3.1. Грошова оцінка земель різного функціонального використання

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визначення базової вартості 1 м земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту Км2 визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Функціональне використання земельної ділянки визначається на основі даних земельно-кадастрової документації.

Часто виникають запитання стосовно порядку застосування коефіцієнта Кф для земельних ділянок різних категорій. Насамперед це відноситься до земель змішаного використання. Коефіцієнт функціонального для земельних ділянок змішаного використання (включаючи земельні ділянки з часткою земель сільськогосподарського використання) визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання (табл. 11).

Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)

Таблиця 11

Категорія земель за функцією використання

Склад категорії

Значення коефіцієнту

	Землі житлової забудови		Землі одно-і двоповерхової житлової забудови Землі багатоповерхової житлової		1,0
	Землі промисловості		Землі легкої промисловості Землі важкої промисловості Землі будівництва (за винятком будівельних майданчиків)		1,20
	Землі гірничої промисловості і відкритих розробок		Землі торфорозробок Землі відкритих розробок і кар'єрів гірничої промисловості		1,00
	Землі комерційного використання		Землі автотехобслуговування Землі оптової торгівлі та складського господарства Землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг		2,5
	Землі громадського призначення		Землі державного управління та місцевого самоврядування Землі оборони Землі освіти Землі культури		0,70
	Землі змішаного використання		Землі житлової забудови і промисловості Землі житлової забудови і комерційного використання		розрахунково
	Землі транспорту, зв'язку		Землі шляхів Землі автомобільного транспорту Землі залізничного транспорту Землі трамвайного і тролейбусного транспорту		0,80
	Землі технічної інфраструктури		Землі санітарної очистки і благоустрою Землі водопостачання і каналізації		0,65

Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі

Землі зелених насаджень загального користування та спеціального призначення

0,50

Землі енергозабезпечення

Грошова оцінка земель які використовуються як с/х угіддя.

Грошова оцінка земель визначається розміром щорічно одержаного рентного доходу з урахуванням строку його капіталізації. Останній залежить від розміру процентної ставки за користування довгостроковим кредитом. В методиці прийнято термін капіталізації в 33 роки, що відповідав г. трипроцентній платі за користування кредитом. Низька процентна ставка зумовлюється тим, що на відміну від інших засобів виробництва земля є найбільш стабільним об'єктом вкладання капіталу і залишається постійною у сфері виробництва (карта 2).

Інформаційною базою визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика та економічна оцінка земель, бонітування ґрунтів). Економічна оцінка земель проведена в Україні в 1988 році на основі результатів господарської діяльності з 1980-1986 рр. Вказаний період характеризується стабільністю цін на промислову і сільськогосподарську продукцію, що дає підстави використовувати відношення рентних доходів, які одержували на землях різної якості, виражене в балах.(табл. 12)

Грошова оцінка земель здійснюється послідовно по: Україні, Автономній Республіці Крим і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках.

Загальна грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства обчислюється, виходячи з грошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межах землекористування (табл. 13).

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб) визначається на основі шкал грошової оцінки агро виробничих груп ґрунтів.

Грошова оцінка окремої земельної ділянки

У відповідності до п. 1. (Загальні положення) Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів „грошова оцінка земель здійснюється з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів".

Ділянка 1.

Для прикладу візьмемо земельну ділянку надану для розміщення магазину по вул. Леніна, 71 в селищі Самсонівка Краснодонського району Луганської області. Ділянка розташована в центрі населеного пункту. Загальна площа земельної ділянки становить 383,10 кв. м. Земельну ділянка знаходиться у приватній власності.

Базова вартість 1 м території ринку складає згідно грошової оцінки 9,79 грн, з урахуванням зонального коефіцієнту Км2= 1,18 для 1 економіко-планувальної зони та коефіцієнту функціонального використання Кф=2,5.

Згідно схем впливу локальних факторів видно, що територія магазину примикає до вулиць з твердим покриттям, що мають також централізоване водо-, теплопостачанням та каналізацію. В той же час вона не розташована в зоні перевищення рівня атмосферного забруднення. Рівень залягання ґрунтових вод не менший за 3 м. Ділянка попадає в зону пішохідної

доступності громадського центру, зупинок зовнішнього транспорту, а також в зоні пішохідної доступності. Під'їзної залізничної колії ділянка не має.

Таким чином, із загальної кількості локальних факторів, які мають прояв у сел. Самсонівка при грошовій оцінці земельної ділянки магазину, ми використовуємо три:

• в зоні пішохідної доступності громадського центру (1,15);

• в зоні пішохідної доступності зупинок зовнішнього транспорту (1,15);

- в зоні магістралей підвищеного місто формуючого значення (1,15). Сукупний локальний коефіцієнт КмЗ становитиме: КмЗ=1,15* 1,15 * 1,15=1,5

Тепер ми можемо здійснити повну грошову оцінку 1 м території магазину. Вона становитиме:

Цн= 9,79 грн * 1,5 = 14,685 грн/м².

Грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 383,1 м" складе: 14,685 грн/м² * 383,1 м² = 5596,45 грн.

Ділянка 2

Для порівняння візьмемо земельну ділянку надану для розміщення магазину по вул. Садова, 27 в селищі Самсонівка Краснодонського району Луганської області. Ділянка розташована околиці населеного пункту. Загальна площа земельної ділянки становить 119,5 м . Земельну ділянка знаходиться у приватній власності.

Базова вартість 1 м території ринку складає згідно грошової оцінки 6,66 грн, з урахуванням зонального коефіцієнту Км2=1,02 для 2 економіко-планувальної зони та коефіцієнту функціонального використання Кф=2,5.

Згідно карти зон впливу локальних факторів видно, що територія магазину примикає до вулиць з твердим покриттям, не забезпечена централізованим газо-, теплопостачанням, не каналізована. В той же

час вона розташована в санітарно-захисній зоні промислових та комунальних підприємств, в зоні перевищення припустимого рівня шуму від залізниці, не знаходиться в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення. Рівень залягання ґрунтових вод більше 3 м. Ділянка не попадає в зону пішохідної доступності громадського центру, зупинок зовнішнього транспорту.

Таким чином, із загальної кількості локальних факторів, які мають прояв у сел. Самсонівка при грошовій оцінці земельної ділянки для розміщення магазину, ми використовуємо шість:

• в прирейковій зоні (1,05);

• розташований в санітарно-захисній зоні (0,95);

• не забезпечена централізованим газопостачанням (0,95);

• не забезпечена централізованим теплопостачанням (0,95);

• не каналізована (0,95);

Сукупний локальний коефіцієнт Км3 становитиме: Км3= 1,05 * 0,95 * 0,95 * 0,95*0,95 *0,95 = 0,812.

Тепер ми можемо здійснити повну грошову оцінку 1 м землі для розміщення магазину. Вона становитиме:

Цн= 6,66 грн/м² * 0,812 = 5,40 грн/м². Грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 119,5 складе:

5,40 грн/м²* 119,5 м² = 645,3 грн.

3.2 Формування ринку земель у межах населеного пункту.

Впровадження економічних методів регулювання ринкових земельних відносин в населених пунктах: купівля-продаж земельних ділянок, виконання інших майнових операцій з землею, компенсація за збитки, заподіяні власникам землі та землекористувачам тощо, - передбачає проведення різних видів оцінки земельної власності, які повинні

ґрунтуватися на принципах кон'юнктури ринку, найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки, очікуваних змін.

Вартість або цінність землі залежить від цілей, для яких ця вартість призначена. Центральним місцем у створенні умов для економічного регулювання земельних відносин, а відповідно управління земельними ресурсами, є визначення ціни землі. Саме вона детермінує ставки платежів до бюджету та розміри компенсації власникам землі. Визначення реальної, справедливої ціни є скоріше всього мистецтвом, ніж наукою і залежить від багатьох факторів, таких як фізичні характеристики земельної ділянки або її власності.

Як зазначалося вище, згідно Закону України „Про оцінку земель" [8], грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Стаття 13 Закону України "Про оцінку земель" [8] регулює обов'язкове проведення грошової оцінки земель, та визначає основні випадки проведення експертної грошової оцінки.

Нормативна грошова оцінка земель має сталу величину, враховується тільки коефіцієнт індексації, а експертна грошова оцінка буде підвищуватися з часом в процесі розвитку ринку земель, та може бути значно вищою за нормативну.

Грошова оцінка земель (нормативна) дає можливість розрахувати розмір земельного податку та орендної плати, експертна – найвірогіднішу ціну продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення певного функціонального використання.

Одним із дієвих механізмів регулювання земельних відносин є економічний. У відповідності до Земельного кодексу України (ст. 201) [7] „Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка

земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок."

На протязі останнього року відмічається тенденція збільшення кількості продажу земельних ділянок. Якщо у 2003 році було продано лише 1 ділянку комерційного використання, то вже в 2007 році 7, з них 6 приватними підприємцями та 1 юридичній особі. В 2006 році зовсім не відбувався продаж земельних ділянок . Середня вартість 1 м земельних ділянок зросла до 20,04 грн., порівняно з 2002 роком в 1,5 рази. В 2002 році було продано 1 ділянку загальною площею 450,0м , на суму 6190,29 грн., середня вартість 1 м склала 13,75 грн. В 2007 році було продано 7 ділянок загальною площею 3948,23, середня вартість 1 м склала 18,20 грн. Зведені дані по рокам представлені в таблиці №14.

Аналізуючи продаж земельних ділянок комерційного використання в селищі Самсонівка за період з 2007 до 2009 року можна зробити висновок, що найбільша площа земель комерційного використання була продана на протязі 2009 року, яка склала 3948,23 м2 (72% від загального продажу земель за З років), загальною вартістю 71890,53 грн. (76%), з середньою вартістю 18,20 грн./м2, що відображено на діаграмах (рис.З та 4). Вартість 1 м2 земель у 2007 році зросла до 20,04 грн./ м2 , в порівнянні з 2004 роком в 1,5 рази.

Тобто можна зробити висновок, що тенденція продажу земель комерційного використання зростає, при цьому середня вартість їм² збільшується. Це пов'язано з бажанням мати землю у власності, удосконаленню законодавчої бази, впевненості власника (користувача) землі у завтрашньому дні, покращенню економічної ситуації в країні

Однією з головних умов при проведенні експертної грошової оцінки є умова найбільш ефективного використання земельної ділянки. Розглянемо земельні ділянки з точки зору їх найбільш ефективного використання. У відповідності до п.5 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання земельної ділянки - фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання. Досить часто, особливо в малих населених пунктах при оцінці деяких земельних ділянок найбільш ефективне використання земельних ділянок може відрізнятися від їх фактичного та функціонального використання. Для

вірного розрахунку найбільш ефективне використання земельних ділянок широко застосовуються показники, матеріали нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Дані отриманні при проведенні нормативної та експертної грошової оцінки, а також аналіз найбільш ефективного використання земельних ділянок, може широко застосовуватись при проведенні земельно-кадастрових робіт, плануванні і забудові населених пунктів, при розробленні проектів по встановленню перспективних меж населених пунктів.