3. Питання для самостійного опрацювання

1. Особливості земельної ділянки як об’єкта оцінки.

2. Нормативний метод оцінки земельної ділянки.

3. Оцінка інвестиційної привабливості об’єкту нерухомості

1.2 Мета і дата оцінки та вид вартості

Приклад: Мета оцінки - визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості, який розташований, на вул. арх. Артинова, 15 у м. Вінниця й перебуває в приватній власності приватного підприємця Іщука В.В., для продажу об'єкта у власність на конкурентних засадах.

Оцінку об'єктів нерухомості проведено 20 грудня 2008 року.

Вид вартості об'єктів нерухомості - вартість об'єкта встановлена на основі експертної оцінки, яка може бути прийнята як ринкова вартість.

1.3 Вихідна інформація для оцінки

Приклад:

Об'єкт оцінки знаходиться в центральній зоні м. Вінниці на вул. арх. Артинова, 15.

Об'єкт оцінки - двоповерховий торговий центр із цокольним поверхом загальною площею 375м², корисною площею 302 м² і будів­ельним об'ємом 969 м³ , висота типового поверху 3,6 м.

До будівлі проведено водопровід, каналізацію, телефонний кабель, будівля радіофікована, існує зовнішнє освітлення. Віддаль від даного

об'єкта до центру міста в межах 2-х хвилин їзди автомобілем, або біля 1-го кілометра відстані.

Рік забудови 1998.

Площа земельної ділянки, на якій розташований об'єкт, 485 м², трапецієподібної форми, межує з півночі з торця пристикованим триповерховим цегляним будинком. Центральний фасад виходить на вулицю міського значення.

2 Методологія

2.1 Загальні підходи до експертної оцінки нерухомості

При оцінці об'єктів нерухомості застосовують такі методичні підходи:

• метод капіталізації чистого доходу;

• метод зіставлення цін продажу, або порівняльний метод;

• затратний метод.

У практиці при оцінюванні найчастіше використовують затратний метод із використанням укрупнених показників відновної вартості.

При використанні дохідного підходу при визначенні вартості нерухомості слід врахувати вартість земельної ділянки або зменшувати дохід від об'єкта нерухомості на розмір орендної плати за користування земельною ділянкою.

Ринковий метод в Україні в основному використовується для оцінки квартир.

2.2 Дефініції

Оцінка - це процес або результат визначення вартості.

Масова оцінка - це процес або результат оцінки групи однакових (умовно однотипних) об'єктів з використанням стандартної методології, використовуючи стандартний набір вихідних даних.

Рев’ю (перевірка) - це результат процесу або процес критичного вивчення звіту, підготовленого іншим оцінювачем.

Об'єкт оцінки - це будь-яке майно, майнові та немайнові права, визначення вартості яких було метою оцінки.

Вихідні дані - це будь-яка інформація, що необхідна для виконання процесу оцінки (рев’ю)

Оціночна процедура - це комплекс дій, спрямованих на отримання інформації, необхідної для визначення вартості одним із загальноприйнятих методів та інтерпретації результатів. Відповідні процедури складають зміст кожного із загальновизнаних методів, оцінки.

Технічні прийоми - це конкретні способи виконання конкретних процедур.

Інтерпретація - це особлива оціночна процедура, яка не охоплюється жодним із загальноприйнятих методів оцінки і полягає в узгодженні результатів, отриманих цими методами, у формуванні й обґрунтуванні експертної оцінки.

Звіт про оцінку - це документ, що містить інформацію про оцінку, огляд або аналіз, що передається клієнту.

Дата оцінки - це дата, на яку думка експерта про вартість є дійсною.

2.3 Чинники, що впливають на вартість нерухомості

Чинники, що впливають на вартість нерухомості, можна згрупувати у наступні категорії:

• макроекономічні;

• мікроекономічні.

До перших належать чинники, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку:

• рівень забезпеченості об'єктами нерухомості в регіоні, обсяг і структурно-міграційні процеси;

• правові та економічні умови укладання угод;

• рівень та дисципліна інфляції, курс валют тощо. До других належать такі чинники:

• типи та масштаби динаміки цін;

• рівень оплати праці;

• інвестиційна привабливість.

У дану групу чинників слід віднести ефект масової свідомості, викликаний інформаційними очікуваннями, рекламними міфами.

Одним із найважливіших чинників які визначають вартість нерухомості, є:

а) чинник місця розташування або місця знаходження;

б) архітектурно-конструктивне вирішення проекту;

в) наявність комунальних послуг;

г) наявність машин та обладнання;

д) стан будівлі;

е) економічні фактори;

ж) фактор попиту та пропозиції.

2.4 Послідовність та методичні підходи до оцінки нерухомості

2.4.1 Метод капіталізації чистого доходу У рамках цього методу розрізняємо два методичні підходи:

I. Метод прямої капіталізації;

II. Метод непрямої капіталізації.

І. Метод прямої капіталізації полягає в розрахунку вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об'єкта за допомогою коефіцієнта капіталізації. Дохід від використання об'єкта і виручка від цього продажу капіталізується в теперішню вартість, яка й буде ринковою вартістю об'єкта.

Відповідно до цього методу вартість об'єкта визначаємо за формулою:

де ЧД - чистий дохід;

КК - коефіцієнт капіталізації.

Ця формула виконується тоді коли потік майбутніх доходів стабільний. Таким чином, щоб визначити коефіцієнт прямої капіталізації необхідно:

а) визначити чистий дохід від використання об'єкта нерухомості оцінки за перший прогнозований рік.

б) розрахувати коефіцієнт капіталізації стосовно даного доходу.

II. Якщо прогнозується, що доходи від об'єкта оцінки будуть нестабільні (зростати, спадати або коливатися за роками), то використовується метод непрямої капіталізації, який полягає в тому, що майбутні доходи від об'єкта та дохід від непродажу дисконтуються в теперішню вартість (використовують функцію складних відсотків).

Коефіцієнт капіталізації – це коефіцієнт, що перетворює чистий дохід, отриманий від експлуатації об'єкта і повернення основного капіталу. Як правило, чистий дохід, який капіталізується, розраховують на певний період, найчастіше на рік.

Фактично, коефіцієнт капіталізації виражає залежність між річним чистим доходом, отриманим у результаті експлуатації об'єкта, та його ринковою вартістю.

У практиці оцінки найчастіше для визначення коефіцієнта капіталізації використовують такі методи:

1. метод прямої капіталізації;

2. метод, пов'язаний з інвестиціями власного та позичкового капіталу;

3. метод, пов'язаний з інвестиціями землі та будівель;

4. кумулятивний метод;

5. метод Елвуда.

Метод прямої капіталізації базується на аналізі ринкових даних про вартість об'єкта і чистих доходів від його експлуатації.

Коефіцієнт капіталізації в цьому випадку визначають як відношення чистого доходу до ціни об'єкта.

Метод, пов'язаний з інвестиціями, застосовують у тому випадку, якщо для придбання об'єкта використовується власний і позичковий капітал або є достовірна інформація про ставки капіталізації для об'єктів нерухомості.

Основним в Україні є кумулятивний метод, суть якого полягає в тому, що до безпозичкової ставки доходу додають поправку за ризик, притаманний об'єкта оцінки.