7. Договор продажи недвижимости. Договор продажи предприятия

Договор Продажи Предприятия – соглашение, в силу которого продавец обязуется передать покупателю собственность предприятие в целом как единый имущественный комплекс, включая все права и обязанности, связанные с предприятием за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец передавать не вправе.

Признаки:

1. Предмет – имущественный комплекс, используемый исключительно для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав включаются как материальные (ЗУ, здания и сооружения, оборудование, коммуникации и подъездные пути, инвентарь, сырье и готовая продукция, денежные активы), так и нематериальные активы (обязательственные права – требования, иные имущественные права, исключительные права на результаты творческой деятельности, но при условие, если они используются именно в деятельности предприятия, права на средства индивидуализации – товарные знаки, знаки обслуживания, коммерческие обозначения, долги), связанные с деятельностью предприятия. Не могут включаться в состав предприятия те права, которые получены были продавцом на основании лицензии на осуществление соответствующей деятельности. Предприятие – «живой» комплекс, приносящий прибыль, это действующее предприятие, «на ходу». Также в состав предприятия включают клиентуру (хозяйственные связи), репутацию.

Предметом договора может быть только предприятие в целом, по частям продавать не допускается.

Часто на практике имеет место следующий договор – договор «продажи фирмы». Фирма – это наименование коммерческой организации, средство ее индивидуализации. Право на фирму – личное неимущественное право ЮЛ. Поэтому фирма отчуждаться не может. Как правило, за названием такого договора скрывается договор на отчуждение долей участия в коммерческой организации.

Субъектный состав – сторонами такого договора могут быть только субъекты предпринимательской деятельности.

Порядок исполнения

Договор всегда заключается в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. До 1 марта 2013 года он подлежал государственной регистрации. После первого марта регистрация такого договора не требуется. Перед собственно продажей предприятия продавец обязан «подготовить» его к продаже:

• Необходимо произвести полную инвентаризацию всех активов предприятия. В силу п.1 ст.561 ГК удостоверяется состав продаваемого предприятия. Инвентаризация необходима для установления фактического наличия всех числящихся на балансе материальных и нематериальных активов, их текущего состояния (степень износа, амортизации), сохранности. Инвентаризация – один из способов оценки продаваемого предприятия. С целью такой оценки проводится аудиторская проверка. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. В итоге предпродажная подготовка сводится к следующим видам действий:

1. Полная инвентаризация, которая завершается составлением инвентаризационным актом. Те активы, которые уже отсутствуют в наличии, те материальные активы, по которым превышен уровень амортизации, должны быть исключены из такого акта;

2. Составление сводного бухгалтерского баланса – в нем отражается весь состав активов и балансовая стоимость;

3. Уточняется состав кредиторской задолжности, завершается составлением перечня долгов;

4. Комплексная аудиторская проверка, завершается заключением независимого аудитора;

Все вышеуказанные документы являются неотъемлемыми элементами ДПП и оформляются в виде приложения. Отсутствие любого из этих документов рассматривается как несоблюдение письменной формы договора, и здесь действует специальное последствие – п.2 ст.560 ГК такой договор считается недействительным.

Вступает в силу ДПП с момента подписания.

Передается предприятие всегда по передаточному акту, но перед его составлением продавец обязан уведомить всех кредиторов, чьи требования связаны с деятельностью предприятия с целью получения их согласия на предстоящую продажу. Это требование объясняется тем, что поскольку в составе предприятия передаются долги по текущим обязательствам, а соответственно покупатель на себя эти долги переводит, то для перевода долга требуется согласие кредитора. Каждый кредитор должен быть уведомлен в письменной форме, в извещении необходимо указать, кому и в какие сроки будет передаваться предприятие. Ответ от каждого уведомленного кредитора должен быть получен в письменной форме (согласие или несогласие). Уведомленный кредитор, если он не согласен с продажей, обязан в течение 3 месяцев с момента получения уведомления, совершить следующие действия, которые уже представляют собой альтернативные возможности:

1. Он может потребовать прекращения или досрочного исполнения соответствующего обязательства и при этом потребовать возмещения всех убытков, вызванных досрочным прекращением (например, если таким кредитором выступает банк, предоставивший по кредитному договору сумму займа собственнику предприятия для приобретения оборудования, реконструкции, переоборудования активов и к моменту продажи срок действия договора еще не истек, то банк вправе потребовать расторжения договора, возврата суммы кредита и уплаты всех % за оставшийся период).

2. Кредитор может потребовать признания договора недействительным как в целом, так и в части (когда единственный кредитор). Если кредитор заявил подобное требование, это значит, что он не согласился на продажу предприятия и он не согласен с правопреемством по своим требованиям, и он желает, чтобы должником остался продавец. Это значит, что в целом договор действителен, а в части долга – недействительный, и правопреемства по нему не будет.

Если кредитор не сообщил в течение 3 месяцев ничего и не заявит ни одного из вышеуказанных требований, то он считается кредитором, не давшим согласие на перевод долга, и обязанной стороной останется продавец. Если покупатель исполнит это обязательство, т.е предоставит кредитору продавца необходимую сумму, то кредитор обязан принять такое исполнение от покупателя, суды здесь применяют п.1 ст.313 ГК.

Если кредитор не был уведомлен о продаже, то эти же требования он может предъявить в течение 1 года исковой давности с момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже предприятия.

Когда все процедуры завершены, составляется передаточный акт в простой письменной форме. В нем необходимо указать:

• Краткие сведения о продаваемой предприятии с ссылкой на договор;

• Недостатки, которые будут выявлены при принятии предприятия;

Подписывается он сторонами, и с этого момента к покупателю переходят все права и обязанности.

ДПП можно предусмотреть, что за продавцом сохраняется право собственности до момента оплаты либо до наступления особых обстоятельств, указанных в самом договоре. И продавец, и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Завершается переход права собственности государственной регистрацией.

Последствия передачи предприятия с недостатками

Такие последствия определяются на основании общих положений о ДКП. Если предприятие было передано и принято по передаточному акту и в нем указаны сведения о выявленных недостатках либо об утраченном имуществе, то покупатель может требовать уменьшения покупной цены, либо удержав соответствующую сумму или потребовать возврата части уплаченной суммы. Покупатель должен за свой счет провести экспертизу и предоставить продавцу обоснованный расчет уменьшения стоимости. Продавец, которого покупатель незамедлительно уведомил о выявленных недостатках или об отсутствии отдельных видов имущества, он вправе заменить некачественное оборудование или инвентарь.

По требованию покупателя договор может быть расторгнут, если в суде будет установлено, что:

• Недостатки являются настолько существенными, что в целом предприятие непригодно для целей использования, и продавец их не устранит в сроки, приемлемые для покупателя;

Если покупатель обнаружил, что в составе предприятия ему переданы долги, которые не были указаны в договоре, в балансе, в перечне долгов, передаточном акте, и продавец о них не сообщил, то покупатель вправе также потребовать уменьшения покупной цены, если продавец не докажет, что покупатель знал об этих долгах на момент заключения договора. Это значит, что по этим долгам покупатель все равно будет с кредитором рассчитываться. Поскольку здесь имеет место правопреемство.

( просто прочитай, не под запись) - В литературе существует дискуссия относительно характера правопреемства авторы считают, что это особый случай универсального правопреемства (Копылов так же считает) – переходят все права и обязанности, связанные с деятельностью предприятия; для универсального правопреемства характерным является то, что правопреемник может и не знать о всем составе задолжености на момент правопреемства, но это не исключает перехода этих прав и обязанностей.