Тема 5: Оценка земельной собственности Теория оценки земли

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу площадь, местоположение, правовой статус и т.д. Характеристики, отражаемые в Государственном Земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельный фонд РФ по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий:

1. Земли поселений

2. Земли с/х назначения

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта

4. Охраняемые территории

5. Земли лесного фонда

6. Земли водного фонда

7. Земли запаса

Земля является главным средством производства, в этом и проявляются её особенности, которые и следует учитывать при её оценке:

1. Земля не создаётся трудом человека и не имеет стоимость основанной на трудовых затратах. Стоимость земли не участвует в определении себестоимости продукции.

2. Земля обладает способностью к самовосстановлению. Она может только повышать или понижать своё плодородие – это главный фактор, который учитывают при оценке земли с/х назначения. Этот фактор зависит от эффективности использования земли (минеральных и органических удобрений, орошение и т.д.).

3. Земля неперемещаема и мобильна. Поэтому необходимо учитывать её местоположение при оценке.

4. Земля территориально ограничена. В связи с этим она требует к себе бережного отношения.

5. Земля различается по плодородию, и поэтому нет абсолютно одинаковых участков. Это свойство земли определяет её доходность, которая выражается в получении ренты.

Различают два вида ренты:

1. Рента – 1, чистый доход, полученный за пользование лучшими землями

2. Рента – 2, имеет форму дополнительного чистого дохода, который создаётся за счёт интенсивного использования.

Оценка земли начала развиваться в 1765 году. Оценка земли совершенствовалась и была востребована. Необходимо было оценивать земельные участки с целью налогообложения, для того чтобы пополнять государственную казну и к 1913 году все земельные участки России были оценены, а в 1917 году оценка недвижимости приобрела новый характер. Она оценивалась ещё и с целью финансирования. На совершенном этапе оценка земельных участков осуществлялось по линии БТИ и по линии министерства сельского хозяйства. В начале земельной реформы в России в 1991 году был принят закон РФ «О плате за землю» и экономическая оценка земли стала осуществляться в двух аспектах:

• Оценка земли как средство производства

• Частная оценка по эффективности возделывания отдельных культур

Распоряжением министерства имущественных отношений 6 марта 2002 года о методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков. В них определено, что:

1. Рыночная стоимость устанавливается для тех участков, которые имеют полезность, т.е. способны удовлетворять потребности пользователя в течение определённого времени (принцип полезности)

2. Рыночная стоимость зависит от спроса и предложения (принцип спроса и предложения)

3. Рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение участка эквивалентной последовательности (принцип замещения)

4. Цена зависит от ожидаемой величины срока и вероятности (принцип ожидания)

5. Изменение во времени, определение на конкретную дату (изменения) зависит от местоположения и влияния внешних факторов на участок (принцип внешнего влияния)

6. Принцип наиболее эффективного использования определяется экономически оправданным методом соответствующим законодательству определению величины стоимости участка