Вопрос 27 «Субъекты, действующие в сфере строительства»

Строительство (в широком смысле) включает деятельность следующих субъектов.

Инвесторы (включая девелоперов и дольщиков) — это лица, которые осуществляют капитальные вложения с применением собственных либо привлеченных средств. Инвесторы являются категорией больше экономической, нежели строительной, если в их качестве выступает третье лицо, которое не являющееся заказчиком, застройщиком или подрядчиком.

Если инвестор является физическим лицом, то взаимоотношения между ним и застройщиком могут быть урегулированы договором долевого участия в процессе строительстве согласно требованиям Федерального закона от N 214-ФЗ 30.12.2004. В этом Законе предусмотрены также иные варианты привлечения финансов граждан для строительства высотных (многоквартирных) домов и других объектов недвижимости (при помощи выпуска жилищных сертификатов жилищным и, жилищно-строительным накопительным кооперативом), однако последние применяются на практике значительно реже. 

Если в качестве инвестора выступает юридическое лицо, его отношения с застройщиком строятся в ином порядке, чем предусмотрено Законом N 214-ФЗ, однако их формировать можно и в соответствии с данным Законом. В последнем случае стороны заключают договор долевого участия, а инвестор называется при этом участником долевого строительства.

Застройщики – это физические или юридические лица, или органы государственной исполнительной власти (либо местного самоуправления), получившие в установленном действующим законодательством порядке земельный участок для строительства либо реконструкции комплекса недвижимого имущества.

Застройщик – это основной субъект инвестиционно-строительной деятельности. Именно застройщик, будучи собственником либо арендатором земельного участка, выделенного ему под строительные или иные работы, принимает решение о начале строительства. Стоит отметить, что при этом относительно строящегося объекта застройщик может выступать в качестве единственного субъекта строительной деятельности:

-самостоятельно берется выполнять все функции в организации строительства

-ведет строительство исключительно хозяйственным способом

- учитывает законченные строительством объекты в составе основных средств собственного баланса.

Заказчики – это необязательные субъекты строительной деятельности. Согласно Градостроительному кодексу, застройщик может осуществлять организацию строительства самостоятельно либо уполномочить для этого третье лицо - заказчика. Наличие либо отсутствие специализированных заказчиков обусловливается наличием либо отсутствием у самого застройщика лицензии на выполнение функций заказчика

Права и обязанности заказчика предусматриваются договором на осуществление функций заказчика, который заключается между ним и застройщиком. В данном договоре застройщиком определяется перечень функций, которые передаются им на выполнение заказчиком (это может быть: предпроектная проработка и подготовка к строительству, подготовка и использование площадки строительства, технический контроль и надзор за ходом строительства, ведение учета и отчетностей).

Подрядчики - это физические или юридические лица, выполняющие различные виды работ по договору подряда либо на основании государственного или муниципального контракта.

Согласно статье 706 ГК РФ функции генподрядчика может выполнять любой подрядчик, который привлекает к исполнению своих собственных обязанностей третьих лиц (субподрядчиков). Генподрядная строительная организация принимает на себя обязательства по осуществлению строительства объекта, который является конечной целью строительства. Застройщик передает генподрядчику, а последний принимает от него строительную площадку, на которой организует охрану, сооружает временные нетитульные здания, заключает договора на обеспечение энергией и связью всех видов для строительства, осуществляет работы по содержанию данной строительной площадки во время строительства, координирует и контролирует выполнение работы субподрядными организациями. Генподрядчик лично несет ответственность перед застройщиком за результат строительства. Генподрядная организация привлекает субподрядчиков для выполнения каких-то отдельных видов строительных работ, необходимых для осуществления строительства объекта. При этом субподрядчики несут ответственность за выполнение своего объема работы непосредственно перед генподрядчиком.

Саморегулируемые организации изыскателей, строителей и проектировщиков — это некоммерческие организации, которые создаются с целью саморегулирования, и основываются на членстве юридических лиц либо индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство, реконструкцию и/или капитальный ремонт различных объектов капитального строительства. Основная идея саморегулируемых организаций в строительстве заключается в том, чтобы передать надзорные, а также контрольные функции за деятельностью участников строительной отрасли непосредственным участникам рынка от государства.

Профессиональные творческие и научные организации в лице РААСН, Союза архитекторов России и др., а также международные организации (например, ФИДИК) являются субъектами строительной деятельности. Эти организации берут на себя функции по решению сложного комплекса строительно-технических и архитектурно-художественных, а также санитарно-гигиенических и общественно-экономических проблем. Главные задачи данных организаций заключаются в формировании полноценной среды жизнедеятельности жителей Российской Федерации, содействии сохранению архитектурного, а также историко-культурного наследия государства. На них возложена ответственность за защиту общества от непрофессиональных действий строительных организаций в области градостроительства и городской архитектуры.

----контролируют упорядочение планировки и застройки городских массивов в условиях регулярной планировки (прямоугольной, радиально-кольцевой, веерной и др.) при учёте местных условий, строительства архитектурных ансамблей, ландшафтной архитектуры.

 

Государство выступает в качестве специфического субъекта строительной деятельности в лице различных органов государственной власти, а также в лице местного самоуправления. Государство при этом выполняет регулирующие и контролирующие функции. Прежде всего, оно определяет направления градостроительной и жилищной политики. Государство играет регулятивную роль в формировании взаимоотношений участников процесса строительства и его результатов (при этом функции регулирования возлагаются не только на центральные и местные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, а также на другие институты, и в частности, занимающиеся экспертизой и контролем строительства и т.п.).

Государство осуществляет правовое (включая техническое) регулирование и государственный строительный надзор. Оно, в полной мере формируя условия деятельности всех других субъектов строительной деятельности, способно стимулировать либо тормозить развитие строительства и скорость сооружения объекта.