Тема 8. Гражданско-правовые сделки в жилищной сфере

1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями.

2. Виды сделок:

а) купля-продажа;

б) мена, обмен;

в) дарение;

г) договор ренты жилого помещения

3. Ипотека жилого помещения

4. Наследование жилого помещения.

Включение жилых помещений в свободный гражданский оборот вызвало необходимость четкого правового регулирования сделок, заключаемых по поводу жилых помещений. Чтобы дать характеристику каждому из видов договоров, необходимо знать общие положения о договорах с недвижимостью. В первую очередь, при изучении темы, следует обратиться к ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года.

Представленные виды договоров с жилыми помещениями являются наиболее распространенными на рынке недвижимости. И если договоры купли-продажи, мены, обмена, дарения, ренты жилого помещения сегодня представляются вполне традиционными и проблем, при условии соблюдения требований закона не возникает, то ипотека (залог) жилого помещения еще долго будет оставаться предметом пристального внимания и ученых и практиков в сфере жилищного фонда. Объясняется это рядом причин: сложностями обращения взыскания на жилое помещение, в случае неисполнения договора обеспеченного залогом; сложностями защиты интересов несовершеннолетних, имеющих право пользования заложенным жилым помещением; несовершенство законодательства; неоднозначность толкования юридических терминов, широкая сфера возможного применения данного договора. В связи с этим, студентам предстоит разобраться в возможностях решения всех указанных сложностей.

Порядок наследования жилых помещений не вызывает затруднений, но проблема раздела жилого помещения между наследниками или определения порядка пользования вызывает большие затруднения в правоприменительной практике. Поэтому рекомендуется студентам при исследовании данного вопроса обратиться к судебной практике, кроме теоретических изысканий ученых и положений нормативных правовых актов.

Нормативный материал:

1. ГК РФ

2. ЖК РФ

3. ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

4. ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

5. ФЗ РФ от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

6. ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

7. Постановление СМ РСФСР и ВЦСПС № 134 от 21.04.1989 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и об оплате расходов на их содержание и ремонт».

Литература:

1. Белозеров А., Петрова Г., Смирнов А. Рыночные цены на квартиры и подоходный налог с граждан // Российская юстиция. – 2001. - № 4.

2. Белявский И. Обмен жилыми помещениями. // Российская юстиция. – 2001. - № 2.

3.Головцева С.А. Залог недвижимости. // Законодательство. – 2000. - № 7.

4.Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество // Российская юстиция. – 2000. - № 8.

5. Исрафилов И. Правовые основания приобретения жилья в собственность //Государство и право. 1999. № 10

6. Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. – 1999. - № 8.

7. Лисица В.Н. Стимулирование жилищного строительства // Жилищное право. – 2005. - № 1, 2.

8. Лозовская С.О. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Жилищное право. – 2005. - № 6.

9. Ляпунов С.Г. Наследование жилья. // Гражданин и право. – 2001. - № 1-3.

10. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // ХиП. – 1997. - № 4-5.

11. Макаров С.Ю. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения// Жилищное право.- 2005.- № 9

12. Павлодский Е. Залог и ипотека. // ХиП. – 1997. – № 2.

13. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (Желаемое и действительность) // ХиП. – 1997. - № 9.

14. Титов А.А. Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. М.: Юрайт, 2000.

15. Храмцов К. Обеспечение свободы завещания наследодателя // Российская юстиция. – 1998. - № 11.

16. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // ХиП. – 1998. - № 2.

17. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Законодательство. – 1997. - № 5.

Задачи

1. Бывшие супруги Виктор и Вилена Ежова в квартире занимали две комнаты размером 10,1 кв. м и 14,7 кв. м, связанные общим входом (смежные). В результате произведенной перепланировки комнаты стали изолированными, а в 1999 г. на них были открыты отдельные лицевые счета. В 2005 г. Ежова Вилена произвела обмен одной комнаты с Михеевой Ириной. Виктор Ежов обратился в суд с иском к Вилене Ежовой и Ирине Михеевой и Комитету по управлению жилищным фондом о признании недействительной перепланировки и обмена жилыми помещениями.

Следует ли суду удовлетворить требование Виктора Ежова? (ответ обоснуйте)

2. 20 января 2002 года Крюкова была зарегистрирована в квартире в доме по ул. Ленина дом 43, которая принадлежит ей на праве собственности. 23 июля 2002 года по этому же адресу поставлены на регистрационный учет ее сыновья.

По договору от 28 марта 2003 года данной семье была предоставлена квартира в доме по ул. Карла Маркса дом 61. В августе 2003 года Крюкова обратилась с заявлением на имя главы города о продаже квартиры в доме по ул. Карла Маркса.

Впоследствии по данной квартире было заключено несколько договоров: Крюкова продала квартиру своей матери Носовой, затем Носова вновь продала Крюковой, которая перепродала квартиру уже Силаеву в январе 2005 года.

В апреле 2005 года сын Крюковой обратился в суд с иском к Крюковой, Носовой, Силаеву о признании недействительным договоров купли-продажи в доме по ул. Карла Маркса, ссылаясь на то, что при ее продаже ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей (Ильи и Якова), которым спорная квартира принадлежит на праве долевой собственности.

Ответчики иск не признали.

Как должен поступить суд, какие нормы права следует применять?

3. Кириллова обратилась в юридическую консультацию с вопросом. Она пояснила, что ее мать состоит на учете в наркологическом диспансере. Несколько лет назад она продала дом по доверенности. Через год после совершения сделки суд признал ее недееспособной и назначил дочь ее опекуном. Проданный дом так и не был зарегистрирован на нового хозяина и числился в ГБТИ за прежним владельцем, то есть за матерью Кирилловой. Кириллова решила вернуть дом и отозвала доверенность. Проживающие в доме лица не собираются его покидать, указывая, что заключили договор.

Какие действия следует предпринять Кирилловой и возможен ли возврат положения с домом в первоначальное состояние?

4. Престарелый Яшин имел в собственности жилой дом, где одну из комнат по договору найма снимал Вяликов. В связи с невозможностью содержать дом Яшин предложил Вяликов заключить договор ренты с иждивением, он последний отказался.

Тогда Яшин заключил договор с Куликовым, который проживал с семьей из трех человек в общежитии. Поселившись в доме, Куликов предъявил иск о выселении Вяликова, мотивируя свои требования тем, что изолированная комната, занимаемая Вяликовым по договору, теперь предназанчена для проживания самого Яшина, а оставшиеся две смежные комнаты – семьи Куликова.

Вяликов в свою очередь полагает, что раз куликов денег не платил, то не может требовать выселения, к тому же Вяликов уплатил за проживание на год вперед.

Как следует разрешить дело?