Процесс муниципализации. Проблемы формирования и разграничения муниципальной собственности.

Вопросы к семинарскому занятию

1. Что означает процесс муниципализации?

2. В чем проявляется монопольный характер муниципальной собственности?

3. Выделите различия между государственной и муниципальной формами собственности.

4. Сформулируйте характерные черты и признаки муниципальной собственности.

5. В чем заключаются специфические характеристики муниципальной собственности?

6. Дайте определение муниципальной собственности.

7. Сформулируйте проблемы формирования и разграничения муниципальной собственности.

8. Сформулируйте основные причины и предпосылки появления муниципальной собственности.

9. Выделите особенности процесса муниципализации в различных странах.

10. Чем было обусловлено возникновение муниципальной собственности в России?

11. Назовите особенности процесса муниципализации в России.

12. Современная практика формирования муниципальной собственности в развитых странах.

13. Чем обусловлена социальная направленность управления муниципальной собственностью?

14. Сформулируйте основные противоречия в развитии муниципальной собственности.

15. Чем определяются границы муниципальной собственности?

16. В чем заключаются основные функции муниципальной собственности?

17. Сформулируйте основные проблемы процесса разграничения земель?

18. В чем заключается сущность управления недвижимостью как инвестиционным ресурсом?

19. Сформулируйте основные проблемы практики управления собственностью.

Раздел 2. Основы управления сферой недвижимости Практическое занятие № 2 Характеристика основных подходов и методов к оценке недвижимости. Затратный подход

Цель занятия: освоить навыки, используемые при оценке имущества В результате изучения дисциплины студент должен:

Знать: особенности законодательства, правила и методы оценки недвижимости

Уметь: применять полученные знания при изучении отчётов об оценке муниципального имущества

Владеть: полученными навыками при изучении отчётов об оценке муниципального имущества

Основные параметры, определяющие стоимость недвижимости

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима ограниченность предложения (дефицитность).

Спрос – количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.

Предложение – количество товаров, которое продавцы хотят и способны представить для продажи на рынке.

Дефицитность. Спрос создает стоимость только тогда, когда ограниченно предложение.

Передаваемость прав собственности – возможность передачи прав на недвижимость и их разделения между различными субъектами.

Стоимость не равнозначна затратам, поскольку учитывает значительно большее количество ценообразующих факторов.

Стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в использовании.

Стоимость в обмене – цена, которая возобладает на свободном, открытом и

конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Иногда это называется объективной стоимостью, так как основывается на рассмотрении экономических факторов. Наиболее часто используемая форма стоимости в обмене – это рыночная.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи. Вот эти условия:

• продавец и покупатель действуют в рамках закона, преследуют свои личные интересы, поступают продуманно и всесторонне информированы;

• объект выставлен на открытом рынке достаточное время;

• цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;

• оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиям.

Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату.

Если клиент просит определить цену рыночной продажи – это запрос не о рыночной цене, а о цене ликвидации.

Стоимость в использовании – стоимость определенной собственности для специфического использования. Поскольку стоимость в использовании относится к потребностям определенного пользователя (а не потенциального покупателя, типичного для рынка), ее нередко называют субъективной стоимостью. Например, производственное оборудование, которое предназначено для определенного пользователя, может быть более ценно именно для пользователя, а не для обычного покупателя.

Одна из часто упоминаемых форм стоимости в использовании – инвестиционная стоимость (стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора). Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день, она называется текущей стоимостью.

Стоимость денег во времени. Существует шесть функций сложного процента (ШФСП).

Очевидно, что деньги как капитал изменяют свою стоимость во времени: $1, положенный в банк под 10 % годовых и дающий $1,1 через год, не равен $1, полученному через год. ШФСП – один из разделов финансовой математики, позволяющий устанавливать количественную взаимосвязь стоимости денег в разные периоды времени и получать количественную оценку временной стоимости денег как капитала, способного приносить доход.