Практика оценки недвижимости доходным подходом

Доходный подход – определение рыночной стоимости объекта методом капитализации дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного метода анализируется возможность объекта давать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации дохода дает точную оценку текущей стоимости будущих доходов.

Основные этапы метода капитализации

• определение потенциального валового дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды для аналогичных объектов;

• оценка возможных потерь от неполной загрузки объекта (от простоя) или потерь при сборе арендной платы производится на основе анализа рынка подобных объектов;

• расчет эксплуатационных издержек оцениваемого объекта;

- - определение ставки возвратной капитализации;

• определение стоимости объекта в текущем состоянии.

1. Потенциальный доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при условии 100% -й сдачи объекта без учета потерь и расходов. Он формируется за счет:

• плановой аренды – это часть дохода, образующаяся по условиям арендного договора;

• сверхплановой аренды – это дополнительная оплата аренда-торами расходов, превышающих значения, установленные в договоре;

• рыночной аренды – это часть дохода, определяемая на основе рыночных ставок аренды.

На основании анализа рынка аналогичных помещений с простым качеством отделки установлено, что величина аренды находится в диапазоне 730–830 руб./м² в месяц. В расчете принимаем среднее значение 780 руб.

Предполагаемая к сдаче в аренду площадь составляет 371,1 м², тогда годовой валовый доход составит: 371,1м^{2 .} 780 ^. 12 = 3 473 496 (руб.).

2. Потери от недоиспользования объекта (П) – могут возник-нуть от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду

площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки.

Коэффициент потерь является важнейшей характеристикой как конкретной недвижимости, так и всего рынка недвижимости в целом, отражая общее состояние экономики и состояние конкретного сегмента рынка. Для различных сегментов рынка недвижимости отсутствуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. При этом отклонения от среднерыночного значения свидетельствуют о качестве управления конкретной недвижимостью.

Данный коэффициент принимается исходя из рыночных прогнозов с учетом анализа сдачи в аренду аналогичных объектов на местном рынке, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле²:

КНД = (Кn ^. nc)/na , (4)

где КНД – коэффициент недоиспользования;

Кn – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит