- •1.Роль оценки объектов и прав собственности в условиях рыночной экономики. Объекты оценки.
- •2. Субъекты оценки. Участие в саморегулируемых организациях оценщиков.
- •3. Обязательность и необходимость проведения оценки.
- •4. Система информации в оценке собственности.
- •5. Правовое обеспечение оценочной деятельности.
- •6. Роль и место саморегулируемых организаций оценщиков на рынке оценочных услуг.
- •7. Национальные и международные стандарты оценки.
- •8. Экономическое содержание понятий стоимость, цена, затраты. Классификация стоимости в оценке.
- •9. База оценки виды стоимости в оценке и цели оценки.
- •Принципы оценки собственности. Принцип наилучшего использования.
- •11. Принципы оценки собственности, основанные на представлениях покупателя.
- •12. Принципы оценки собственности, основанные на представлениях продавца (производителя).
- •13. Принципы оценки собственности, связанные с рыночной средой.
- •14. Временная оценка денежных потоков и будущая стоимость единицы. Правило “72”х и “69”.
- •15. Виды накоплений. Антисипативное и декурсивное начисление сложных процентов.
- •16.Будущая стоимость единицы: экономический смысл, формула расчета.
- •17.Накопление единицы за период и текущая стоимость единичного аннуитета: экономическое содержание, способ расчета.
- •18. Фактор Инвуда экономический смысл, сфера применения, формула расчета.
- •19. Текущая стоимость единицы является обратной относительно будущей стоимости.
- •20.Ипотечная постоянная и фактор фонда возмещения: экономический смысл, формула расчета.
- •21. Взаимосвязи между функциями сложного процента
- •22. Экономическое содержание затратного подхода к оценке собственности. Область применения и ограничения затратного подхода. Достоинства и недостатки.
- •23. Основные принципы затратного подхода.
- •25. Метод расчета ликвидационной стоимости
- •26. Методы затратного подхода оценки недвижимости.
- •27. Метод сравнительной единицы в затратном подходе.
- •28. Методы определения стоимости улучшений в затратном подходе.
- •29. Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом.
- •30. Понятие износа в оценке. Классификация износа и методы его расчета.
- •31. Оценка износа методом срока жизни в затратном подходе
- •32. Доходный подход общая характеристика, методы, сфера применения.
- •33. Экономическое содержание и условия применения метода капитализации дохода.
- •34. Выбор базы капитализации. Этапы расчета чистого операционного дохода.
- •35. Понятие общей ставки капитализации и методы ее определения.
- •36. Расчет ставки капитализации метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.
- •37. Определение ставки дисконта методом кумулятивного построения.
- •38. Метод инвестиционной группы определение, условия применения.
- •39. Экономическое содержание и условия применения и этапы оценки собственности методом дисконтированных денежных потоков,
- •40. Модели денежного потока. Расчет величины денежного потока для собственного капитала.
- •41. Методы определения ставки дисконта
- •42. Расчет рыночной стоимости предприятия в прогнозный период
- •43. Определение ставки дисконта по модели оценки капитальных активов (сарм) и по модели средневзвешенной стоимости капитала (wacc).
- •44. Характеристика сравнительного подхода. Принципы оценки собственности, применяемые в сравнительном подходе.
- •45. Основные методы сравнительного подхода. Достоинства и недостатки сравнительного подхода.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов
- •47. Метод рынка капитала
- •48. Расчет и сравнительный анализ финансовых коэффициентов сопоставимых предприятий.
- •49. Выбор и вычисление оценочных мультипликаторов.
- •50. Метод сделок
48. Расчет и сравнительный анализ финансовых коэффициентов сопоставимых предприятий.
Финансовые коэффициенты применяются для анализа финансового состояния предприятия и представляют собой относительные показатели, определяемые поданным финансовых отчетов, главным образом по данным отчетного баланса и отчета о прибылях и убытках. Применение финансовых коэффициентов основано на теории, предполагающей существование определенных соотношений между отдельными статьями отчетности.Предпочтительные значения коэффициентов зависят от отраслевых особенностей предприятий, а также их размеров, оцениваемых обычно годовым объемом продаж и среднегодовой стоимостью активов. На предпочтительные величины коэффициентов, кроме того, могут влиять общее состояние экономики, фаза экономического цикла.Для расчета финансовых коэффициентов финансовые отчеты предприятия должны быть приведены в определенную аналитиком форму, называемую аналитической.Проблема применения метода финансовых коэффициентов. В российской практике эта проблема состоит в том, что отечественные нормативы бухгалтерского учета и финансовой отчетности пока не полностью соответствуют требованиям международных стандартов, выработанных на основе многолетней практики субъектов рыночной экономики в развитых странах. Это создает определенные трудности очистки и реконструкции отчетности в процессе приведения ее в аналитическую форму. Кроме того, статистические данные о финансовых показателях российских предприятий по отраслям и размерам предприятий пока крайне скудны.Для анализа используют более сотни различных финансовых коэффициентов. Отбор коэффициентов определяется задачами проводимого анализа.Преимущества метода коэффициентов. Этот метод: I) позволяет получить информацию, представляющую интерес для всех категорий пользователей; 2) отличается простотой и оперативностью; 3) позволяет выявить тенденции в изменении финансового положения предприятия; 4) предоставляет возможность оценить финансовое положение исследуемого предприятия относительно других аналогичных предприятий; 5) устраняет искажающее влияние инфляции.Среди аналитиков нет единого мнения относительно состава, классификации и даже названий коэффициентов, так что отнесение некоторых коэффициентов к той или иной группе достаточно условно. Далее рассмотрены наиболее часто употребляемые на практике показатели.
49. Выбор и вычисление оценочных мультипликаторов.
Сравнительный подход – общий способ определения стоимости предприятия или его собственного капитала, в рамках которого применяют один или более методов, основанных на сравнении предполагаемого к продаже предприятия с аналогичными, уже проданными на рынке компаниями.
Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов.
Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия с применением сравнительного подхода являются ценовые мультипликаторы.
Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой компании или акции и её финансовыми и экономическими показателями. В качестве таких показателей можно использовать выручку от реализации, прибыль предприятия-аналога, дивидендные выплаты, стоимость активов и др.
Для оценки рассчитывают несколько мультипликаторов по формуле
,
(27)
где М – оценочный мультипликатор; Ц – цена продажи предприятия-аналога (произведение количества акций и их текущей рыночной стоимостью); ФБ – финансовая база.
В оценочной деятельности используется два типа мультипликаторов – интервальные и моментные. Выбор наиболее уместного из них определяется в каждой конкретной ситуации.
Интервальными называются мультипликаторы, в которых в качестве финансовой базы используются показатели, величина которых формируется в течение установленного бухгалтерской отчётностью периода времени. К таким мультипликаторам относятся: цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/ дивидендные выплаты, цена/выручка от реализации.
Моментными называются мультипликаторы, для расчёта которых используется информация о состоянии финансовой базы на конкретную дату. Например, цена/балансовая стоимость, цена/чистая стоимость активов.
Мультипликатор цена/прибыль (Р/Е) выражает связь между рыночной ценой акционерного капитала компании и её чистой прибылью. Цена обыкновенной акции – числитель, а прибыль после налогообложения (чистая прибыль) – знаменатель. Данный мультипликатор позволяет напрямую оценивать стоимость собственного капитала. Мультипликатор Р/Е показывает, сколько средств готов заплатить заинтересованный инвестор за получаемую компанией прибыль.
Мультипликатор цена/денежный поток (P/CF) чаше всего представляет собой валовой денежный поток, т. е. чистый доход плюс суммы начисленной амортизации, а не чистый денежный поток. Чистый денежный поток не используется, поскольку может оказаться достаточно сложно оценить величину данного показателя для каждой открытой (публичной) компании-аналога.
Мультипликатор цена/дивиденды может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты, рассчитанные по группе сходных предприятий на основе сравнения их фактических дивидендных выплат и чистой прибыли. Возможность применения того или иного мультипликатора данной группы зависит от целей оценки.
Мультипликатор цена/выручка от реализации (P/S), или объём реализованной продукции, – также достаточно популярный коэффициент, рассчитываемый как отношение цены акции к валовому доходу на одну акцию. Он применяется для однородных отраслей, где инвесторы ожидают, что выручка создаст соответствующие объёмы прибыли, или денежного потока.
Мультипликатор цена/балансовая стоимость (P/BV) – для его определения необходимо цену акций компаний-аналогов поделить на величину их балансовой стоимости на дату оценки. Практически такая информация обычно недоступна. Вместо этого эксперты-оценщики используют величину реального капитала компании на конец последнего финансового года. Нельзя использовать величину реального капитала компаний-аналогов, относящуюся к более поздним, чем момент оценки, датам, за исключением случаев, когда временные различия относительно несущественны.
Мультипликатор цена/чистая стоимость активов (P/NAV) можно применять в том случае, если соблюдаются все следующие условия:
а) оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность: недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование;
б) основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа такой собственности. Управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость;
в) существуют аналогичные компании, продающиеся на рынке, что позволяет получить достаточную рыночную информацию об активах.
В процессе оценки аналитик стремится определить максимальное число мультипликаторов, поскольку применение их к финансовой базе оцениваемой компании приведёт к появлению нескольких вариантов стоимости, существенно отличающихся друг от друга. Диапазон полученных результатов может быть достаточно широким. Поэтому большое число используемых мультипликаторов поможет оценщику выявить область наиболее обоснованной величины.
Считается, что крупные предприятия лучше оценивать на основе чистой прибыли. Мелкие компании – на основе прибыли до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении. Ориентация на мультипликатор цена/денежный поток предпочтительна при оценке предприятий, в активах которых преобладает недвижимость. Если предприятие имеет достаточно высокий удельный вес активной части основных фондов, более объективный результат даст использование мультипликатора цена/прибыль.
