ГП. Особая часть от Костиной Е.А.
.pdf6.3. Случаи выселения нанимателей (арендаторов) по инициативе домо-
владельцев
Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан (ст. 83-91 ЖК).
Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязан-
ностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников.
Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и до-
пускается по инициативе любой стороны.
Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловлива-
ется лишь одним - получением согласия членов семьи нанимателя на выезд,
которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме.
В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на по-
стоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя,
которые могут подтверждаться различными доказательствами - получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д.
Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социаль-
ного найма наймодателем.
По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.
По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нани-
мателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) комму-
нальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;
101
2)разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3)систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, ко-
торое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помеще-
нии; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении де-
тей и родителей, лишенных родительских прав;
4)использование жилого помещения не по назначению;
5)самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном
(перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее со-
стояние.
Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги как ос-
нование расторжения договора социального найма требует обязательного выяснения причин задолженности по оплате за жилое помещение и комму-
нальные услуги.
Разрушение или повреждение (порча) жилого помещения происходят вследствие бесхозяйственного с ним обращения. Они могут быть следствием бездействия либо результатом намеренного повреждения и разрушения жи-
лья. Расторжение договора по этому основанию не ставится в зависимость от того, привлекалось ли ранее лицо к административной ответственности за соответствующее правонарушение.
Расторжение договора в силу систематического нарушения прав и за-
конных интересов соседей, делающего невозможным совместное прожива-
ние в одном жилом помещении (доме или квартире), дополнительно требует доказанности не только виновного поведения лица, но и систематичности
(неоднократности) его противоправных действий. Это основание должно трактоваться широко и применяться к случаям нарушения прав и законных интересов любых лиц, включая членов семьи нанимателя. Невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, ли-
102
шенных родительских прав, связана с нарушением прав и интересов детей и фактически подпадает под действие ЖК.
Использование жилого помещения не по назначению, т.е. размещение в нем офисов, складов, промышленных производств, запрещено, поскольку в этом случае жилые помещения фактически превращаются в нежилые, без пе-
ревода их в таковые, а потому ведет к расторжению с нанимателем договора социального найма.
Обязательным условием применения норм Жилищного кодекса о рас-
торжении договора социального найма по инициативе наймодателя (за ис-
ключением невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги)
является предупреждение нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Невыполнение соответствующих предписаний наймо-
дателя является безусловным основанием для расторжения договора.
Новым основанием расторжения договора социального найма по тре-
бованию наймодателя является самовольное переустройство (перепланиров-
ка) жилого помещения. При этом договор может быть расторгнут только в случае отказа нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние и при отсутствии решения суда об узаконении самовольно произведенных пе-
реустройства и (или) перепланировки, нарушающих права и интересы граж-
дан. Обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в после-
дующем возлагается на наймодателя.
В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого по-
мещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предос-
тавления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).
Выселение без предоставления другого жилого помещения произво-
дится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое поме-
щение не по назначению, систематически нарушают права и законные инте-
ресы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, до-
103
пуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные ро-
дительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении ко-
торых они лишены родительских прав, будет признано невозможным. Со-
гласно правовой позиции Конституционного Суда РФ подобное выселение нельзя рассматривать как противоречащее Конституции РФ, поскольку она запрещает только произвольное лишение жилища (ст. 40). Выселение же в судебном порядке и на основании федерального закона произвольным не яв-
ляется.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществ-
ляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд.
Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е.
по норме, установленной для вселения в общежитие.
Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселе-
ния с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не свя-
занных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):
1)снос дома, в котором находится жилое помещение;
2)перевод жилого помещения в нежилое;
3)признание жилого помещения непригодным для проживания;
4)капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и
поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися
вжилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь за-
нимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.
Снос дома как самостоятельное основание для выселения по ст. 85 ЖК
104
имеет место в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению соответствующего органа.
Перевод жилого помещения в нежилое производится по решению ор-
гана местного самоуправления в тех случаях, когда использовать дом в каче-
стве жилого нецелесообразно по тем или иным обоснованным причинам.
Непригодными для проживания согласно Положению о признании по-
мещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для прожи-
вания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. поста-
новлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, признаются дома, в
которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие физического износа здания, изменения параметров микроклимата жилого помещения и т.д.
Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежа-
щим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправ-
ления, если снос дома осуществляется в результате изъятия земельного уча-
стка для государственных и муниципальных нужд.
Реконструкция или капитальный ремонт жилого дома являются осно-
ванием для выселения граждан только в случаях, если:
1)жилое помещение не сохранится вообще;
2)общая площадь жилого помещения, в котором проживают нанима-
тель и члены его семьи, уменьшится до размера учетной нормы, что в соот-
ветствии со ст. 51 ЖК является основанием для предоставления им другого жилого помещения по договору социального найма;
3) общая площадь жилого помещения увеличится и размер ее на каж-
дого члена семьи нанимателя существенно превысит норму предоставления.
Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселе-
нии, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа,
быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют ус-
105
ловиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.
Новеллой Жилищного кодекса является положение о том, что предос-
тавляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граж-
дан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и чле-
нов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.
Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых по-
мещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обяза-
тельно участие прокурора. Иные, помимо перечисленных Кодексом, основа-
ния выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными за-
конами.
6.4. Обмен жилой площади
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору соци-
ального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72-74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-
571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помеще-
ниями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по до-
говорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-
вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене -
права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
Жилищные права и обязанности, в том числе право на обмен жилых помещений, могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в
106
ч. 1 ст. 16 ЖК РФ. В связи с этим, например, часть комнаты не может рас-
сматриваться как самостоятельный объект жилищных отношений.
Следует также обратить внимание на то, что комната может являться самостоятельным объектом жилищных и гражданско-правовых отношений только в том случае, если она является изолированной, так как в иных случа-
ях комната не будет соответствовать требованиям ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.
Предоставление жилых помещений должно осуществляться на основа-
нии договора социального найма, подготовленного в соответствии с Типо-
вым договором социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315.
В свою очередь, основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа мест-
ного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, со-
стоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 3 и 4
ст. 57, ст. 63 Кодекса). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным зако-
ном, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации
(п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. 3 и 4 ст. 49 Кодекса).
Согласно ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по догово-
ру социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и прожи-
вающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутст-
вующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жи-
лого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору соци-
ального найма другому нанимателю.
Верховный Суд РФ специально указал на то, что в соответствии с ч. 1
ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями мо-
гут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья.
Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования,
на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного
107
фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) ЖК РФ не предусмотрен.
Исходя из положений ст. 5 Вводного закона (Федеральный закон от 29
декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Рос-
сийской Федерации") ограничения в отношении предмета и субъектов дого-
вора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям,
предоставленным гражданам по договору социального найма до 01.03.2005 г.
(п. 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О
некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жи-
лищного кодекса Российской Федерации").
Как и прежде, право нанимателя на обмен жилого помещения обуслов-
лено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. В случае, если какие-либо члены семьи являются несовершеннолетними, недееспособными или ограни-
ченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опе-
ки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Согласие чле-
на семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответ-
ствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.
Право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не толь-
ко нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе тре-
бовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по дого-
вору социального найма на жилые помещения, предоставленные по догово-
рам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ).
108
В приведенной норме имеются в виду все граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 ЖК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помеще-
ния по договору социального найма и проживающими совместно с ним чле-
нами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого по-
мещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие вни-
мания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жи-
лом помещении.
Таким образом, в ЖК РФ сохранено действовавшее прежде правило о том, что если между нанимателем и совместно проживающими с ним члена-
ми его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого поме-
щения в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспо-
собные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами се-
мей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительно-
го согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помеще-
ниями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечи-
тельства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в да-
че такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Следовательно, обязательным условием обмена занимаемого по дого-
вору социального найма жилого помещения является получение нанимате-
лем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его
109
семьи, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недее-
способные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия органов опеки и попечительства.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам соци-
ального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
Количество участников обмена жилыми помещениями, предоставлен-
ными по договорам социального найма, Кодекс не ограничивает. Однако все такие участники, кроме нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.
Условия, при которых обмен не допускается. Обмен жилыми помеще-
ниями не допускается в шести случаях, перечисленных в ст. 73 Кодекса в ис-
черпывающем перечне. Обмен не допускается, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого поме-
щения;
2)право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается
всудебном порядке;
3)обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4)принято решение о сносе соответствующего дома или его переобо-
рудовании для использования в других целях;
5)принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6)в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин,
страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.
Оформление обмена жилыми помещениями производится по правилам ст. 74 ЖК РФ. Согласно ч. 1 и 2 указанной статьи обмен жилыми помеще-
110