1.2.7.Понятие морального износа объекта.

Моральный износ — это снижение восстановительной стоимо­сти вследствие уменьшения затрат на воспроизводство или раз­ница в стоимости здания в период возведения и в текущий мо­мент (первая форма, или первый род морального износа) [7] [25] [31] [63] [74]. Мо­ральный износ зависит от научно-технического прогресса. Технологическое старение вызывает потребность в улучшении бла­гоустройства и модернизации инженерного оснащения зданий (вторая форма, или второй род морального износа). О мораль­ном износе можно говорить в том случае, когда появляются бо­лее современные материалы, элементы благоустройства здания (или квартиры) или техническое оборудование, которые повышают культурно-бытовой уровень проживающих и снижают зат­раты труда при эксплуатации здания. Появление эффективных строительных материалов, конструкций или более совершенных архитектурных и инженерных решений не приводит к «устаре­ванию дома» и нецелесообразности его дальнейшего использо­вания. Технический прогресс в области основных конструкций здания (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы и др.) име­ет значение при их сооружении, но не обусловливает их мораль­ного износа. В жилых домах, находящихся в эксплуатации, эти конструкции не влияют непосредственно на уровень обслужи­вания жителей и на уровень труда, затрачиваемого на эксплуа­тацию зданий. Можно говорить о моральном износе тех элементов благоустройства, технического оборудования и частей здания, ко­торые создают более благоприятные условия проживающим или облегчают труд персонала эксплуатационных служб: появление более современного оснащения санитарных узлов в квартирах, газовой и электроаппаратуры, горячего водоснабжения, термо­регулирования отопления, внедрение труб и сантехоборудования из металлопластиковых материалов, использование более совер­шенных лакокрасочных покрытий, тепло- и звукоизолирующих отделочных материалов для перегородок, автоматического управ­ления лифтами и т.д. Такое техническое оборудование, усовер­шенствование, конструктивные элементы здания внедряются при проведении капитального ремонта, заменяя собой технически устаревшее, но вместе с тем и изношенное оборудование.

Таким образом, модернизация дома и преодоление его мораль­ного износа будут происходить не за счет его капитальных кон­струкций, что потребовало бы специальных ассигнований, а за счет конструктивных элементов с более короткими сроками служ­бы, которые при очередном капитальном ремонте будут восста­навливаться (заменяться) новыми, прогрессивными материалами и оборудованием.

Для первой формы морального износа обесценивание зданий рассчитывают по формуле(5):

(5)

С_м – стоимость морального износа первого рода;

М₁ – коэффициент, учитывающий отношение новой стоимости конструкции и инженерных систем к стоимости аналогичных старых зданий и инженерных систем;

С_пер — первоначальная стоимость зда­ния и инженерных систем, руб.

Для второй формы морального износа расходы на модерни­зацию здания С_мод (улучшение планировки, конструктивных решений и инженерного оборудования) подсчитываются по фор­мулам(6) ,(7):

(6)

где К - показатель второй формы морального износа, определяется расчетом (по стоимости затрат на приведение здания к требова­ниям действующих нормативов);

, (7)

где - показатели морального износа, зависящие от качества кон­структивных частей здания и планировки квартир, отсутствия элементов инженерного оборудования и изношенности инженерных сетей.

Общая величина морального износа С_мор определяется сум­мированием двух форм морального износа (8):

(8)

где и - моральные износы соответственно первого и второ­го рода, %.

Современные здания и сооружения повышенной этажности, с современным инженерным оборудованием требуют повышения эффективности затрат на содержание и ремонт, улучшения их качества, совершенствования организационных и управленческих систем.

На эксплуатационные организации возлагаются сложные организационно-технические задачи: длительное сохранение эксплуатационных качеств объектов управления, увеличение сроков службы конструкций между ремонтами, повышение качества выполнения ремонтно-строительных работ.

Для оценки общего износа объекта часто используют метод разбиения, который заключается в определении трех видов износа: физического и морального, с их разбиением на устранимые и не устранимые типы, а так же определение третьего вида - внешнего износа.