5.3. Договор строительного подряда

В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК по договору строительного подря­да подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные стро­ительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходи­мые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Регулирование данного вида подрядных отношений осуществляется нормами § 3 гл. 37 ГК «Строительный подряд». Общие положения о под­ряде, содержащиеся в § 1 этой главы, применяются, если иное не уста­новлено предусмотренными в ГК правилами о строительном подряде.

Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, со­держатся во многих других нормативных правовых актах. К ним, в частности, относятся:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;

• Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной дея­ тельности в РСФСР»;

• Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме ка­ питальных вложений»;

• Закон РФ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельно­ сти в Российской Федерации»;

• Федеральный закон от 06.05.1999 № 97-ФЗ «О конкурсах на раз­ мещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд».

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, к нему применяются правила § 2 гл. 37 ГК «Бытовой под­ряд» (п. 3 ст. 740 ГК).

Кроме того, при регулировании отношений строительного подряда применяютсяактырекомендательногохарактера. Таким актом, в част­ности, служит принятое Минстроем России 10 июня 1992 г. Руковод-

46

ство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации.

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик.

В качестве заказчиков могут выступать инвесторы, осуществляю­щие капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в со­ответствии с законодательством РФ, а также уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют ин­вестиционные проекты (п. 2, 3 ст. 4 Федерального закона от «Об инвес­тиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они должны иметьлицензию (п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона).

При осуществлении капитального строительства широко применя­ется система генерального подряда, при которой заказчик заключает договор с одной строительной организацией — генеральным подряд­чиком, привлекающим для выполнения отдельных комплексов работ специализированные организации в качестве субподрядчиков. Генераль­ными подрядчиками и субподрядчиками могут являться и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

С согласия подрядчика заказчик заключает договоры на выполне­ние определенных монтажных и иных специальных работ по данному объекту строительства с другими подрядными монтажными и иными специализированными организациями. Такие заключаемые заказчи-комдоговорыпринятоназыватьпрям ымидоговорами.

Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По до­говору строительного подряда — это соответствующий объект строи­тельства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда — законченный комплекс опреде­ленных работ (монтажных, санитарно-технических и др.), составля­ющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых суб­подрядчиком генеральному подрядчику.

Различаютследующиевидыдоговорастроительногоподряда:

• договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом;

• договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ;

• договоры на выполнение пусконаладочных работ.

Если иное не предусмотрено договором, правила о договоре строи­тельного подряда относятся также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений (п. 2 ст. 740 ГК).

Договор строительного подрядадолжен быть заключен в письменной форме. При этом может использоваться форма (образец) договора, яв­ляющаяся приложением к упомянутому выше Руководству по состав­лению договоров подряда на строительство в Российской Федерации.

47

Существенными условиями договора строительного подряда явля­ются условия о предмете, цене и сроке договора.

При определении цены договора стороны могут руководствоваться Порядком определения стоимости строительства и свободных (дого­ворных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыноч­ных отношений (приложение к письму Госстроя России от 29.12.1993 № 12-349).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 708 ГК срок договора строительного подряда определяется по соглашению сторон путем указания в догово­ре начального и конечного сроков выполнения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть установлены также сроки завершения от -дельныхэтаповработ, если договором предусмотрена сдача результата выполненной работы сначала по этапам, а затем в целом по объекту строительства.

Как правило, в договоре строительного подряда предусматриваются гарантийные обязательства подрядчика на построенные здания и со­оружения либо выполненные комплексы работ.

Для заключения договора строительного подряда необходимо пред­варительное получение определенных документов. Для заказчика та­ким документом является разрешение на строительство, выдаваемое федеральным органом исполнительной власти, органом исполнитель­ной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соот­ветствии с их компетенцией (ст. 51 Градостроительного кодекса), а для подрядчика—лицензия(разрешение)наосуществлениестроительной деятельности.

Основная обязанность подрядчика по договору строительного под­ряда — осуществить строительство (расширение, реконструкцию, тех­ническое перевооружение) предусмотренного договором предприятия, здания, сооружения. Важным условием исполнения договора является то, что строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и сметой, определяющей цену работ (проектно-сметной документацией).

Осуществляя строительство, подрядчик обязан соблюдать строитель­ные нормы и правила (СНиПы), другие технические нормы и правила, а также требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК).

На подрядчике лежит обязанность обеспечить стройку необходи­мыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмо­трено, что обеспечение строительства в целом или в определенной ча­сти осуществляет заказчик (ст. 745 ГК).

Обязанностью подрядчика является также возведение здания, со­оружения или иного объекта строительства либо выполнение иных строительных работ и сдача заказчику результата выполненных по до­говору строительного подряда работ в срок, установленный договором.

Закон предусматривает некоторые специфические обязанности заказчика по договору строительного подряда. Так, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны со-

ответствовать содержащимся в договоре условиям, а при отсутствии та­ких условий — обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходи­мые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транс­портировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабже­ния, водо- и паропровода, оказывать другие услуги.

Оплата вышеуказанных услуг производится в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда (ст. 747 ГК).

От заказчика требуется также передать подрядчику документы, под­тверждающие разрешение соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздуш­ных линий электропередачи и линий связи.

В соответствии со ст. 748 ГК заказчик вправе осуществлять кон­троль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подряд­чиком материалов, а также правильностью использования подрядчи­ком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хо­зяйственную деятельность подрядчика.

Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительно­го подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их не­достатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Характерной особенностью строительного подряда является со­трудничество сторон (ст. 750 ГК).

Ввиду специфического и сложного характера объекта договора строительного подряда особо регламентируется сдача и приемкаработ, выполненных по данному договору (ст. 753 ГК). В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействитель­ным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возмож­ность его использования для указанной в договоре строительного под­ряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Приемку законченных строительством объектов производит за­казчик или уполномоченное инвестором другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую орга­низацию), разработчиков технической документации, специализиро­ванные организации и других юридических и физических лиц, созда­вая при необходимости приемную комиссию.

48

49

В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строи­тельного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предвари­тельные испытания. Соответственно приемка осуществляется только при положительном результате таких испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).

Приемка законченного строительством объекта оформляется ак-томприемки.

Подрядчик обязан своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ. Срок устранения указанных недостатков специально оговаривается в акте приемки.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчи­ком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При от­сутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата ра­бот производится после окончательной сдачи результата работы (п. 1 ст. 711 ГК). Вместе с тем значительная стоимость и длительность капи­тального строительства требуют авансирования деятельности подряд­чика. Однако требовать выплаты аванса или задатка он вправе только в случаях и размере, указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 711 ГК).

Своюспецификуимеетответственностьподрядчиказакачествора-бот. Согласно ст. 754 ГК подрядчик несет ответственность перед заказ­чиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, какпроизводственнаямощностьпредприятия.

Если иное не предусмотрено договором строительного подряда, подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен со­глашением сторон (ст. 755 ГК).

При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим каче­ством работ, применяются правила п. 1—5 ст. 724 ГК. При этом пре­дельный срок обнаружения недостатков в соответствии с п. 2,4 указан­ной статьи составляет пятьлет (ст. 756 ГК).

Если договором строительного подряда за его неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотрено взыскание неустойки (штра­фа, пени), убытки взыскиваются за ее вычетом {зачетная неустойка). Однако договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взы­скание либо неустойки, либо убытков.