1. Методы анализа эффективности инвестиционных проектов

2. Риски.

При анализе эффективности долгосрочных инвестиционных проектов предполагалось, что значения возникающих потоков платежей CF_t  известны и могут быть точно определены для каждого периода t. Однако в действительности подобные случаи скорее исключение, чем норма. В условиях рынка, при колебаниях цен на сырье и материалы, изменении спроса на продукцию, процентных ставок, курсов валют и акций движение денежных средств может существенно отличаться от запланированного.

В связи с этим возникает необходимость в прогнозировании веро­ятностей возможных отклонений реальных сумм от запланированных. Поскольку возможность отклонений результатов финансовой опера­ции от ожидаемых характеризуется степенью риска, необходимо оце­нить эффективность инвестиционных проектов в условиях риска.

1. В мировой практике финансового менеджмента используются различные методы анализа эффективности инвестиционных проектов в условиях риска. К наиболее распространенным следует отнести:

• метод корректировки нормы дисконта;

• метод достоверных эквивалентов (коэффициентов достоверности);

• анализ чувствительности критериев эффективности проектов (NPV, IRR и др.);

• метод сценариев;

• анализ вероятностных распределений потоков платежей;

• дерево решений;

• метод Монте-Карло (имитационное моделирование).

Поскольку основными характеристиками инвестиционного проек­та являются элементы денежного потока и коэффициент дисконтиро­вания, учет риска осуществляется поправкой одного из этих парамет­ров. Рассмотрим несколько наиболее распространенных подходов.

Метод корректировки нормы дисконта с учета риска (RAD) — наи­более простой и часто применяемый на практике. Основная идея метода заключается в корректировке некоторой базовой нормы дисконта, которая считается безрисковой или минимально приемлемой (например, ставка доходности по государственным ценным бумагам, предельная или средняя стоимость капитала предприятия). Корректировка осуществляется путем прибавления величины премии за риск и последующего пересчета критериев эффективности инвестиционного проекта (NPV, IRR, PI) по вновь полученной норме дисконта. Чем боль­ше риск, связанный с данным проектом, тем выше величина премии, которая определяется экспертным путем или в зависимости от пока­зателей измерения риска: дисперсии, стандартного отклонения, коэф­фициента вариации. Например, чем больше коэффициент вариации, тем выше премия за риск.

При инвестиционном анализе оцениваются наиболее вероятные, а не единственно возможные параметры. Используются термины:

Риск – возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риск равен нулю, если есть абсолютная уверенность относительно будущих событий.

Вероятность – относительная возможность того, что какие-то события состоятся. При оценке инвестиций в недвижимость вероятность наступления какого-либо события прямо связана с риском инвестиционного проекта.

Определение степени вероятности осуществляется несколькими способами:

– на основе анализа и исследования прошлых событий; – в результате проведения научных исследований и экспериментов; – в результате анализа взаимосвязи факторов:

можно ожидать, что при падении нормы прибыли на рынке капитала будет падать норма прибыли определенного типа недвижимости;

– выработка субъективных суждений экспертом на основе проверки всех предпосылок.

Рассмотрим кратко сущность некоторых методов, позволяющих измерить риск инвестиционного проекта и определить соответствующую стратегию поведения, если степень вероятности уже определена.

Методы, позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и определить стратегию поведения: метод коэффициента покрытия долга; анализ периода окупаемости; дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск; анализ чувствительности; метод Монте-Карло; анализ безубыточности.

Метод коэффициента покрытия долга используется для анализа осуществимости проекта, имеющего заемное финансирование. Коэффициент покрытия долга – отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга:

.

Как измеритель риска, коэффициент покрытия долга обычно применяется при использовании ипотечного кредитования для определения степени относительной безопасности, зависящей от условий ипотечного кредита. На основе DCR анализируется осуществимость инвестиционного проекта, имеющего заемное финансирование. Конкретное значение DCR различно для разных кредиторов и позволяет измерить риск, однако не учитывает риск, относящийся к конкретному заемщику.

Анализ периода окупаемости отражает интервал времени, в течение которого деньги находятся в рискованной инвестиции. Допустимый для инвестора период окупаемости зависит от сложившейся экономической ситуации.

При управлении инвестиционным портфелем период окупаемости может помочь в определении времени входа в проект и времени выхода из проекта.

Дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск. Нормы дисконтирования, которые учитывают все степени риска, могут корректироваться для компенсации инвестору взятия на себя дополнительного риска.

Анализ чувствительности основан на анализе чувствительности аналитической модели инвестиций к изменению одного параметра. Считается, что больший риск вносят факторы, изменение которых наиболее существенно влияет на результат.

Анализ чувствительности применим к любому элементу, имеющему тенденцию к изменению.

Метод Монте-Карло. Анализ чувствительности позволяет учитывать изменение только одной переменной, этот метод Монте-Карло – это комбинации всех возможных изменений переменных. Для применения этого метода требуются сложные компьютерные модели.

Анализ безубыточности заключается в определении величины, до которой может опуститься действительный валовой доход перед тем, как проект начнет приносить убытки. То есть с учетом альтернативной стоимости капитала определяется уровень функционирования недвижимости, при котором NPV = 0.

2. Риск отражает возможность отклонения фак­тических итоговых данных от ожидаемых запла­нированных результатов. Риски зависят от спе­цифики инве­стиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с фи­нансированием недвижимо­сти:

– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей; – риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту кор­ректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процент­ных ставок; – риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кре­дита с фиксированной ставкой процента; – риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксиро­ванная ставка процента определена до начала финансиро­вания; – риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в каче­стве по­гашения задолженности по выданным кре­дитам; – риск изменения условий мобилизации фон­дов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фик­сиро­ванной надбавкой (относительно базовой ставки).

Кредитный риск связан с потерями в случа­ях, если заемщик не в состоя­нии производить платежи по кредиту или если стоимость зало­женного имуще­ства недостаточна для погаше­ния обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется со­отношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для креди­тора бывают нескольких ви­дов. Кредитор несет потери, если сумма, выру­чен­ная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем вы­плаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и про­даже имущества возникают и ад­министративные издержки по управлению не­выплаченными кредитами и изъятым имуще­ством.

Управление кредитным риском осуществляет­ся путем тщательного ана­лиза объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой ре­коменда­ций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению ве­личины дохода заем­щика и оценке стоимости пе­редаваемого в залог имущества. При кредитова­нии развития объектов недвижимости (строитель­стве, реконструкции, модерниза­ции) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ра­нее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление кото­рого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок – это снижение при­были кредитного учреждения вследствие негатив­ного непредвиденного изменения уровня процент­ных ста­вок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при не­сбалансиро­ванности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансиро­вание с помощью ценных бу­маг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных ме­тодов их индексации с учетом инфляции и дохо­дов заемщика.

Риск досрочного погашения – это потенциаль­ные потери при реинвести­ровании, которые вы­званы ранним погашением ипотечного кредита с фиксиро­ванной ставкой процента. Риск возника­ет также в связи с потерями при финан­сирова­нии кредитов, ставки процента по которым опре­деляются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обяза­тельств.

При кредитовании предусматриваются альтер­нативные условия для кре­дитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периоди­чески изменять ставку процента по кредиту с изменяю­щейся процентной став­кой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность опреде­ления ставки процента по кредиту до начала про­цесса финансирования кредита.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возника­ет в связи с трудностями мобилизации налич­ных средств путем продажи активов по рыноч­ным ценам или близким к ним. Управление рис­ком ликвидности требует про­ведения ряда фи­нансовых операций. В частности, рассчитыва­ется поток налич­ности для определения потреб­ности банка в наличных средствах и разрабаты­вается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных креди­тов, созданием условий для привлечения долго­срочных ресурсов в данную сферу, обеспечени­ем рефинансирования вы­данных ипотечных кре­дитов,

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосроч­ном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае про­центная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.

Риском изменения условий мобилизации фон­дов можно управлять по­средством финансирова­ния кредитов долгосрочными долговыми обяза­тельст­вами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, кото­рые возникают при кредитовании жилищного строительства. Напри­мер, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планирова­лось. Спо­собы снижения этого риска: требование предва­рительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи ус­тановленных или храня­щихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и дру­гими не противоречащими законода­тельству спо­собами обеспечения безопасности.

Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предостав­ленных заемщиком до­кументов и отвлечения кредитных средств на по­ставлен­ные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять допол­нительное вложение собственных средств заем­щика в случае определения того, что сумм, ос­тав­шихся от предоставленного кредита, не до­статочно для завершения строитель­ства.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инве­стициям в недви­жимость, требующим значительного объема ка­питаловложе­ний, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей без­рисковой ставки, общего рыночного риска и рис­ка, обу­словленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Безрисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уве­ренность относи­тельно их возврата. Абсолютно безрисковых ин­вестиций не бывает, но к имеющим максималь­ную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует го­сударство.

Соответственно в качестве безрисковой став­ки при анализе инвестиций в недвижимость при­нимают текущую ставку по долгосрочным госу­дарственным обязательствам (например, облига­циям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск – изменчивость годового зна­чения IRR вследствие изме­нения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке не­движимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и аренд­ных стоимостей, а на основании оценок, выпол­няемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оцен­щика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недви­жимость, – специфический риск, обусловлен­ный уникальными особенностями недвижимо­сти: низкая ликвидность, большие затраты де­нег и времени на совершение сделок, необ­ходимость качественного управления. При ин­вестировании в недвижимость нужно учиты­вать возможное снижение доходности инвести­ционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожи­даемыми, невозможность завершения ин­вестиционного проекта из-за непред­виденного чрезмерного роста цен на материалы, невоз­можность продать по­строенный объект по за­планированной ранее более высокой цене, под­вержен­ность элементов недвижимости риску уничтожения.

Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижи­мость:

-         тип недвижимости; -         спрос и предложение на рынке; -         местоположение; -         соблюдение условий аренды; -         износ объектов; -         законодательное регулирование и изменение налогообложения; -         инфляция; -         реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа не­движимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, пре­дусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы по­высить до­ходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные матери­альные затраты.

Риск законодательного регулирования и изме­нения налогообложения связан с тем, что потре­буются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказы­вают меньшее влияние на ин­вестиции в недви­жимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет воз­можности диверсифициро­вать риск за счет из­менений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижи­мости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финан­сировании инвестиций в не­движимость означает использование долговых обязательств по за­кладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недви­жимость, имеют те же виды рисков, что и соб­ственные капиталы. Однако их суммарная вели­чина больше за счет дополнительных рисков, свя­занных со своевременным обслуживанием долго­вых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Сущест­вуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в не­движимость:

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансиро­вания.

Первый риск связан с тем, что владельцу соб­ственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в местораспо­ложении может при­вести к потере недвижимо­сти, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск – риск невозможности рефинан­сировать крупную одноразо­вую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он так­же может привести к потере собственности.

Контроль инвесторов в заложенную недвижи­мость значительно меньше, чем при инвестици­ях собственного капитала, поскольку часть прав такого кон­троля передается кредитору. Кредито­ры определяют структуру привлеченного капи­тала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на пога­шение долговых обяза­тельств.

Положительный момент, связанный с инвес­тициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста ин­фляции, то этот же рост инфляции будет отра­жаться на ожиданиях инвесторов относи­тельно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию ос­таваться более стабильной, чем доходность дол­госрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланирован­ный доход. В процес­се управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возмож­ные риски, определить возможные пути их сни­жения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

[gl] Тема 7. Анализ прогнозируемого денежного потока инвестиционного проекта. Денежные потоки организации и управление ими[:]

Цель: Понять суть денежного потока.

Структура лекции: