4.4.3. Визначення залишкової вартості

Залишкова вартість будівлі визначається зменшенням відбудовної вартості на суму зменшення, яка зумовлюється фізичним зносом. У даному випадку ми будемо відбудовну вартість множити на коефіцієнт придатності. Оскільки фізичний знос у нас становить - 10%, тоді де К_з - коефіцієнт фізичного зносу; Ф₃ - величніша фізичного зносу, %; Залишкова вартість становить: 345196,56 × 0,90 = 310676,9грн.

4.5. Визначення вартості методом зіставлення продажів

Приклад:

При даному методі нам потрібно вибрати об'єкти-аналоги, для цього ми вибираємо п'ять об'єктів-аналогів:

1. Магазин "Світоч" земельною площею 240,04м² було продано за 177523грн.

2. Магазин "Левандівка" земельною площею 209,00м² було продано за 170100грн.

3. Магазин "У Віктора" земельною площею 249,50м² було продано за 231300грн.

4. Магазин "На розі" земельною площею 254,00м¹ було продано за 244134грн.

5. Магазин "Пролісок" земельною площею 250,00м² було продано за 234000грн

Для зіставлення з оцінюваними об'єктами нам необхідно визначити середнє значення ціни 1м² площі. Отже, 1 м² площі об'єктів становить:

1. Магазин "Світоч" - 739,56 грн/ м²;

2. Магазин "Левандівка" - 838,88 грн/ м²;

3. Магазин "У Віктора"-927,05 грн/м²;

4. Магазин "Нарозі" - 961,16 грн/м²;

5. Магазин "Пролісок" - 936,0 грн/ м².

Для нашого торгового центру ціна 1 м² площі становить: 739,56 + 838,88 + 927,05 + 961,16 + 936,0 880, 53

Вартість нерухомості за даним методом становить:

375 × 880,53 = 330198,75 грн.

4.6. Узгодження й інтерпретація результатів застосування всіх доступних методів і підходів до оцінювання власності

Виходячи з мети оцінки, що спрямована на визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості, для встановлення ціни продажу, відповідно

до методики експертної оцінки об'єкта нерухомості були застосовані такі методичні підходи:

• метод капіталізації чистого доходу;

• затратний метод;

• метод зіставлення цін продажу, або порівняльний метод. Відповідно до зазначених передумов були отримані такі результати:

• вартість об'єкта нерухомості, визначена методом капіталізації, становить 370286 грн;

• відновна вартість становить 345197грн;

• вартість за методом зіставлення продажів 330199грн.

Узгодження результатів виконуємо шляхом коефіцієнтів довіри за формулою:

В_р = В_дм×К_дм + В_зм×К_зм + В_пм×К_пм (8)

де В_р - ринкова вартість;

К_дм - коефіцієнт довіри при дохідному методі - 0,2;

К_зм - коефіцієнт довіри при затратному методі - 0,1;

К_пм - коефіцієнт довіри при порівняльному методі - 0,7.

Підставивши дані у формулу (8) отримаємо, що ринкова вартість двоповерхового торгового центру становитиме 306095 грн.

5 Висновок

Підсумовуючи, можна сказати, що є дуже багато критеріїв, які можуть вплинути на вартість об'єкта нерухомості.

Усі методи обчислення вартості об'єкта нерухомості показали приблизно однаковий результат в ціні, хоча різні значення брались до уваги. Важливо зауважити, що й людський чи соціальний, чинник відіграв неабияку роль.

Важливим чинником є те, що об'єкт оцінки побудований зовсім недавно, тобто в його проекті вже було закладено нові принципи проектування за сучасними вимогами і сучасними стандартами, а також те, що таких об'єктів за розміром немає в даному мікрорайоні, тобто немає, як такої, прямої конкуренції, а є здорова конкуренція з існуючим місцевим ринком.

Додаток 1

Таблиця 4 - Приблизна питома вага складових частин конструктивних елементів

	Елементи	Складові частини	Питома вага складової частини, % (група будівель за капітальністю)
			І 73 27 75 25 48 52	II 86 14 40 60 56 44	III 80 20 40 60 56 44	IV	V
1 2 3	Стіни і перегородки	Стіни				76	61
		Перегородки				24	39
	Дахи (100%)	Конструкція даху				40	47
		Покрівля				60	53
	Отвори (100%)	Вікна				67	67
		Двері				33	33
	Будівлі (І і II групи)
4	Інше(100%)	До 5 поверхів		Понад 5 поверхів
		Балкони	33 25 42	31 24 45	- 40 60	-	-
		Сходи				25	-
		Решта				75	100

При відсутності балконів питома вага сходів і решти елементів збільшується на половину питомої ваги балконів.

Додаток 2

Таблиця 5 - Приблизна питома вага окремих елементів в системах технічного обладнання

Технічне обладнання	Елементи	Питома вага елементів для будівель, що мають поверхи
		1-3	4-6	9-12 25 45 15 10 5 20 29 45 5 1 38 34 28 20 35 25 20 25 22 33 20	понад 12 20 55 15 7 3 15 31 50 3 1 35 35 30 20 35 25 20 25 22 35 18
Внутрішнє гаряче водопостачання	Магістралі	40	30
	Стояки	30	40
	Сушилки	10	13
	Змішувачі	10	10
	Запірна	10	7
Центральне опалення	Магістралі	35	25
	Стояки	26	27
	Прилади	30	40
	Запірна	9	7
	Калорифери	-	1
Внутрішній водопровід	Трубопроводи	45	42
	Крани і запір на арматура	30	32
	Змивні бачки	25	26
Внутрішня каналізація	Раковини, умивальники,	25	25
	Ванни	30	30
	Унітази	20	20
	Трубопроводи	25	25
Внутрішнє електрообладнаня	Магістралі	20	20
	Внутрішньо-квартирні	25	25
	Електроприлади	30	32
	ВРП	25	23

Додаток З

Приклади визначення величини фізичного зносу елементів і будівлі в цілому

Приклад 1: Визначення величини фізичного зносу елемента, що має ділянки з різним фізичним зносом.

Треба визначити фізичний знос стін багатоповерхового будинку (загальна площа стін - 2000 м²). При обстеженні було з'ясовано, що частина стіни (200м²) має 40% фізичного зносу. Для іншої частини стіни (1800м²) величина фізичного зносу становить 10%.

Згідно з формулою (1) обчислюємо величину фізичного зносу стін будівлі:

Приклад 2. Визначення величини фізичного зносу елементу, що складається з декількох частин.

Треба визначити фізичний знос даху будівлі II групи капітальності. Дані обстеження дозволяють оцінити фізичний знос конструкцій даху в 20%, а знос покрівлі - в 50%. Згідно з питомою вагою окремих складових частин елементів будівлі (див. додаток ) конструкція даху має питому вагу 40%, а покрівля - 60%.

Згідно з формулою (1) обчислюємо величину фізичного зносу даху будівлі:

Ф_е=20-40 ₊ 50 60 = 8 ₊ 30 = 38%

Приклад 3. Визначення величини фізичного зносу підлоги в будівлі, що має три типи підлоги: паркетна, дощата, з метлахської плитки.

Питома вага окремих ділянок визначається за їхньою кошторисною вартістю (паркетна підлога 70% загальної кошторисної вартості, дощана - 20%, з метлахської плитки - 10%).

Величина фізичноґо зносу паркетної підлоги - 30%, дощатої - 40%,: метлахської плитки - 20%.

Згідно з формулою (1) обчислюємо величину фізичного зносу підлоги будівлі:

22

Приклад 4. Визначення величини фізичного зносу системи внутрішньої каналізації.

Треба визначити фізичний знос системи центрального опалення в 5-поверховій будівлі. За даними обстеження величина фізичного зносу окремих елементів становить: раковини, умивальники - 30%, ванни - 20%, унітази - 40%, трубопроводи - 40%.

Згідно з питомою вагою окремих елементів систем технічного обладнання (див. додаток 2) ці елементи мають відповідну питому вагу 25%, 30%, 20%, 25%.

Згідно з формулою (1) обчислюємо величину фізичного зносу системи внутрішньої каналізації.

Ф_е=30

25 100

+ 20

30 100

+ 40

20_ 100

+ 40

25 100

= 7,5 + 6 + 8 + 10 = 31,5%

Величину фізичного зносу Ф_е приймаємо 32%.

Приклад 5. Визначення величини фізичного зносу будівлі в цілому.

При обстеженні великопанельної 5-поверхової житлової будівлі були одержані дані про величину фізичного зносу її окремих елементів.

Питома вага цих елементів прийнята відповідно до "Укрупнених показників відновної вартості житлових, громадських, комунальних будівель і будівель побутового обслуговування для переоцінки основних фондів підприємств і організацій, що перебувають на державному бюджеті" .

Таблиця 6 - Результати обчислення величини фізичного зносу будівлі зведені в таблицю.

1 1 2 3 4	Елементи будівлі	Питома вага елемента LI,(%)	Фізичний знос Феі, (%)	Ф 1'
	2	3	4	5
	Фундамент	4	10	0,40
	Стіни	20	13	2,60
	Перегородки	7	15	1,05
	Перекриття	11	10	1,10
1 5 6 7 8 9	2	3	4	5
	Дах	5	38	1,90
	Підлога	12	31	3,72
	Сходи	4	15	0,60
	Вікна і двері	12	25	3,00
	Опорядження внутрішнє	8	30	2,40

10 Інше 8 25 2,00

11

Санітарно-технічне обладнання

6,7

18,77

у тому числі:

центральне опалення

1,6

30

0,48

водопровід 0,5 40 0,20

	гаряче водопостачання	1,4	45	0,63
	каналізація	3,2	32	1,024
	Всього:	100		21,44

Величину фізичного зносу будинку Ф_б приймаємо за 21%.

Додаток 4

Таблиця 6 - Приблизна шкала оцінки зносу елементів будівлі

Фізичний знос, %

Оцінка технічного стану

Загальна характеристика технічного стану

12 3

0-20	Добрий	Пошкоджень і деформації немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40	Задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60	Незадовільний	Експлуатація елементів будівлі можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80	Ветхий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а несучих - дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будівлі своїх функцій можливе при проведені охоронних заходів або повній заміні цих елементів
81-100	Не придатний	Елементи будівлі знаходяться у зруйнованому стані. При 100%-вому зносі залишки елемента повністю ліквідовані

ТЕОРЕТИЧНЕ ОБГРУНТУВАННЯ ТА МЕТОДИКА ПРОВЕДЕННЯ ЗЕМЕЛЬНО- КАДАСТРОВИХ РОБІТ