3 Классификация объектов недвижимости.

по методу "дерева признаков" приведем ниже, она с учетом главн особ-тей, свойст-ных кажд гр., н/р нюансов тов/оборота, масштабов и стр-ры рын-в, в рамках кот произв-ся операции по купле-продаже объектов и т.п.

Согл. такой класс-ции объекты недв-ти м/т подразд-ся по: 1.назнач-ю: -зем уч, предназн. д/застройки; -природ-е комплексы (для  экспл-ции); -постройки-комнаты и квартиры; -здания и помещения под магазины и офисы; -частн жил дома, дачи, коттеджи в пригороде (с зем.уч); -производст-е помещения, склады; -прочие

2.По происх-ю- Зем.массивы- отд. зем уч. -Комплексы зданий и соор-й -Жилые многоквартир дома -Жилые 1-кв дома (особняки, коттеджи) -Подъезд (секция).-Этаж в подъезде.-Квартира.-Комната.-Летняя дача-Комплекс администр-х зданий. -Здание.-Помещение/части зданий (секции, этажи).

3. Готовность к эксплуатации -Готовые объекты. –Об-ты, требующие кап. ремонта / реконструкции.-Об-ты, требующие завершения строит-ва.

С целью оц ст-ти объекты, а именно: зем.уч, здания, сооруж-я м/о разд на 2 категории:

-неспециализир-я недвиж-ть(НН);

-специализир-я недвиж-ть(СН).

СН счит-ся такие об-ты, кот по причине специфики их исп-ния крайне редко оказ-ся в продаже на откр рынке д/дальнейш их профильного исп-ния. Недв-ть, на кот сущ-ет пост. спрос на откр рынке, счит-ся неспециализ-ой.

Рын. Недв-сти на Западе уже давно сформирован, а принятая класс-ция об-тов, исп-ся долгое время в неизм виде и существенно отлич-ся от росс-й. Согл. этой класс-ции, сущ 3 категории объектов (A,B,C).

А – объед-ет те об-ты недв-ти, кот необх-мы Влад-цу д/ведения бизнеса.

Недв-ть категории В -исп-ся как объект для инв-ций. К недв-ти категории С – здания, сооружения, земельные участки.

4 Стоимость недвижимости и ее основные виды.

Ст-ть – денеж эквивалент, кот покуп-ль гоьтов менять на к-либо предм/объект.ВИДЫ: Рын ст-ть(РС) – наиб вероят цена при осущ-и сделки м/у покуп-лем и прод-цом. Опред-ние отраж тот факт, что РС расчит-ся исходя из сит на рын на конкр дату, поэтому при изм-нии рын усл рын ст-ть б/т мен-ся. На покуп-ля и прод-ца не оказ-ся внеш давление, обе стороны дост инфо-ны о сущности и хар-ке продав-го им-ва. РС м/т выраж-ся отриц вел-ной (оценка устаревш об-тов недв, сумма затрат на износ кот-х превыш ст-ть зем.уч). Нормат.расчит.ст-ть(НРС) – ст-ть об-та собств-ти, расчит-я на основе методик и нормативов, утвержд соотв органами (Госкомимуществом, Госкомстатом, Роскомземом). При этом примен-ся един шкалы нормат-в. НРС не совп-т с вел-ной РС, но нормативы обновл-ся в соотв с базой РС.

При обоснов-и инвест проектов рассчит-т инвест ст-ть(ИС)– ст-ть собств-ти д/конкр инв-ра при опр.целях мнвест-ния. ИС зависит от индивид.треб-й к инв-ям, предъяв-мых конкр инв-ром. Страховая ст-ть-сть собств-ти, опр-мая положениями страх-го контракта/полиса. Нал.облаг-я – ст-ть, расчит-я на базе определений, содерж-хся в соотв нормат док-тах, относ-хся к нал.обл-ю собств-ти. Утилизационная-стьоб-та собств-ти(за искл.зем.уч), рассматр-мая как совокуп сть материалов, содерж в нем, без доп ремонта.

В завис-ти от х-ра аналога различ сть воспр-ва и сть замещения. Сть воспр-ва – сть об-та собств, созд-мой по той же планир-ке и из тех же матер-ов, что и оц-мая, но по ныне действ-м ценам. Сть замещ-я – сть близк аналога оц-мого об-та. Сть воспр и сть замещ шир исп-ют в сфере страх-я, в б/у различ-т балансовую сть и остаточн.БСть-затраты на строит-во или приобрет-е об-та собств. БСть б/т первонач и восстановит-я. Первонач отраж-ся вбух док-тах на момент ввода в эксплуат; восстанов.сть- сть воспр-ва ранее созд-х осн ср-в в совр усл-х, опред-ся в пр-се переоц осн.фондов. В завис-ти от перспек-в развития п/п разл-т сть дейсвующ п/п и ликвидац-ю сть. Сть действ п/п-сть сформировавш-ся п/п как ед.целого, а не его составн.части, сть отд активов/компонентов действ п/п опр-ся на основе их вклада в дан бизнес и рассм-ся как потребит-я сть д/конкр п/п и его влад-ца, если некот. Объект собств-ти как часть действ.п/п вносит вклад в общ приб-ть фирмы, то дан об-т след-т рассм в кач-ве избыт актива относит-но потреб-тей, связ-х с функц-ем п/п и применим в этом случае понятие ст-ти должно учит-ть возмож Альтер вар-ты использ-я, вкл. Потенцильн утилизац сть. Ликвидац-я сть-денеж сумма, кот реал м/б от продажи собств в срок слиш короткий д/провед-я адекв маркетинга. При ее опр-нии н/мо учит-ть все расх, связ-е с ликв-цией п/п(комиссион, админ издер по поддерж работы п/п до его ликв-и, расх на юр и бух услуги). Разность м/у выр, кот м/о получ от продажи активов п/п на рын, и издерж на ликвид-ю дает ЛС п/п. Эффектив сть-сть активов=большей из 2х вел-н потреб.ст-ти активов д/дан влад-ца и ст-ти их реализ-и.т/ж исп-ют понятия «цена» и «затраты» (себестоимость).Цена - пок-ль, обозн-щий денеж сумму, требуемую, предпол-мую/уплач-ую за некий товар/ услугу. Себест-сть - денеж сумма, треб д/создания/ пр-ва товара/услуги. Себ-сть вкл совок-ть затрат, издержек /расходов.