Раздел I. Обязательства по передаче имущества в собственность

Глава 1. Договор купли-продажи

§ 1. Общие положения договора купли-продажи.

1. Понятие, признаки, существенные условия и виды договора купли-продажи.

Договор купли-продажи является основным типом обязательств по передаче имущества в собственность. Главной спецификой обязательств по передаче имущества в собственность выступает то, что они направлены на передачу имущества от одного лица (отчуждателя) к другому лицу (приобретателю) в собственность. Наряду с куплей-продажей, к данной группе обязательств относят мену, дарение, ренту и пожизненное содержание с иждивением. Купле-продаже в Гражданском кодексе РФ посвящена глава 30.

Понятие договора купли-продажи.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Признаки договора купли-продажи.

Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Он также является возмездным договором, поскольку передача товара от продавца к покупателю сопровождается встречным удовлетворением в виде уплаты цены товара. Договор купли-продажи характеризуется как взаимный (синаллагматический), в связи с тем что у обеих сторон возникают взаимные права и обязанности.

Существенными условиями договора купли-продажи являются:

– условие о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ);

– условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Для отдельных видов договоров купли-продажи (например, для продажи недвижимости) законодательством установлены дополнительные существенные условия.

Виды договора купли-продажи:

– розничная купля-продажа,

– поставка товаров,

– поставка товаров для государственных нужд,

– контрактация,

– энергоснабжение,

– продажа недвижимости,

– продажа предприятия.

Особой разновидностью является договор международной купли-продажи, который рассматривается в качестве внешнеэкономической сделки. К отношениям сторон по такому договору применяются нормы международно-правовых актов, в частности Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров (Вена, 11 апреля 1980 г.).

2. Содержание договора купли-продажи.

Содержание договора включает следующие элементы: стороны договора, его предмет, форму, срок, цену, права и обязанности сторон.

Стороны договора купли-продажи.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Право распоряжения имуществом, в том числе право отчуждения имущества в собственность другим лицам, принадлежит его собственнику (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). Поэтому, как правило, продавцом выступает собственник продаваемой вещи. Однако законом допускается заключение договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Кроме того, продавцом может быть лицо, уполномоченное в силу закона действовать как собственник или от имени собственника, а также лицо, владеющее имуществом на ином вещном праве. Если недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве хозяйственного ведения, то продажа возможна только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Продажа любого имущества, принадлежащего на праве оперативного управления, возможна только с согласия собственника (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

Покупателем может быть любое дееспособное физическое либо юридическое лицо.

 Предмет договора купли-продажи. 

В работах по гражданскому праву существуют разные подходы к определению предмета договора купли-продажи. Согласно основному подходу под предметом договора следует понимать действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и действия покупателя по принятию этого товара и уплате покупной цены (О. С. Иоффе, Е. А. Суханов, В. В. Витрянский, М. И. Брагинский). Такая позиция основана на авторитетном суждении О. С. Иоффе о материальных объектах договора купли-продажи (продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма); юридических объектах (действиях сторон по передаче имущества и уплате денег); волевых объектах – индивидуальной воле продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству¹. М. И. Брагинский относительно предмета договора купли-продажи говорит о двух родах объектов: первого рода – действия обязанного лица; роль объекта второго рода играет вещь, которая в результате такого действия должна быть передана².

Распространенным является и более простой подход, согласно которому предметом договора купли-продажи является товар (Ю. К. Толстой, А. П. Сергеев, О. Н. Садиков) ³.

Следует согласиться с компромиссным суждением В. В. Витрянского, согласно которому, помимо товара, предмет договора купли-продажи охватывает действия продавца по передаче товара, а также действия покупателя по его принятию и оплате⁴.

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи – материальные объекты окружающего мира, в том числе движимые и недвижимые вещи (ст. 130 ГК РФ), потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые, индивидуально-определенные или определенные родовыми признаками.

Деньги, если они выполняют платежную функцию, не могут быть предметом договора купли-продажи, так как согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи в обмен на деньги должен передаваться товар. Однако если деньги являются товаром (старинные монеты, иностранная валюта), то они могут быть предметом купли-продажи.

Необходимо отметить, что предметом договора купли-продажи могут быть также ценные бумаги и валютные ценности. К этим сделкам общие положения ГК РФ о купле-продаже могут применяться только в том случае, если законом не установлены специальные правила (п. 2 ст. 454 ГК РФ).

Товаром по договору купли-продажи могут быть также имущественные права, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ), например права требования (дебиторская задолженность, входящая в состав имущественного комплекса при купле- продаже предприятия).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (будущие вещи), если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Особенности рассмотрения споров по поводу заключения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи вытекают из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Согласно абз. 3 п. 1 указанного постановления, в связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора купли-продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Форма договора купли-продажи.

Поскольку ГК РФ не содержит каких- либо особых требований к форме договора купли-продажи, то применяются общие положения о форме сделки.

По общему правилу договор купли-продажи заключается в простой письменной форме. В устной форме могут быть совершены только договоры купли-продажи между гражданами на сумму, не превышающую 10 000 рублей (ст. 159, 161 ГК РФ).

Для отдельных видов договоров купли-продажи могут быть установлены специальные правила. Так, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара (ст. 493 ГК РФ). Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.

 По общему правилу договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации.

Специальные правила, предусматривающие необходимость государственной регистрации договора, были установлены ГК РФ для отдельных видов договоров купли-продажи при их заключении до 01.03.2013 г. Они применялись при продаже жилых помещений: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). То же касалось и договора продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Однако к договорам купли-продажи, заключаемым после 01.03.2013 г., эти правила не применяются, и государственной регистрации такие договоры не подлежат (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ).

Необходимо отметить, что по договору купли-продажи недвижимого имущества обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на объект недвижимости (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Нотариальное удостоверение договора обязательно только в тех случаях, когда это предусмотрено законом или стороны включили данное условие в договор. В этом случае несоблюдение нотариальной формы договора повлечет его ничтожность (п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ).

Например, требование о соблюдении нотариальной формы установлено для договоров купли-продажи доли в ООО, доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ч. 3 ст. 12 Федерального закона от 03.12.2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»). 

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи.

Права и обязанности продавца.

Основной обязанностью продавца является передача покупателю товара в соответствии с требованиями закона и договора. Основными требованиями к обязанности по передаче товара являются:

– передача товара в установленный срок;

– вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару;

– в определенном количестве;

– в согласованном ассортименте;

– в соответствующей комплектности и комплекте;

– установленного качества;

– свободным от прав третьих лиц;

– в соответствующей таре и упаковке.

Права и обязанности покупателя.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Однако цена не является существенным условием договора купли-продажи, поэтому если условиями договора она не определена, товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 1 ст. 485, п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Стороны при заключении договора купли-продажи вправе зафиксировать в нем любой из следующих способов оплаты (полностью или частично):

–  аванс (предварительная оплата);

–  последующая оплата (продажа в кредит):

–  с условием об отсрочке платежа;

–  с условием о рассрочке платежа.