1.2 Теоретичне обґрунтування проведення грошової оцінки земель

населених пунктів.

З перших днів існування демократичної влади в Україні взято курс на реформування економік на ринкових засадах, що вимагало зміни земельного ладу і формування господаря землі. У зв’язку з цим першим законодавчім актом про землю в Україні була постанова Верховної Ради Української РСР від 18 грудня 1990 року « Про земельну реформу». Її завдання – перерозподіл земель з наданням права на володіння та користування, створення умов для раціонального використання й охорони, рівноправного розвитку різних форм господарювання, формування багатоукладної економіки[3].

Проведення земельної реформи вимагало необхідної інформації про землю. Тому згадана постанова зобов’язувала місцеві ради до 15 березня 1991р. провести інвентаризацію земель усіх категорій, визначити ділянки, що використовуються не за цільовим призначенням, нераціонально або способами, які призводять до зниження родючості ґрунтів, їх хімічного і радіоактивного забруднення, погіршення екологічного стану. По суті, така інформація давала відомості про землекористувачів, кількість і якість земель. Звичайно, що у визначенні жорсткі строки неможливо було провести детальну інвентаризацію земель усіх категорій. Тому основна увага зосереджувала ся на одержанні відомостей про землі сільськогосподарських підприємств. Це задовольняло потреби реформування земельних відносин, насамперед у сільському господарстві.

У ході проведення таких важливих етапів земельної реформи, як роздержавлення і приватизація землі, виникла необхідність у законодавчому регулюванні нових земельних відносин в країні. Цій меті відповідав Земельний кодекс України прийнятий ВРУ 25жовтня 2002 року. Будучи основним законом про землю, він поряд з необхідними правовими нормами урегулювання земельних відносин в Україні закріпив законодавчі норми щодо ведення державного земельного кадастру[21].

Зміст і науково-методичні основи одержання земельно-кадастрової інформації були вироблені і апробовані в Україні ще до проголошення її незалежності. З метою переходу на постійну діючу систему даних земельного

кадастру Кабінет Міністрів України постановою від 12 січня 1993 №15 «Про порядок ведення державного земельного кадастру» затвердив «Положення про порядок ведення державного земельного кадастру. У положенні дещо конкретизується призначення державного земельного кадастру: він призначений для забезпечення споживачів необхідними відомостями не просто про землю (як у Земельному кодексі), а про господарський, природний стан та правовий режим земель.

У Положенні дещо розширено зміст державного земельного кадастру, насамперед – даними зонування територій населених пунктів. Це пов’язано із введенням містобудівного кадастру відповідно до Закону України від 16 листопада 1992 року «Про основи містобудування», що базується на даних державного земельного кадастру.

Методика одержання даних щодо площ земель достатньо відпрацьована і не потребує особливих змін, але з точки зору способів одержання картографічних земельно-облікових матеріалів і точності визначення облік кількості земель потребує удосконалення. Це продиктовано зростанням ролі землі в ринковій економіці, особливо при оподаткуванні її власників, землекористувачів та при купівлі-продажу землі.

Ведення обліку якості землі відповідає потребам відповідає потребам науково обґрунтованого врахування природних властивостей ґрунтів при використанні у господарській діяльності. За цими даними проводиться розміщення сільськогосподарського виробництва, аналіз використання земель, економічне стимулювання їх раціонального використання і охорони, планування урожайності культур, оцінка результатів господарської діяльності сільськогосподарських підприємств.

Згідно з чинним «Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру» передбачається обліковувати якість всіх категорій земель[8]:

Щодо характеристики якості лісових угідь та земель населених пунктів, то земельно-кадастрова інформація ще не має таких даних через відсутність проведених робіт.

Щодо характеристики лісових угідь, то вона дається в системі державного лісового кадастру, який містить документи про правовий режим лісового фонду, розподіл його між користувачами, якісний та кількісний стан фонду, поділ лісів за групами, економічну оцінку та інші данні.

Як зазначається в «Положення про порядок ведення державного земельного кадастру», економічна оцінка земель лісового фонду проводиться на основі нормативів економічного ефекту від водоохоронних, кліматорегулювальних, захисних та інших корисних властивостей лісів, а також їх лісосировинного значення. Тому в земельно-кадастровій інформації, яка буде використовуватися в лісовому кадастрі мають значення про тип ґрунту. Вони впливають на обсяг лісової сировини, який економічно оцінює лісовий фонд.

Коли йдеться про землі населених пунктів, то дані обліку якості земель мають важливе значення для зонування території. Розподілу земель за формами власності, плати за них. В останні роки набувають поширення експериментальні обстеження земель з метою одержання даних для проведення їх грошової оцінки, що передбачає проведення ґрунтових обстежень, в результаті чого встановлюється генетичний вид грунтів для обчислення розміру грошової оцінки. Що стосується характеристики земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об’єктами рекреаційного призначення, то це входить до функцій містобудівного кадастру[12].

Як показує аналіз даних обліку якості земель у складі державного земельного кадастру, він забезпечує одержання необхідних відомостей для вирішення важливих завдань регулювання земельних відносин в країні. Зважаючи на те, це інформація про якісний стан земель багатогранна і об’ємна, при її одержанні необхідно дотримуватися принципу економічності даних. Сьогодні це має дуже велике значення, оскільки коштів на виконання цих робіт в необхідних обсягах немає. Це, на мою думку, вимагає переглянути пункт 19 «Положення про порядок ведення державного земельного кадастру», в якому зазначається, що звітні дані про якість земель складаються раз у п’ять років. Враховуючи досвід зарубіжних країн з ринковою економікою, де таким роботам приділяють велику увагу, доцільно обліковувати якість земель в Україні не через 5, а через 15 років[11].

Всебічні дані обліку якості земель, будучи базою для бонітування грунтів, представляють собою порівняльну оцінку ґрунтів за основними природними властивостями, що мають сталий характер й істотно впливають на урожайність сільськогосподарських культур в конкретних природно-кліматичних умовах.

Суцільні роботи з бонітування ґрунтів на землях сільськогосподарського призначення вперше проведені в 1993 році. Бальна оцінка характеризувала агровиробничі групи ґрунтів за такими природними властивостями, як глибина генетичного горизонту, вміст гумусу, вміст фракцій фізичної глини, кислотність та ін [11].

В Україні проведене загальне і часткове бонітування ґрунтів. Загальне бонітування проведене за основними природними властивостями. Вони характеризують грунт як природно-історичне тіло, що задовольняє усереднені потреби всіх сільськогосподарських культур у поживних речовинах і волозі в конкретних умовах повітряного, теплового водного режимів. Часткове бонітування грунтів проведене за основними природними властивостями, що найбільш повно корелюють з урожайністю озимої пшениці, озимого жита, вівса, кукурудзи на зерно, соняшнику, цукрових буряків, картоплі , льону.

В наступні роки, коли будуть сформовані і функціонуватимуть нові сільськогосподарські підприємства, важливу роль відіграватимуть дані часткового бонітування ґрунтів у вирішенні питань розміщення посівів сільськогосподарських культур на відповідних землях, планування урожайності культур, орендної плати за землю у натуральному виразі тощо.

Земельно-кадастрова інформація характеризується даними економічної оцінки земель та грошовою оцінкою земельних ділянок. Таким чином економічна оцінка земель має два види:

Ø відносна економічна оцінка в балах;

Øгрошова оцінка в гривнях.

Відносна економічна оцінка земель в Україні проводиться з 70-х років 20 ст., грошова ж оцінка земель – розпочата недавно. Матеріали відносної економічної оцінки земель, проведеної у 1988р., базуються на багаторічних статистичних даних про урожайність культур і затрати на їх вирощування. За вартістю валової продукції, урожайністю, окупністю затрат і доходом, її оцінено у балах. Така оцінка загальна і часткова.

Остання вказує на ефективність (придатність для вирощування сільськогосподарських культур). Ці дані мають однакове практичне застосування. Нині це стосується загальної економічної оцінки земель. Її дані про рентний диференціальний дохід беруться за основу при обчисленні грошової оцінки земель. Такий підхід до грошової оцінки земель за даними їх дохідності в минулому викликає у фахівців сумніви щодо фактичної цінності землі. У зв’язку з цим виникає низка питань. По-перше, чи виправдовує себе колишня методика визначення показників економічної оцінки земель, серед яких має застосування тільки диференціальний дохід для обчислення грошової оцінки. Можливо, є простіше шлях до цього. По-друге, чи можуть нинішні економічні показники використовуватися в розрахунках диференціального доходу, коли в умовах економічної кризи він має від’ємне значення. За цієї обставини результатом оцінки земель може бути від’ємне число, що не має логічного смислу. По-третє, за економічної кризи визначений законодавством строк оновлення вихідної статистичної інформації для економічної оцінки земель (через 4-5 років) не може бути реальним.

Регулювання земельних відносин на сучасному етапі вимагає практичного застосування грошової оцінки земель в основному у таких двох важливих сферах :

Ø при оподаткуванні за використання земель;

Ø при купівлі-продажу земель.

В обох випадках грошова оцінка базується на нормативній дохідності землі. Однак, коли здійснюється купівля-продаж землі, її оцінка може здійснюватися за ринковими цінами. Нині таку оцінку землі називають комерційною експертною оцінкою[9]. При визначенні ринкової ціни землі застосовують способи аналогів, прибутковості, витрат. Способом аналогів ринкова ціна землі визначається порівнянням предмета оцінки з аналогічними об’єктами , які нещодавно було продано або запропоновано на продаж. Спосіб прибутковості при продажу землі базується на очікуваному майбутньому чистому прибутку від її використання з урахуванням прибутку на інвестування за даними ринку. Спосіб витрат застосовується для визначення ринкової ціни лише забудованих земель; вартість об’єкта визначається через оцінку поточних витрат на заміщення існуючих будівель аналогічними з такими ж функціональними характеристиками з урахуванням усіх видів зносу і додаванням до отриманого результату оцінки ринкової вартості земельної ділянки.

Отже, можемо зробити певні висновки і пропозиції щодо ведення бонітування грунтів, економічної і грошової оцінки земель як єдиного процесу оцінки земель. На мою думку, проведені часткове бонітування ґрунтів і часткова економічна оцінка земель мають однакове практичне застосування. За їх даними необхідно згрупувати всі оцінені сільськогосподарські угіддя у класи(групи) придатності земель для вирощування сільськогосподарських культур і відобразити це на картографічних матеріалах. Практично така оцінка земель має разовий характер.

Щодо загального бонітування і загальної економічної оцінки земель, то їх необхідно проводити періодично, але не рідше одного разу на 15 років. Повторні роботи з бонітувань ґрунтів не становлять труднощів за наявності матеріалів нових обстежень ґрунтів. Значно складніші повторні роботи з економічної оцінки земель, особливо в періоди з несприятливими економічними умовами. Можливо, саме в цей час дані економічної оцінки земель можна залишати на рівні попереднього періоду або індексувати до середнього індексу цін.

Як свідчить практика сільського господарства, економічна оцінка земель завжди викликає дискусії щодо вірогідності методики її проведення та одержаних результатів. Можна погодитися з тим, що не завжди фактичні показники урожайності культур і затратна їх вирощування відповідають цінності землі, зумовленій як природними, так і штучною родючістю ґрунту. Нині практично не можливо вичленити природну родючість ґрунту із штучної; а маємо загальну економічну родючість. І коли припустити, що в попередні періоди був більш-менш однаковий рівень інтенсифікації землеробства, то різна абсолютна урожайність культур пояснюється різною природною родючістю, а штучна родючість рівномірно збільшувала урожай на різних землях за рахунок середніх однакових капіталовкладень. Виходить, що економічна оцінка земель як засобів виробництва включає їх економічну оцінку за природною родючістю і економічну оцінку за штучною родючістю.

РОЗДІЛ III

ВИКОРИСТАННЯ МАТЕРІАЛІВ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ ТА ЕКОНОМІЧНЕ ОБГРУНТУВАННЯ.