Метод техники остатка дохода для земли.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами недвижимости, используется техника остатка дохода, приходящаяся на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления отдаётся приоритет при распределении дохода, а оставшийся доход, после покрытия всех затрат, приписывается земельному участку.

Этот метод используется при условии:

1. Если все объекты на земле соответствуют лучшему и эффективному их использованию

2. Стоимость зданий и сооружений на земле может быть определена достаточно точно

3. Если известен чистый операционный доход, получаемый от строения.

Например, нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство АЗС на 5 колонок. Капитальные вложения на строительство 1 колонки составляют 354 тысячи. В течении 1 часа среднем за сутки продают 28 литров бензина. Средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 руб. АЗС работает 300 дней в год.

1. Определим доход от одной колонки за сутки:

1к = 28 * 24 * 6 = 4032 руб.

2. Определим доход с 5 колонок за сутки:

4032 * 5 = 20160 руб.

3. Определим доход с 5 колонок за 300 дней:

20160 * 300 = 6048000 руб.

4. Объём продаж с одной колонки:

300 * 24 * 28 *6 = 1209600 руб.

5. Объём продаж с 5 колонок:

1209600 * 5 = 6048000 руб.

6. Затраты на строительство:

354000 * 5 = 1770000 руб.

7. Текущие затраты = 27%=477900=47800 руб.

Коэффициент капитализации = 0,16

1770000 + 477900 = 2248000 руб.

6048000 – 2248000 = 3800000 руб.

3800000 / 0,16 = 23750000 руб.

Тема 8: Земельная арендная плата: понятие и доход.

Одним из методов капитализации дохода в доходном подходе является земельная арендная плата.

Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определённый срок.

Земельная арендная палата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Она выступает как регулярный поток дохода и может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Этот метод очень удобен, когда участки сдаются в долгосрочную аренду. Он может применяться отдельно для зданий и отдельно для земли.

В настоящее время органы местного самоуправления утверждают базовые ставки арендной платы за землю. Они (ставки) дифференцируются по территориально-экономическим зонам по двум видам коэффициента: 1) зависит от вида деятельности арендатора; 2) зависит от коммерческой его ценности. Исходя из этого, арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А_п = А_с * К_д * К_к * S

А_п - арендная плата (величина годовой выручки)

А_с - базовая ставка арендной платы за м ²

К_д - коэффициент деловой активности (или коэффициент вида деятельности)

К_к - коэффициент коммерческой ценности участка

S - площадь земельного участка

Для упрощения расчётов в районных городах и сельской местности в качестве базовой ставки используется ставка утверждённого земельного налога. Данные для капитализации этой платы можно получить пи анализе рыночной информации и тогда стоимость такого земельного участка будет равна:

С_зу = (А_п * Т_t ) / С_кап

T_t – время аренды

С_кап – ставка капитализации