Жизненный цикл проекта недвижимости.

При разработке жизненного цикла проекта учитывающих особенности:

• социально-экономические связанные с быстрым изменением представлений о необходимых параметрах зданий и сооружений, требований потребителя к различным типам недвижимости, со скоростью появления и формирования новых социально-экономических потребностей,

• градостроительные связанные с обострением противоречий между недвижимой формой существования зданий и сооружений и ростом динамики окружающей застройки и инфраструктуры,

• производственные связанные с ростом изменчивости и уровня неопределенности

условий реализации инвестиционно-строительных проектов.

Жизненный цикл проекта – продолжительность возведения и эксплуатации объекта строительства от замысла до завершения проекта.

Циклическая закономерность развития универсальна и свойственна многим системам различной природы (техническим, социальным, биологическим). Цикл присущ и существованию недвижимости, он выражается в повторяющихся стадиях, накоплении и передаче опыта о результатах от предшествующих к последующим циклам. В отличие от природных циклов техногенные циклы целенаправленны, а, значит, они требуют управления на всем протяжении цикла.

К числу задач и работ, составляющих ЖЦ объекта недвижимости, относятся проектно-строительные и организационно-управленческие работы.

Жизненный цикл проекта развития недвижимости является составной

частью циклов более высокого иерархического уровня, таких как цикл развития рынка недвижимости в целом и макроэкономический цикл развития территории и региона. Представив иерархические циклы развития в осях координат «Интенсивность воспроизводства - время» можно проанализировать, как цикл экономического развития, проецируя на территорию и регион, обеспечивает повышение инвестиционно-строительной активности и подъём рынка недвижимости (рис.7)

Рис. 7 Закономерности взаимного слияния циклов

Выделяют 5 стадий ЖЦ проекта в недвижимости (рис. 8):

1. прединвестиционная, концептуальная, начальная (определение цели и задач проекта, исследование рынка, проведение проектного анализа и определение жизнеспособности проекта, разработка технико-экономическое обоснования и бизнес-плана проекта);

2. планирование (документальное проектирование, разработка структуры проекта, сроков реализации и потребности в ресурсах);

3. реализация (строительство и сдача в эксплуатацию);

4. эксплуатация (техническое обслуживание, плановый и капитальный ремонты, модернизация, реконструкция, перепрофилирование);

5. ликвидация (демонтаж, снос строения, утилизация отходов, рекультивация земельного участка).

Рис.8 Стадии жизненного цикла проекта в недвижимости и схема распределения эффектов.

Технико-экономическое обоснование

Ликвидация

Технологические разработки

Фундаментальные научные исследования

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

(Здание, сооружение, территориально-имущественный комплект)

Планирование

Строительство

Перепрофилирование

Реконструкция

Модернизация оборудования

Плановый ремонт

Эксплуатация

С инженерно-строительной точки зрения ЖЦ объекта недвижимости реализуется путем выполнения весьма затратных и трудоёмких работ по анализу, проектированию, изготовлению, транспортированию, монтажу, эксплуатации, ремонту и многих других (рис. 9)

Рис. 9. Содержание работ стадий жизненного цикла проекта в недвижимости.

Теоретически содержание полного жизненного цикла (ПЖЦ) недвижимости может быть столько, сколько есть участников проектного управления:

• для собственника ПЖЦ охватывает период от приобретения до продажи объекта. При этом ПЖЦ физического объекта (здания) включает в себя множество всех меняющихся собственников объекта;

• для генподрядчика ПЖЦ охватывает период от начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию (а стратегический девелопер включит в ПЖЦ и эксплуатацию, и ликвидацию);

• (для Федеральной регистрационный службы) правовой признак начала и конца ЖЦ - официальные процедуры государственной регистрации (регистрация прав, регистрация прекращения прав) и т.д.

Для практических целей проектного управления в недвижимости могут быть выделены три основных подхода к полному ЖЦ проекта в недвижимости (рис. 10)

Недвижимость как объект потребления

Недвижимость как объект финансовый актив

Недвижимость как объект строительства

эксплуатация

ликвидация

Коммерческая эксплуатация до момента полной окупаемости

Коммерческая эксплуатация до снижения уровня доходности

Выход проета

владение

продажа

Создание или приобретение

приобретение

строительство

проект

концепция

Рис.10 Три подхода к определению полного жизненного цикла недвижимости

Лекция 5. Инновационно-строительная деятельность инновации – это процесс нововведения.

Инновационная деятельность подразделяется на технологическую и организационную.

Технологические инновации ориентированы на получение продуктивных и процессных новаций: первый вид инноваций включает в себя разработку и получение новых видов продукции, второй- на получение новых методов и инструментов, которые используются для производства продукции.

Организационные инновации направлены на создание новых организационных структур производства.

Разработка новых технологий производства осуществляется путем создания документации на технологические процессы проектирования и изготовления специального технологического оборудования и оснастки.

Таким образом, под инновационной деятельностью понимается обеспечение трансформации идей, продуктов, технологии и их внедрение в практику производства.

Подготовка инновационно-технологических решений состоит из следующих этапов:

Инженерное прогнозирование осуществляется в контакте с инновационным менеджером и преследует цель выявить, какие новшества могут появиться в течение прогнозируемого периода. На этой стадии определяются сроки и порядок промышленного освоения новых изделий; темпы обновления и масштабы распространения новых технических решений, материалов, технологий.

Технологическая подготовка производства - совокупность мероприятий по обеспечению технологической готовности производства. Технологическая готовность производства означает наличие полных комплектов конструкторской и технологической документации, технологического оснащения для выпуска запланированного объема продукции с учетом установленных техническо-экономических показателей.

Организация и управление процессов инновационной технологической подготовки производства нацелены на применение прогрессивных технологических процессов, оборудования, оснастки, средств автоматизации производственных процессов, принципов, методов работы руководителей и исполнителей.

Все проекты проходят процедуру экспертизы. На основании экспертизы принимаются решения о целесообразности и объеме финансирования. Большое значение имеют срок проведения экспертиз, согласований, продолжительность периода от подачи заявок и предложения до открытия из следующих этапов: Экспертиза состоит из следующих этапов: предварительная оценка проекта; комплексная экспертиза; подготовка заключения.

Комплексная экспертиза содержит:

-оценку участников проекта (компетентность, практический опыт руководителей, качество проведенного маркетинга, деловой опыт компании, потенциальный капитал у исполнителя проекта, мероприятия по защите от финансового риска, объемы работ в компании, соответствие имеющимся мощностям, наличие квалифицированного персонала);

• оценку текущего и перспективного рынка товаров и услуг для результата выполняемого проекта (положение на рынке, выявление потенциальной емкости, перспективы кон-куренции, вероятность коммерческого успеха, вероятный объем продаж, ценообразование, влияние на существующие товары);

• оценку используемых научно-технических и технологических разработок (уникальность, патентная защищенность, наличие сырья и материалов, общая техническая оценка прогрессивности, вероятность технического успеха, воздействие на другие проекты);

• оценку финансовых потоков (оценка стартовых и общих затрат, распределение средств по этапам проекта и элементам расхода, длительность периода возврата средств, финансовый риск, рентабельность, механизм возврата средств, гарантии);

• оценку экологических и социальных последствий.

К трем основным методам экспертизы инновационных проектов можно отнести:

• описательный;

• сравнительный;

• сопоставительный.

Описательный метод получил широкое распространение во многих странах. Его суть состоит в том, что рассматривается потенциальное воздействие результатов осуществляемых проектов на ситуацию на определенном рынке товаров и услуг. Он позволяет учитывать. Например, взаимодействие сферы НИОКР с патентным правом, налоговым законодательством, образованием, подготовкой и переподготовкой кадров. Описательный метод позволяет обобщить получаемые результаты, прогнозировать и учитывать побочные процессы.

Метод сравнения положений «до» и «после» позволяет принимать во внимание не только количественные, но и качественные показатели различных проектов. Однако этому методу присуща высокая вероятность субъективной интерпретации информации прогнозов.