15 Эк принципы оц-ки зем участков

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков. Кадастр оценка земли — это масс оценка, которая представляет собой совок администр и техн дейст по установлению кадастровой стоим земель участков. Целью рыноч оценки земель участка является определение рыноч (инвестиционной, специальной) стоимости земельного участка Экономпринципы оценки земли условно можно разделить на 3 гр: 1 группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников. Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности. Полезность выступает ключевым критерием для оценки любого недвижимого имущества. Принцип замещения означ, что стоимость земел уч зависит от того, имеются ли на рынке аналогич или заменяющие его участки. Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земел уч, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор). Дан принцип лежит в основе оценки стоимости земел учдоходным подходом. 2 гр обусловленные процессом эксплуат: принцн остаточной продуктивности, предельной производит-ти, сбалансирова-ти, резделения 3 гр принципов оценки отражает действ рын среды и вкл принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды. Принцип спроса и предложения выражает взаимозав между растущей потребностью в земельных участках в процессе соц-эконом развития общества и природ ограниченностью их предложения. Принцип измен внешней среды предполагает учет при оценке зем участков возможных изменений эконом, соц, юрид условий.

16 ОЦ-КА СТ-ТИ ЗЕМЕЛ УЧАСТКА ДОХ ПОДХОДОМ

Под ДП понимается совок-ть м-дов оценки ст-ти основан-х на опред-и ожидаемых дох-в от объектов оценки. Данный подход исполь-ся при наличии инфор-и о дох-х от объекта аналогов. Методом оценки земли в рамках ДП относятся м-д прямой капитализации дох-а, а так же м-д дисконт-х денежных потоков. При исполь-и данного подхода оценивается текущая ст-ть будущих дох-в от владения имущ-ом включая его сдачу в аренду, а так же возможную продажу. В потоке дох-в от коммер-го исполь-я и выручка от его перепродажи за вычетом потоков затрат капитализируется в текущую общую ст-ть. Расчеты ст-ти по м-дом отнесенным к данному подходу основаны на достаточно простом соотнош-и;

V=I/R; V=I*M

Однако техника расчетов достаточно ложно поскольку дох-ы распределены во времени и м-т сущ-но изменяться а норма капитализации или соот-ей мультипликатор зависит как от состояния эк-ки и финн сост –я страны, сист правовых гарантии так и собственно от состояния самаго рынка.

17 ОЦ-КА СТ-ТИ ЗЕМЕЛ УЧАСТКА М-ДОМ СРАВНИТ АНАЛИЗА ПРОДАЖ

Традиционно считается что наиболее надежным способом определения рыночной ст-ти земли яв-ся м-ды СП. Под СП понимается совок-ть м-дов оценки ст-ти основанных на сравнение объекта оценки. С аналогичным объектом в отношении которого имеется информ-я о ценах сделок с ними. Все м-ды данного подхода основаны на определении ст-ти ЗУ на основе цен недавних сделок с аналогичными участками. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты которые были проданы на соот-ем рынке. При этом цены сопоставимых объектов вносятся поправки учитывающие отличие объекта аналогов и объекта оценки. В лит-ре данный подход очень часто отожествляется с м-дом сравнения продаж, рыночным м-дом или м-дом оценки по сопоставимым продожам. Суть м-дов состоит в том что и покупатель и продавец хотят знать ск-ко стоили на рынке аналогичные уже проданные или купленные объекты т. е. они д/б уверены что цена справедливо и приемлемо для всех др. участников рынка и каждая из стран в данной сделке не окажется в убытке. При отборе предварительном анализе объекта для сопоставления важно так же учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок.

18 ОЦ-КА СТ-ТИ ЗЕМЕЛ УЧАСТКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

К ЗП относятся совок-ть м-дов оценки ст-ти основ-х на опред-и затрат необход-х для воспроиз-ва или замене объекта оценки с учетом его износа. ЗП исполь-ся в практике оценки природных рес-ов и объекта, а так же природных благ процедур этих объектов. Сумма затрат на подготовку и исполь-е прир-го рес-ра прим-ся к кач-ве отправной точки при определении цены рес-ов. Затраты необ-е перемещение, замещение или бессоздание прир-го рассм-я как миним-ая эк-ая оценка прир-го объекта и яв-ся основным для расчетов комплексных платежей для фаз-го возмещения теряемого прир-го объекта. Несмотря на возможность широкого исполь-я ЗП содержит в себе принудит-е противоречия с точки зрения оценки ст-ти прир-го объекта или ЗУ.Получ-ся, чем выше кач-во прир-го объекта и меньше затрат на его эксплуатацию, тем меньше его стоимостная оценка проб-я м-дом сумма затрат на его эксплуатацию. В городах склад=ся обратная картина чем дороже работы по созданию и освоению участия тем ценнее участок. Именное данное против-е огран-т прим-е подхода к оценке земли и прир-х рес-ов. К недостатком ЗП относятся сложность в усл-х инфляции точного расчета ст-ти затрат на создание или на воспроиз-в небольшие объекты.