68. Эмфитевзис как вещное право и его современное значение.

Гражданское право во все времена служило экономике, способствуя эффективному и динамичному ее развитию. Emphyteusis - слово греческого происхождения с исключительно позитивным и экономически важным смысловым значением, связанным с обработкой земли, насаждениями. Эмфитевзис можно отнести к числу наиболее древних правовых конструкций.

Сформулируем основные характеристики эмфитевзиса как вещного права.

--Объем правомочий эмфитевта был широк. Он владел земельным участком и эксплуатировал его как хороший хозяин. Он имел право на плоды, доходы и другие приращения земли. Кроме того, он распоряжался своим правом, имея возможность продать, заложить, передать его по наследству. Были некоторые ограничения в процедуре отчуждения, которые устанавливались в интересах собственника. Собственник имел возможность «первой купли» и право «на уведомление». При отчуждении эмфитевзиса он получал свой, установленный законодательно, процент от совершенной сделки. Объем правомочий эмфитевта позволял сравнивать эмфитевзис с правом собственности. Таким образом, именно эмфитевтические отношения породили теорию разделенной собственности, которая периодически получала признание и распространение в цивилистике.

-Специфичны были основания возникновения эмфитевзиса, главным из которых являлся эмфитевкарный договор. Это была наследственная аренда, но получившая особое закрепление в качестве специального договора.

-Эмфитевзис был возмездным, предполагающим уплату ежегодных платежей в виде оброка (vectigal, canon). Эти платежи были ниже обычной арендной платы, но не подлежали изменениям по соглашению сторон.

--Достаточно разработанным был инструментарий гражданско-правовой защиты субъекта эмфитевтического права, что позволяло с полной уверенностью рассматривать данное право не как личное, а как вещное по своей юридической природе имущественное право.

Сегодня мы переживаем новый виток развития цивилистической мысли в отношении видов вещных прав на земельные участки. Концепция развития законодательства о вещном праве ратует не за право пожизненного наследуемого владения и не за право ограниченного владения земельным участком. Базовым «прототипом», полезным для использования, вновь признан эмфитевзис. Он рассчитан на отношения с участием частного собственника земельного участка и отвечает потребностям российского гражданского оборота.

Образ нового права постоянного владения и пользования с рабочим названием «эмфитевзис» авторы проекта Концепции развития законодательства о вещном праве связывают, во-первых, с целью предоставления земли, каковой является ее обработка, ведение сельскохозяйственного производства; во-вторых, с презумпцией бессрочности; в-третьих, с возмездным характером; в-четвертых, с договорной основой возникновения.

Обладатель эмфитевтического права в России будет, как задумано авторами проекта Концепции, обрабатывать землю, не допуская ее ухудшения. При этом он будет создавать только временные постройки, и необходимые только для осуществления основной цели деятельности.