§ 3. Жилищные обязательства

Чтобы лучше уяснить особенности прав и обязанностей жилищного обязательства, особое внимание следует уделить повторению положений общей части гражданского права, касающейся правового режима жилых помещений, признаков, отличающих жилое помещение от иного имущества. Объем прав и обязанностей сторон жилищного правоотношения зависит как от вида жилищного фонда, так и от вида юридических фактов, на основании которых они возникли. Поэтому при изучении данной темы важно повторить и такие темы, как «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей», «Право собственности», особое внимание уделив законодательному определению и классификации жилищных фондов. Это позволит лучше понять особенности каждого из договоров по передаче жилых помещений в пользование и определить соотношение норм, установленных Гражданским кодексом РФ, и норм, закрепленных в Жилищном кодексе Российской Федерации, при определении прав и обязанностей сторон возникшего обязательства.

Чтобы определить возможность заключения договора коммерческого найма жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилом фонде, необходимо проанализировать не только нормы гражданского права, но и нормы, установленные Конституцией РФ, а также законами, определяющими правовой статус муниципальных образований, субъектов Российской Федерации. При изучении этого вопроса важно вспомнить такие темы общей части гражданского права, как «Участие государства и муниципальных образований в гражданских правоотношениях», а также систему органов государственной власти и органов местного самоуправления, выступающих от имени указанных публичных образований в отношениях собственности.

При изучении договора коммерческого найма следует внимательно изучить установленные законом презумпции в части определения срока договора, сохранения его условий на новый срок, а также при нарушении процедуры его прекращения по инициативе наймодателя; определить, каким образом и какие из презумпций стороны могут изменить.

Повторение темы «Юридические факты: понятие, виды» при изучении жилищных обязательств, возникших из договора социального найма, позволит легче уяснить значение таких действий, как порядок учета граждан, нуждающихся в жилом помещении; признание гражданина малоимущим; намеренное ухудшение своих жилищных условий; принятие решения о предоставлении жилого помещения.

Анализируя основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, следует обратить внимание на понятие фактической и юридической нуждаемости. При анализе норм о признании гражданина малоимущим определить значение норм Жилищного кодекса и иных нормативных правовых актов России, норм законодательства субъектов Российской Федерации, а также нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Для этого нужно повторить раздел конституционного права о разграничении предметов ведения, а также вспомнить отличия между гражданскими и административными правоотношениями.

При изучении порядка и формы заключения договора социального найма желательно провести сравнение действующих правовых норм с теми, что были установлены ранее. Это поможет уяснить различия в правовом положении нанимателя и членов его семьи, увидеть новый подход законодателя к определению состава семьи нанимателя, выявить возможности применения норм Гражданского кодекса при определении прав и обязанностей сторон в договоре социального найма.

Сравнительный анализ норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ позволит выявить различия в правовом положении лиц, совместно проживающих с нанимателем, сонанимателей и членов семьи нанимателя, определить роль договоров коммерческого найма и социального найма в установлении прав и обязанностей указанных участников жилищного правоотношения.

При рассмотрении вопросов, связанных с оплатой коммунальных услуг, обменом жилых помещений, перепланировкой, при определении порядка и оснований прекращения договора социального найма обратить особое внимание на способы защиты прав наймодателя, третьих лиц, нанимателя и членов его семьи. Особое внимание следует уделить последствиям нарушения установленных законом обязанностей, повлекших расторжение договора по инициативе наймодателя. В этом случае важно не только определить основания и круг лиц, подлежащих выселению без предоставления жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения или с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, но и обратить внимание на особенности доказательств, позволяющих применить те или иные последствия выселения.

Новое жилищное законодательство значительно изменило режим специализированных жилых помещений, но Жилищный кодекс РФ устанавливает лишь общие положения о каждом виде таких помещений, предоставляя право собственникам конкретизировать их, поэтому для определения круга лиц, имеющих право найма такого жилья, объема их прав и обязанностей, порядка предоставления конкретного жилого помещения необходимо дополнительно ознакомиться с нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований, которым принадлежат указанные жилые помещения на праве собственности. Изучение этих источников необходимо, чтобы более четко определить момент, с которого муниципальное жилое помещение, или помещение, принадлежащее субъекту Российской Федерации, может быть использовано в качестве специализированного жилого помещения.

В связи с тем что в настоящее время несколько изменен порядок такого признания, важно проанализировать сложившуюся судебную практику, постановлений Пленума Верховного Суда РФ. Изучение утвержденных Правительством РФ типовых форм отдельных видов специализированных жилых помещений поможет сформулировать условия подготовки проекта подобного договора.

По общему правилу в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам, а при их отказе они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений. Однако в ряде случаев граждане не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления другого жилого помещения, поэтому необходимо определить круг таких лиц и порядок их выселения, а также требования к помещениям, в которые возможно такое выселение.

Рассматривая другие договорные основания использования жилого помещения, следует провести четкие различия в правовом положении временных жильцов и поднанимателей, выявить особенности определения их прав и обязанностей, порядок оформления отношений между нанимателем, наймодателем и указанными лицами. Важно определить возможность применения правовых норм о найме, поднайме и временном проживании к членам семьи собственника жилого помещения и бывшим членам семьи собственника, выявить пределы осуществления собственником своих правомочий при определении условий договора, заключаемого с бывшими членами семьи.

Необходимо проанализировать нормы о жилищных и жилищно-строительных кооперативах, чтобы уяснить природу жилищных прав и обязанностей лиц, проживающих в таких жилых помещениях, и определить имеются ли иные основания возникновения жилищных прав и обязанностей, прямо не урегулированные в жилищном и гражданском законодательстве.

Примерные варианты заданий для самостоятельной работы

1. Составьте сравнительную таблицу «Договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения».

2. Схематично покажите различия между правовым положением члена семьи нанимателя жилого помещения и гражданина, постоянно проживающего в жилом помещении вместе с нанимателем.

3. Схематично покажите различия между правовым положением члена семьи нанимателя и члена семьи собственника жилого помещения.

4. Напишите мотивировочную часть решения суда о выселении из служебного жилого помещения или из общежития.

5. Составьте положение о муниципальном маневренном жилом фонде.

6. Составьте схему, отразив различия в правовом положении поднанимателей и временных жильцов.

7. Проанализируйте ЖК РФ и жилищное законодательство конкретного субъект РФ и укажите, какие акты приняты и (или) должны быть приняты в этом субъекте для реализации норм ЖК РФ о договоре социального найма и найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде.