффициента капитализации. Например, если период аренды земли равен 33 годам, то коэффициент капитализации равен 0,3 %.

При использовании метода капитализации необходимо определить величину рентного дохода.

Рентный доход – это разница между выручкой полученной в результате реализации продукции и затратами связанными с получением продукции.

РД = В – З

В – выручка

З – затраты

Практическая работа № 2 Тема: Расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по Светлоярскому району Волгоградской области

№ по порядку	Наименование показателя	Обозначения	Единицы измерения	Формула расчёта	Значения
1	2	3	4	5	6
Данные полученные от Рос. Недвижимости
1	Базовая оценочная продуктивность 1 га	Во	Руб	-	1485
2	Базовая оценочная продуктивность 1 га (урожайность)	У	Ц	-	12
3	Базовые оценочные затраты на 1 га с/х угодий	Зо	Руб	-	920
4	Балл бонитета, рассчитанный исполнителями работ	Бисп	Балл	-	94
5	Балл бонитета средней совокупности	Бср	Балл	-	92
6	Средний индекс технологических свойств с/х угодий	Ио	-	-	1,05
7	Средняя взвешенная эквивалентная величина грузоперевозок	Р	Км	-	2500
8	Затраты на перевозку 1 тонны груза	Зг	Руб	-	3
9	Нормативная грузоёмкость 1 га с/х угодий	Го	Тонна	-	0,7
10	Транспортные затраты всего	Тз	Руб/га	Р * Го * Зо	525
11	Доля затрат зависящих от технологии	Зт	-	-	0,35
12	Доля затрат зависящая от продуктивности	Зп	-	-	0,19
13	Доля затрат зависящая от места положения	Змп	-	-	0,37
14	Доля постоянных затрат	Зпост	-	1 – Зт – Зп - Змп	0,09

1. Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий определяется путём умножения В_о на Б_ср и деления на Б_исп :

Прод. = (В_о * Б_ср ) / Б_исп

Продуктивность = (1485 * 92) / 94 = 1453,40

2. Определяем затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценочной продуктивности:

З_общ = З_т + З_п + З_мп + З_пост + Т_з

525 / Х = 100 / 19 (37; 35; 9)

Х₁ = 100

Х ₂ = 194

Х₃ = 184

Х₄ = 47

З_общ = 525 + 100 + 194 + 184 + 47 = 1050

3. Определяем рентный доход. Рентный доход определяется как разница между оценочной продуктивностью (валовой доход) и затратами скорректированной на индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий:

РД = (В_д – З_i) * И_о

В_д – валовой доход

РД = (1485 – 1050) * 1,05 = 456,75

4. Кадастровая стоимость 1 га с/х угодий определяется путём капитализации величины рентного дохода сроком на 33 года, с коэффициентом капитализации 0,3 %:

С = РД / КК

С = 456,75 / 0,3 = 1522,5