Тема 3: Методы оценки недвижимости. Виды и принципы оценки

В системе рыночных экономических отношений оценки объектов недвижимости используются 3 основных подхода:

1. Сравнительный

2. Затратный

3. Доходный

Теоретической основой каждого метода является установление стоимости на основании принципов. Единым набором этих принципов руководствуются при выполнении конкретного задания по установлению стоимости объекта. Каждый вид стоимости связан с рыночной средой, которые регулируют субъекты и объекты оценки. Принципы осуществляют взаимодействия рыночной среды, субъектов и объектов.

Все принципы условно объединены в 4 группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя

2. Принципы, связанные с землёй, размещёнными на ней зданиями, сооружениями (улучшениями)

3. Принципы, связанные с рыночной средой

4. Принципы, наилучшего и наиболее эффективного использования

Все принципы между собой связаны. При оценке может использоваться сразу несколько принципов, все они отражают тенденцию экономического поведения субъектов оценки. Каждая группа принципов включает следующие категории:

1. 1-ая группа включает полезность, замещение и ожидание.

2. 2-ая группа, она самая значимая, включает остаточную продуктивность земли, предельную продуктивность, доходность, сбалансированность, оптимальные величины, разделение имущественных прав. Они связаны с землёй и её освоением.

Полезность – это категория, которая означает, что объект будет иметь стоимость только в том случае, если он полезен. Полезность определяется, как способность объекта удовлетворять полезность пользователя. Например, земельный участок будет обладать полезностью, если он будет давать наибольшую урожайность сельскохозяйственной продукции или давать доход в виде арендной платы. Эта полезность должна быть выражена в деньгах, а по их величине можно будет определять стоимость.

Замещение – основано на рациональном, разумном подходе в определении стоимости, т.к. пользователь при этом будет сравнивать и делать вывод какая стоимость приемлема для того или иного объекта. Т.е. что целесообразнее платить за объект или сдать его в аренду, или открыть строительство. С точки зрения рыночного подхода наибольшим спросом будут пользоваться те объекты, которым применима эта категория.

Ожидание – это категория, связанная с представлениями пользователя. Она лежит в основе доходного подхода оценки.

Остаточная продуктивность земли – это возможность получения чистого дохода относимого к земельному участку.

Предельная продуктивность – это категория, которая позволяет определить размер вклада и величину отдачи объекта. При определении этой категории необходимо определить вклад и доход, а разность между доходом и затратами даст экономический эффект.

Доходность – она раскрывает соотношение между затратами и прибылью. Эта категория реализуется в процессе вариантного выбора между объектами. Отсюда освоение земельных участков должно обеспечивать максимальную доходность.

Сбалансированность – она заключается в пропорциональности объёма капитальных вложений и объёма выполненных работ в определённый период времени. Сущность заключается в том, что капитальные затраты на улучшение (оросительная система орошаемого участка) должны быть сбалансированы с полученным после этого дохода. И объект будет сохранять свою экономическую эффективность.

Оптимальность – заключается в том, что объект недвижимости в каждый промежуток времени на рынке будет пользоваться спросом, если речь идёт о земельном участке, то для обеспечения оптимальности необходимо его соответствие требованиям рынка в конкретных условиях.

Разделение имущественных прав – установление имущественного права на недвижимость оказывает непосредственное влияние на его стоимость. При оценке имущественные права можно объединять и разъединять со стоимостью недвижимости.