Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:

• остаточная продуктивность;

• вклад;

• возрастающая и уменьшающаяся отдача;

• сбалансированность (пропорциональность);

• экономический размер;

• экономическое разделение.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

• юридически допустимо;

• физически возможно;

• финансово оправдано;

• наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов следующим критериям:

• физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования;

• правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству;

• финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка;

• максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие

«наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных задач с использова-нием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Рассмотрим основные этапы процесса оценки.

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке: на этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также действительная дата оценки.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и обработку правоподтверждающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследует отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также подбирает аналоги объектов оценки и обосновывает их выбор.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор методов и их обоснование подробно излагаются в соответствующих разделах отчета.

5. Итоговое согласование (обобщение) результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости различными подходами, Оценщик приходил к

выводам о влиянии различных точек зрения на оцениваемую собственность, на ее итоговую оценку. Каждому из результатов присваивается соответствующий коэффициент весомости, после чего результаты оценки согласуются в итоговое заключение о стоимости.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого, в соответствии с договором на оценку, Заказчику.

Согласно действующим стандартам существует три классических подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный подходы.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратим на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Подходы к оценке связаны между собой фундаментальным уравнением оценки:

ЗП = ДП = СП. (1)

Неравенство частей уравнения определяет погрешность оценки, связанную с достоверностью используемой информации.

Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Сравнительный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого имущества. Доходный подход определяет рыночные цены оцениваемых объектов исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую покупатель может получить от их использования или продажи.

Таким образом, подходы к оценке описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

• затратный подход – это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки;

• сравнительный подход – современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения;

• доходный подход – стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.

Пример

1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Объект оценки – недвижимое имущество: нежилые административные помещения 3-го этажа площадью 371,1 м² трех этажного административного здания, принадлежащие на праве собственности ОАО «Юг», расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Видова, 1.

Объект оценки расположен в центральной деловой части города, в административном здании 1968 года постройки.

Окружение объекта представляет собой многоэтажные жилые дома, первые этажи которых переоборудованы под торговые и офисные помещения.

Подъезд к объекту осуществляется по ул. Свободы и ул. Видова по асфальтированной дороге. На охраняемой дворовой территории имеется возможность парковки автотранспорта. Оцениваемые помещения находятся в удовлетворительном состоянии, требуется проведение

косметического ремонта, в подсобных помещениях отделка неудовлетворительная, не соответствует современным требованиям, предъявляемым к аналогичным помещениям.

Основные технические характеристики и описание строительных конструкций объекта оценки, представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Общие характеристики объекта оценки

Объект недвижимости	Нежилые помещения во встроенном трех этажном административном здании (Литера А)
Назначение объекта	Нежилые помещения
Фактическое использование	Нежилые помещения
Этажность	3 этаж
Общая площадь всего помещения, м2	371,1
Высота помещений по внутреннему обмеру, м	3,25
Объем м3	1500
Год постройки	1968
Группа капитальности	I
Конструктивный элемент	Основной материал конструкции и техническое состояние с признаками износа
Фундаменты	Железобетонный – состояние удовлетворительное
Стены	Крупноблочные – состояние удовлетворительное
Перегородки	Кирпичные – состояние удовлетворительное
Перекрытия	Железобетонные – состояние удовлетворительное
Полы	Дощатые, метлахская плитка, линолеум – состояние удовлетворительное
Проемы дверные и оконные	Окна – двойные створные; двери – филенчатые, металлические
Отделка	Штукатурка, обои, обшивка пластиком, обшивка железом
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Водопровод	От городской сети
Электричество	Скрытая проводка
Канализация	Общесплавная
Отопление	ТЭЦ – газ
Газоснабжение	Сетевое
Телефон	Да
Вентиляция	Да
Сигнализация	Пожарно-охранная сигнализация
Прочие работы	Крыльцо, лестница – состояние хорошее

Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на строительство аналогичного объекта.

Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости:

• определение рыночной стоимости земельного участка;

• расчет затрат на замещение объекта оценки;

• определение величины физического износа и функционального и экономического устареваний объекта оценки;

• уменьшение величины затрат на замещение на величину износа и устареваний;

• к полученной величине стоимости добавляется рыночная стоимость земельного участка. Общая формула затратного подхода имеет вид*:

С = [Р_ст ^. (1– (И_физ + И_функ) /100 + С_з.у.] ^. [1 – И_внеш / 100], (2)

где: Р_ст – стоимость замещения или воспроизводства объекта оценки, руб.; И_физ – физический износ улучшений, %;

И_функ – функциональное устаревание улучшений, %; С_з.у. - стоимость земельного участка, руб.;