- •Глава 1.Основные аспекты содержания жилищного фонда в современных условиях.
- •§ 1. Особенности обслуживания объектов жилищного фонда.
- •1.1. Жилищный фонд и основные аспекты его содержания.
- •1.2. Инвентаризация жилищного фонда и технический паспорт жилого дома.
- •§ 1. 2.Понятия долговечности, физического, морального и внешнего износа объектов эксплуатации.
- •1. 2.1.Понятие долговечности объекта и факторов, влияющих на нее.
- •Факторы, воздействующие на здания и сооружения.
- •1.2.2.Воздействие воздушной среды на строительные конструкции.
- •1.2.3.Воздействие увлажнения на строительные конструкции.
- •1.2.4.Воздействие грунтовых вод на объекты эксплуатации.
- •1.2.5.Воздействие отрицательной температуры на строительные конструкции и эксплуатация инженерных сетей в зимний период.
- •1.2.6. Понятие физического износа объекта эксплуатации.
- •1.2.7.Понятие морального износа объекта.
- •1.2.8. Понятие внешнего износа объекта.
- •§ 1.3. Ремонтно-строительное производство в городском хозяйстве.
- •1.3.1. Характеристика системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилищного фонда
- •1.3.2.Контроль технического состояния объекта, его систем и благоустройства.
- •Периодичность проведения осмотров элементов и помещений зданий и объектов.
- •1.3.4.Работы, выполняемые эксплуатирующей организацией при проведении осмотров отдельных элементов и помещений:
- •1.3.5.Работы, выполняемые эксплуатирующей организацией при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период.
- •1.3.6.Работы, выполняемые эксплуатирующей организацией при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период.
- •1. 3.7.Основные виды ремонтов зданий и сооружений.
- •Нормативные сроки постановки жилых зданий на текущий ремонт (в соответствии с всн 57- 88(р))
- •1. 3.8.Капитальный ремонт зданий и сооружений.
- •1.3.9.Капитальный ремонт жилищного фонда.
- •Глава 2. Система планово-предупредительных ремонтов жилищного фонда.
- •§2. 1.Задачи, стоящие перед эксплуатирующими организациями. Понятие планово - предупредительных ремонтов (ппр).
- •§ 2.2.Экономические аспекты системы планово – предупредительных ремонтов.
- •§2. 3.Разработка перспективных планов эксплуатации конструкций зданий и сооружений.
- •2.4. Особенности проведение планово - предупредительных ремонтов инженерных сетей при подготовке к эксплуатации объектов в зимний период.
- •2.4.1.Обязанности теплоснабжающих организаций.
- •2.4.2.Технический контроль за организацией эксплуатирующей тепловые сети.
- •2.4.3.Техническая документация организаций эксплуатирующих инженерные сети.
- •2.4.4. Контроль за использованием энергии и энергоносителей.
- •2.4.5.Техническое обслуживание и ремонт.
- •2.4.6.Техника безопасности для эксплуатирующих инженерные сети организаций.
- •2.4.7.Сроки оформления документации по подготовке инженерных сетей к эксплуатации в зимний период в г.Санкт – Петербурге.
- •Глава 3. Правовое регулирование ремонтно-строительного производства.
- •§ 3.1. Требования градостроительного законодательства применительно к ремонтно-строительному производству.
- •§3. 2.Требования градостроительных регламентов.
- •§3. 3.Инженерные изыскания.
- •§ 3.4. Предоставление технических условий
- •§3. 5.Архитектурно-строительное проектирование.
- •§3. 6.Государственная экспертиза проектной документации.
- •§ 3.7.Выдача разрешений на строительство.
- •§ 3.8. Осуществление ремонтно-строительных работ.
- •3.8.1. Строительный контроль.
- •3.8.2.Государственный строительный надзор.
- •3.8.3.Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
- •3.8.4. Требования гражданского законодательства применительно к ремонтно-строительному производству.
- •Глава 4. Характеристика системы ценообразования и сметного нормирования для капитального ремонта жилых зданий.
- •§4.1. Сметная стоимость.
- •§4. 2. Система действующих расценок в строительстве.
- •4.2.1. Структура сборников государственных элементарных сметных норм (гэсн) и порядок их использования.
- •4.2.2. Особенности гэсн на ремонтно-строительные работы (гэсНр-2001)
- •4.2.3. Структура сборников федеральных и территориальных единичных расценок (фер и тер) и порядок их использования
- •§4.3. Структура стоимости ремонтно-строительных работ.
- •4.3.1.Прямые затраты.
- •4.3.2.Накладные расходы.
- •4.3.3.Сметная прибыль
- •§4.4. Сметная документация на капитальный ремонт жилых зданий.
- •4.4.1.Локальные сметы и расчеты.
- •4.4.2.Объектные сметы.
- •4.4.3.Сводные сметные расчеты.
- •§4.5. Составление сметной документации.
- •4.5.1. Особенности разработки локальных смет (расчетов).
- •4.5.2.Учет прямых затрат в локальных сметных расчетах.
- •4.5.3.Особенности определения величины накладных расходов в локальных сметах (расчетах).
- •4.5.4.Расчет сметной прибыли в локальных сметах (расчетах).
- •§4.6. Особенности разработки объектных смет (сметных расчетов).
- •§4.7. Особенности разработки сводного сметного расчета.
- •§4. 8 . Методы определения стоимости ремонтно-строительных работ.
- •4.8.1. Особенности ресурсного метода определения сметной стоимости.
- •4.8.2. Особенности базисно-индексного метода определения сметной стоимости.
- •Глава 5. Особенности обновления, развития и управления жилищного фонда в условиях реформы жкх.
- •§ 5.1.Механизм управления обновлением объектов жилищного фонда г.Санкт – Петербурга.
- •§ 5.2.Развитие ипотечного кредитования в России на современном этапе.
- •§ 5.3.Исторические и правовые аспекты создания форм управления многоквартирными домами.
- •§ 5.4.Основные положения управления многоквартирным домом, избранным правлением тсж.
- •§ 5.5. Основные положения управления многоквартирным домом управляющей компанией.
- •§5.6.Сравнительный анализ действующих форм управления многоквартирными домами.
- •Общие сведения
- •Результаты эксплуатации в прошедшем отопительном сезоне 200 / 200 г.
- •Результаты проверки готовности к эксплуатации в отопительном сезоне 200 / 200 г.
- •I. Организационные мероприятия
- •II.Рабочие мероприятия
- •III. Мероприятия по совершенствованию рабочих мест
- •Технические требования по обеспечению безопасности подъездов жилых домов в санкт-петербурге
- •Порядок проведения работ по установке переговорно-замочных устройств
- •Положение об ответственном по подъезду многоквартирного дома
- •Положение о техническом обслуживании и ремонте переговорно-замочных устройств
- •I. Организационные мероприятия
- •II.Рабочие мероприятия
- •III. Мероприятия по совершенствованию рабочих мест
1.2. Инвентаризация жилищного фонда и технический паспорт жилого дома.
Инвентарные материалы содержат данные о местонахождении, назначении, форме собственности на здание, его стоимости и основных строительных характеристиках, а именно: линейных размерах, строительном объеме, материале стен, этажности и уровне благоустройства, времени постройки и техническом состоянии.
Инвентаризация бывает основной, когда проводится сплошной учет всех строений. Основная инвентаризация проводится 1 раз в 5 лет. При текущей инвентаризации вносятся все изменения за год.
Инвентаризационные данные содержатся в бюро технической инвентаризации или бюро инвентаризации площадей (городском и районных БТИ, БИП, филиалах ГУИОН). Определение стоимости здания (строения) ведется Бюро технической инвентаризации (для СПб – ГУ ГУИОН). Отдельно определяется полная и остаточная балансовая стоимость для целей статистического учета, и действительная инвентаризационная стоимость для налогообложения физических лиц.
В настоящее время в инвентаризационных материалах принята следующая классификация технического состояния зданий [30]:
хорошее, износ в пределах 0 – 20 %;
удовлетворительное, износ - 20 – 40 %;
неудовлетворительное, износ 40 – 60 %;
аварийное, износ более 60 %.
Детальное описание конструктивных
элементов и инженерных систем каждого
конкретного здания, а также характер
проводившихся ремонтных работ содержится
в техническом паспорте здания
[3]0]
В настоящее время в основу системы управления жилищного фонда положен принцип пообъектного управления процессом содержания и ремонта зданий[66] [67]. В связи с этим роль технико-экономического паспорта зданий как документа, содержащего все основополагающие сведения для осуществления его эксплуатации, резко возрастает. Оценивая технико-экономический паспорт в качестве информационной базы процесса эксплуатации жилого здания, необходимо отметить, что формы и показатели технико-экономического паспорта, действующего в настоящее время, требуют значительного совершенствования и актуализации информации, представленной в нем. Паспорт должен содержать всю необходимую информацию для планирования капитального и текущего ремонтов, затрат по содержанию и ремонту жилищного фонда, для разработки программ энергосбережения. Должна обеспечиваться возможность обновления, содержащейся в паспорте информации, что возможно только при создании автоматизированных систем баз данных и переводе технического паспорта в электронную форму.
В качестве вводной части технико-экономического паспорта следует приводить план и экспликацию площади земельного участка домовладения.
В разделе 1 содержатся архитектурно-планировочные и эксплуатационные (количественные) показатели жилого дома и придомовой территории в общепринятых единицах измерения.
В разделе 2 приведены общие данные о жилом здании, из которых можно получить информацию о структуре заселения – количестве и площади отдельных и коммунальных квартир, в том числе по количеству комнат; распределении общей площади по типам заселения, а также распределении жилой общей площади, количестве квартир и комнат по видам собственности.
Наиболее важными для целей технической эксплуатации являются разделы: «3.Основные технико-экономические показатели жилого дома», «4. Конструкции, инженерные системы, внешнее благоустройство» и «5.Расчет потребности в финансовых средствах на капитальный и текущий ремонт здания».
В разделе 3 технико-экономического паспорта в табличной форме приводятся основные технико-экономические показатели жилого дома. В разделе дается общая техническая характеристика конструкций и инженерных систем жилого дома и величины их интегрального текущего физического износа на момент обследования или осмотра. В итоговой части раздела приведена величина физического износа здания, а также величины первоначальной балансовой стоимости здания (по техническому паспорту), балансовой стоимость на момент последней переоценки и замещающей стоимости нового строительства.
В разделе 4 технико-экономического паспорта содержатся данные по расчету физического износа здания, его конструкций и инженерных систем. Также приведены справочные данные по элементам конструкций, инженерным системам, нормативные сроки их эксплуатации до капитального ремонта и удельные веса стоимости конструкций и инженерных систем в восстановительной стоимости здания. Необходимо предусмотреть возможность вносить текущие изменения для расчета текущего физического износа в случае выполнения работ по ремонту здания.
В качестве приложения к технико-экономическому паспорту приводится дефектная ведомость - рабочий документ технического обследования жилищного фонда. В ведомости приведены количественные характеристики конструкций, инженерных систем и благоустройства, размеры дефектных участков, места их расположения и величины износа. Для соответствия ведомости своему назначению описание дефектов в ней должно соответствовать ВСН 53-86 (р). В дефектной ведомости должны быть записаны все признаки физического износа, соответствующие определенному значению износа (Приложение №.1).
В настоящее время заполнение технических паспортов зданий ведется со значительными нарушениями: не соблюдаются сроки актуализации содержащейся в них информации, отмечается небрежность в заполнении паспортов; по элементам конструкций и систем, имеющих существенный износ, нет записей о каких-либо признаках износа, что не позволяет судить в правомерности установления величины износа.
Целесообразно усиление социально-экономической части технико-экономических паспортов, для чего необходимо разработать и ввести показатели оценки качества жилья, а также дополнить паспорт показателями тепло-, водо-, газо- и электропотребления.