5. Принципы оценки, связанные с рыночной средой

П-пы, связанные с рыночной средой

1. П-п изменения – ст-ть любого объекта постоянно изменяется под влиянием факторов.

2. П-п соответствия - любой объект должен соответствовать градостроительным, экологическим, культурным и др. стандартам. От несоответствия ст-ть снижается, как минимум на величину затрат, необход-х для доведения объекта до соответствия.

3. П-п взаимосвязанности – ст-ть любого объекта зависит от всех др. объектов, находящихся поблизости

4. П-п спроса и пределожения – при увеличении спроса или снижении предложения ст-ть объекта будет повышаться и наоборот

5. П-п конкуренции – при низком ур-не конкуренции в отрасли компания может получать более высокую или монопольную прибыль. Это приведет к тому, что капитал будет оформляться в данную отрасль, что в свою очередь приведет к повышению ст-ти объектов в этой отрасли. Если за этим последует увеличение конкуренции, то ст-тью объектов в отрасли будет снижаться.

6. Принципы оценки, связанные с отдельными объектами

1. П-пы, связанные с оценкой отдельных объектов

1. П-п вклада – вклад это какие-либо улучшения объектов, наличие которых при водит к росту ст-ти или снижению. При чем зачастую эти рост и снижение больше затрат, необходимых для осуществления вклада.

2. П-п увеличивающей и уменьшающейся производительности. Если все ресурсы принять фиксированными и если один ресурс изменить количественно, то производительность сначала будет расти высокими темпами, а затем прирост будет снижаться, пока не достигнет нуля или отрицательной величины.

3. П-п оптимального размера кредитования – для любой отрасли и компании сущ-ет свой оптимальный размер при котором достигается максимизация эффективности и оптимизация ст-ти. Отклонение от этого размера будет приводить к снижению эффективности и к отклонению ст-ти объекта от оптимальной величины.

4. П-п экономичного разделения и соединения прав на объект – любой бизнес может быть структурирован несколькими способами и оценщик должен учитывать такую структуру бизнеса, которая приводит к максимизации его ст-ти.

5. П-п наиболее эффективного использования объектов – каждый объект может быть исп-н несколькими способами и при определении ст-ти оценщик должен честь самый эффективный способ исп-я (аренда, продажа)

6. П-п сбалансированности – максимизация ст-ти объекта достигается при определенном балансе всех ресурсов

7. П-п остаточной продуктивности земельного участка – если определяется ст-ть только земельного участка, т.е. от полной ст-ти надо вычесть ст-ть всех остальных видов ресурсов.

7. Подходы к оценке бизнеса

Существует 3 подхода к оценке бизнеса: доходный, сравнительный и затратный.

Доходный подход – сов-ть методов оценки, в которых осуществляется прогнозирование будущих доходов, генерируемых объектом и их приведение к текущему моменту времени. Доходный подход вкл след методы:

1. Дисконтирование денежных потоков.

2. М-д капитализации прибыли

Сравнительный подход – сов-ть м-дов оценки, основанных на поиске объектов-аналогов, в отношении которых известна цена и на последующие корректировки цены зависимости от того, какой из объектов лучше или хуже. Включает м-ды:

1. М-д рынка капиталов

2. М-д сделок

3. М-д отраслевых коэффициентов

Затратный – это сов-ть методов оценки, основанных на определении затрат, необ-х для создание идентичного (аналогичного) объекта. Вкл:

1. М-д накопления активов

2. М-д чистых активов

3. М-д ликвидационной ст-ти