4 Визначення вартості об'єкта оцінки

4.1 Аналіз ринку нерухомості

Аналізуючи ринок нерухомості в даному місті, ми дійшли до висновку, що найдорожчою нерухомістю є об'єкти, які розташовані якомога ближче до центру міста.

У даному випадку на це впливає наявність повної інфраструктури, а також транспортної мережі. Центр міста – це серцевина, в якій зосереджені всі культурно-просвітницькі осередки й інші заклади розважального зразка.

Отож, із віддаленістю району від центральної частини міста вартість на об'єкти нерухомості різко знижується із прямою залежністю, але, незважаючи на ці аспекти, всередині району, який ми аналізуємо, вартість об'єктів нерухомості аналогічного типу може коливатись.

На ціну об'єктів нерухомості впливає його забезпеченість інфраструктурою, площа об'єкта, розмір доходу, який буде приносити даний об'єкт, і кількість подібних закладів, їхня конкуренція між собою.

Об'єкт, який підлягає оцінці, буде дешевшим порівняно з тими, які знаходяться в центральній частині міста, оскільки знаходиться на периферії.

4.2 Визначення ставки капіталізації

Найпоширенішим методом визначення ставки капіталізації в умовах України є метод сумування, що полягає в додаванні до базової ставки поправок за різні види ризиків, притаманних об'єктові.

Як базову обираємо ставку на валютні депозити, провідних комерційних банків України, яка на момент оцінки за даними друкованого органу "Бізнес" становить:

• "Приватбанк" - 8 %;

• "Експобанк"- 10%;

• "Укргазбанк" - 11%.

Далі враховуються додаткові відсотки за чинниками різних видів ризиків. Чинники визначено з урахуванням конкретної специфіки об'єкта:

• базова ставка- 10%;

• компенсація відмінності у ліквідності вкладів - 2 %;

• компенсація альтернативних умов інвестування - 2 %;

• ставка капіталізації-14%.

Таким чином, виходячи з уявлення про ризики, прийнятні для вітчизняних інвесторів на ринку нерухомості та умови повернення капіталу, ставка капіталізації (інтерес інвестора) в цьому районі для даного об'єкта не перевищуватиме 14 %.

4.3 Розрахунок чистого операційного доходу

Оскільки дані про виробничу діяльність і прибутковість об'єкту нерухомості можуть бути недоступні, то припускаємо, що даний об'єкт може приносити прибуток від здачі приміщень в оренду.

Аналіз ринкових даних про розмір орендної плати за торговельні приміщення в даному районі свідчить, що вартість оренди приміщення може становити $ 1,5 - 2,0. Враховуючи розташування об'єкта в периферійній зоні, експерти прийшли до висновку, що оренда даного приміщення становить $ 2,0 за 1 м², в що в еквіваленті становить 14,4 грн. за курсом НБУ.

Таким чином майбутній валовий дохід від оренди при оптимальному використанні наявних приміщень може складати:

375 м² × 14,4 грн/м² × 12 міс = 64800 грн/рік

При розрахунках допускаємо, що ризик недоотримання платежів мінімальний, тобто чистий валовий дохід дорівнює потенційному валовому доходу.

За даними, що були надані підприємцем, щорічні витрати на експлуатацію та утримання будівель і споруд, які включають комунальні платежі, податок на землю, витрати на планові ремонти, належну сигналізаційну охорону об'єкта та санітарну обробку приміщень становлять 12960 грн.

Порівнюючи отриману суму з даними аналогічних функціональних об'єктів, де рівень щорічних витрат за річними даними є в межах 12000 -

14000 грн. можна зробити висновок про достовірність такої величини та об'єктивність її використання при розрахунках.

Таким чином, чистий операційний дохід об'єкта нерухомості становить:

64800 - 12960 = 51840 грн.

Вартість магазину при ставці капіталізації 14 % та при чистому операційному доході 51840 грн. становить:

51840 = 370285,7 грн.

4.4 Визначення вартості затратним методом 4.4.1 Визначення відновної вартості (вартості заміщення)

Зважаючи на неповний обсяг наданої інформації про придбання об'єкта вартість його реконструкції, будівництва тощо, доцільно використовувати в розрахунках дані про витрати на будівництво, наведені в збірнику укрупнених показників відновної вартості (УПВВ).

Для визначення вартості витрат в збірнику УПВВ знаходять об'єкт-аналог оцінюваного об'єкта і розраховують вартість із урахуванням відмінностей між оцінюваним об'єктом та об'єктом-аналогом.

Оскільки в період з 1969 року рівень цін практично змінився, для перерахунку в теперішню вартість використовують індекс змін балансової вартості, який затверджується відповідними постановами Кабінету Міністрів України № 163 від 9.03.1995р., № 1024 від 31.08.1996р. та нака­зом Держкоммістобудування №56 від 4.04.1997р., № 41 від 24.02.1999 р.

Відновна вартість не враховує фізичний знос і визначається за форму­лою:

Ц_від=Ц69*К_і (3)

де К_І - інтегральний індекс збільшення вартості будівництва з 1969 року до моменту оцінки:

К_І =КП*К_І *Кінф (4)

де К_П - коефіцієнт подорожання, який відображає підвищення рівня цін з 1969 до 1984 р., визначається множенням галузевого індексу (табл.3.10, [4]) на територіальний коефіцієнт (ТК) (табл. 1);

К_ІНД – ринковий коефіцієнт подорожання вартості будівельно-монтажних робіт на території України (табл.2); К_інф – коефіцієнт інфляції.

Таблиця 1 - Територіальні коефіцієнти регіонів

Регіон	ТК	Регіон (область)	ТК
Дніпропетровська область	1,02	м. Київ	1,03
Донецька область	1,02	Київська область	1,03
Запорізька область	1,03	Львівська область	1,03
Кіровоградська область	1,02	Рівненська область	1,03
Луганська область	1,03	Тернопільська область	1,03
Полтавська область	1,01	Хмельницька область	1,03
Сумська область	1,03	Черкаська область	1,03
Харківська область	1,03	Чернігівська область	1,01
Вінницька область	1,01	Чернівецька область	1,03
Волинська область	1,01	АР Крим	1,03
Житомирська область	1,03	Миколаївська область	1,02
Закарпатська область	1,05	Одеська область	1,03
Івано-Франківська область	1,03	Херсонська область	1,03

Таблиця 2 - Індекси зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт до їх ринкової вартості відповідних періодів за станом на 01.01.2008

01.01.1991	5,09	01.04.2001	1,04
01.01.1996	2,46	01.07.2001	1,017
01.01.1997	1,94	01.10.2001	1,002
01.01.1998	1,76	01.01.2002	1,00
01.01.1999	1,45	01.01.2003	1,08
01.01.2000	1,33	01.01.2004	1,014
01.01.2001	1,06	01.01.2008	1.02

Новий ринковий коефіцієнт подорожчання (К_ІНД) публікується у збірнику офіційних документів "Ціноутворення у будівництві".

Коефіцієнт інфляції (К_інф) використовується у випадку, коли дата оцінки не співпадає з датою на яку опублікований ринковий коефіцієнт. Він розраховується Держкомстатом України і опубліковується у періодичних виданнях .

Отже, для даного показника об'єкта відновна вартість становить: - вартість одиничного показника, згідно збірника УПВВ, в цінах

1969 року, 31,6 крб;

• територіальний коефіцієнт (Вінницька обл.) - 1,01;

• галузевий індекс (торгівлі) -1,17;

• коефіцієнт, що відображає ринковий ріст цін у будівництві стосовно цін 2008 року - 9,54;

• будівельний об'єм, м³-969;

• відновна вартість-345196,56 грн.