43.Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимо­сти необходима, если инвестиционный проект является либо самостоя­тельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, вы­деляемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

- определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

- рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

- оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного по­тока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта:

- ситуация на рынке инвестиций;

- состояние финансового рынка;

- профессиональные интересы и навыки инвестора;

- финансовая состоятельность проекта;

-  геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

- выгодно ли вкладывать деньги в данный проект;

- какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить, насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений преду­сматривают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капиталь­ных вложений: Э₀ = П / К,

где П – годовая прибыль; К – капитальные вложения.

2. Срок окупаемости: Т = К / П.

3. Показатель сравнительной экономической эффективности, основанный на минимизации приведенных затрат: Э_с = С + Е_н ·К,

где К – капитальные вложения по каждому варианту;

С – текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Е_н – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

- изменение стоимости денег во времени;

- инфляционные процессы;

- возможность альтернативного инвестирования;

- необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1)   срок (период) окупаемости;

2)   чистая текущая стоимость доходов;

3)   ставка доходности проекта;

4)   внутренняя ставка доходности;

5)   модифицированная ставка доходности;

6)   ставка доходности финансового менеджмента.

Поскольку каждому методу присущи некоторые недостатки, оценка инвестиционной привлекательности проекта требует использования, как правило, нескольких показателей. В рамках данного вопроса покажем схему расчета первых двух показателей, широко распространенных.

Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Схема расчета срока окупаемости:

1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

3) определить срок окупаемости по формуле:

Т _ок = Т ₁ + НС /ДДП,

где Т ₁ – число лет, предшествующих году окупаемости; НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут заморожены, так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.

При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости. Показатель периода окупаемости целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости. Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД).

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту: ЧТСД = ПД – ПЗ,

где ПД – суммарные приведенные доходы, ПЗ – приведенные затраты по проекту.

4. Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов.