9 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом: экономическое содержание, область применения и ограничения

Срав.подход(СП)-опред-т рыноч. Ст-ть Н. на основе цен сделок с аналог.об-ми скорр-х на выявление различия. Основу СП сост-т предлож-ие , что рын. ст-ть об-та непосредст-но связана с ценами на сопоставимые конкурирующие об-ты.След-но, анализ-я отличия ценообр-х харак-к таких как передав-ые имущ-ые права,усл.финан-я, местополож-ие, физ. и эк. Харак-ки,м/о моделир-ть ст-ть об-та с учетом особен-й терр. рынка Н. Осн.усл. примен-я подхода я/я актив-ть р-ка Н. и доступ-ть кач.инф. о сделках. Сферой примен-я я/я наличие усл.,что аналог.об-ты обращ-ся на р-ке в период близ.к дате оц. К фак-м огран-м примен-ие подх.от-ся:1)уникал-ть оц-го об-та 2)закрытость рын.инф. 3)недостат-ть инф.об инвестиц-х возмож-й покуп-м 4) кризисня сит-ция на р-ке.

10. Парам-ры,опред-е сопос-ть аналогов в оц ст-ти

1) сбор сравн-ых дан-х.Оцен-к собир-т макс. Возмож-е кол-во инф. о продаже анал-х об-в Н. Источ-ми инф. М/т служить: регис-я влад-в, инф. коллег,стат. дан-е. Собирая инф, оц-к д/н быть уверен в ее полноте и объек-ти.2) изуч-е сделок. Оц-к д/б уверен, что сделка сост-сь м/у двумя незав-ми стор-ми и на уплач-ю цену не повлияли ни какие фак-ры, в т.ч и близкие отн-я м/у стор-ми3) временные корр-ки. Оч. часто оц-к располагает инф. о сделках, кот. произошли нес-ко лет назад.4) корр-ка разл.-й по сопоставимым об-м Н. В реал. практике трудно найти абсол. похожие об-ты Н. по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. пар-ам. В этой сит-и, оц-к д/н подходить к проблеме с той точки зрения, что любая инф. лучше, чем ее отсут-ие.5) вынес-ие реш-я о ст-ти Н. Вопрос о сопост-ти д-х 2 сравн-х об-в Н. требует особого рассм-ия, поскольку, несмотря на схожесть разл-х парам-ов оцен-ой собс-ти и рын-х анал-в, сущ-ет возм-сть прийти к неправ-му закл-ю о ст-ти. Размер оц-го об-та Н., его возраст и др. фак-ры оц-к д/н сравнить с подобными фак-ми анал-х об-в Н., сделать поправки в стоим-м выраж-и и учесть при дальнейшем анализе.

11 Виды поправок,исп-х в оц собств-ти недвиж сравнит подходом

д/прав моделир-я ст-ти неох идентифицир вид корректировки, рассчитать ее величину и скорректир цены аналогов. Поправки исп-мые при оц м/б %ми и ден-ми.

%ые изм-ют цену недвиж на опред коэф-т и вносятся путем умножения на него. %ая поправ м/т вноситься как в цену аналога в целом, так и в ед-цу сравнения. %ые поправ, как прав, пересчитываются в ден значении, кот суммир-ся или вычит-ся из цены объекта аналога (наприм, поправка на место положения, износ, время продаж)

Денеж – прим-ся д/корректир суммы цены аналога и вносятся путем прибавления или вычит приемущ-ва в ст-ти. Ден относит поправ изм-ют на опред сумму цену ед-цы сравнения аналога (напр, поправка на косметич ремонт и поправки, расчит-ые м-дом корел-рег а-за) Ден абсолют поправ изм-ют на опред-ю сумму цену аналога в целом. Этостоимостная поправ, велич кот не завис от кол-ва ед-ц сравнения (напр, поправ на налич или отсут доп улучшений – гараж, бассейн, парковка)

Внесение поправ – это процесс моделир-ия ст-ти путем внесения корректировок в цену аналогов. В завис от того, кто получает приемущ-во поправ м/т вноситься со знаком +/-. Существ влияние на рез оц-ки оказыв послед-ть внесения корректировок. %ые корректир предшес ден-ым. Относит вносятся до абсол-х. В связи с этим выд-ют следующ последоват: услов фин-ния => передаваемые права соб-ти и ограничения на недвиж => усл продажи => время продажи => место положен => физ хар-ки. В наст вр наиб распрост получили следующ м-ды расчета величины поправок: 1) м-д а-за затрат – величину коррект-ки на налич/отсут ценообраз парам м/о расчит на основе инфы от рем-х, строит-х и др аналогич компаний предост-х инфу о затратах на строит объект.; 2) м-д а-за парных продаж – позвол расчит поправ на основе сравнен цен объектов им-щих заданное расхожден в хар-ах. Парная продажа – прод 2ух объ-ов сходных по парам-ам во всем кроме 1ой хар-ки, на кот необх расчит коррект-ку.; 3) м-д прямого сравнен хар-ик – прим в том случ, ес отсут необх инфа, а т/ж в том случ ес дан спос дает лучшие рез-ты. М-д целесообраз исп-ть для расч и внесен коррект-ок на износ, время продажи, налич доп улучшений.; 4) м-д кап-ции арендных платежей – м/т исп-ся д/получен поправки когда арендная плата объектов недвиж зависит от налич как-либо хар-ки.; 5) экспертный м-д – объед-т проц расчетов и внесения коррект-ок в цены сопоставимых объектов. Основу м-да сост субъектив реш оценщика о том, как в 5ом отнош влияет ан-мый парам на цену. Как прв ан-ся те объ-ы, расхожд парам кот с оценив-ым не привод к отклонен ст-ти более чем на 30%.

12. М-ДЫ СРАВНИТ ПОДХОДА, ИСП-ЫЕ ДЛЯ ОЦ НЕДВИЖИМОСТИ

I. М-д сравнит а-за продаж

Наибол востреб в Рос оценочной практике. Это связ с хар-ом исп-мой в дан процедуре инфы и ее доступ-ти при проведении индивид оц-ки неджвиж. Этапы: 1) а-з террит-го рын недвиж и сбор инфы по недавно соверш-ым сделкам и предлож с покуп/прод объектов сходных с оц-мым по назнач, разм, физ сост, месту полож и тд.; 2) пров достовер инфы и а-з типичности отобранных объ-аналогов на соответ-ие рын конъюнктуры.; 3) соответствие списка объ-аналога и позиционир-ие оц-мого объ недвиж среди отоб-ых.; 4) выбор рац-ых ед-ц сравнен по оценив-му объ и объ-аналогам, расчет и внесен необх-х корректир в цену кажд объ.; 5) а-з скорректир-х цен аналогов и согласован получ-х рез-ов д/выведения итогов. Ст-ти объ.

I I. М-д соотнесен цены и дохода.

Основыв на предполож что велич дох приносимого недвиж-тью явл ценообраз-щим фактором и а-з соразмер-ти цены и дох по аналогич объектам даст основание д/исп-ия усредненных рез-ов при оц-ке конкрет объ недвиж. Эк-ми ед-ми исп-мыми в дан м-де явл: - потенц валов доход; - действит валов дох; - ЧОД. В завис от выбранной эк-ой ед-цы сравнен при оц м/о исп-ть валов рентный мультипликатор и общ коэф капит-ции. Эти м-ды им сходную принцип-ю основу и требуют единого подхода к критериям и послед-ти отбора аналогич-й недвиж: * одинаковое назначение объектов или принадлежность к од и т/ж сегменту рын.; * сопоставимый вид исп-мого дохода; * совпадение врем поступлен дохода; * эк признак – незначит расхожд велич адекват дох-ов.

I I I. М-д валового рентного мультип-ра. Вал рент мультиплик – пок-ль отражающий соотнош уены продажи и валов дохода объ, кот расчит по аналогич-ым объ-ам недвиж и исп-мый как множитель к адекват-му пок-лю оцен-иого объ. Дан пок-ль исп-ся в том случ ес достовер м/о оценить либо потенц валов дох либо действит валов дох. Этапы оценки: 1) оценив валов дох объ (потонц/действит); 2) подбир-ся не < 3 аналогов и собир-ся инфа по ним; 3) вносятся необх коррект-ки; 4) по кажд аналогу расчит-ся вал рентный мультиплик; 5) опред-ся итоговый муль-р как сред арифмет по всем аналогам; 6) расчит ран ст-ть оц-мого объ как произвед сред валов рын мультиплик и величины дох оц-мого объ:

ВРМ= Ц/ВД; С= ВД * ср ВРМ -> Ц-цена, ВД- вал дох, С- ст-ть недвиж.

I V. М-д общ коэф кап-ции. Общ коэф кап-ции опред-ся соотнош ЧОД сопоставимого аналога к его цене и исп-ся как делитель к ЧОД оц-мого объ. Этапы: 1) расчит ЧОД оц0мого объ недвиж; 2) подбир-ся не < 3 аналогов; 3) вносятся необх коррект увеличивающие сопость-ть аналога с оц-мым объ; 4) по кажд аналогу расчит общ коэф кап-ции; 5) опред-ся итоговый коэф как ср ариф по всем аналогам; 6) расчит рын ст-ть оц-мого объ как отнош ЧОД к ср коэф кап-ции:

КК= ЧОД/Ц; С= ЧОД/ОКК -> КК-коф кап-ции, ОКК- общ коэф кап-и

13. ЭК-ОЕ СОД-Е М-ДА ДИСКОНТИР ДЕН ПОТОКОВ

М-д ДДП опред рын ст-ть недвиж как Сум дисконтир дох-ов от исп-ия объ-ов в будущ и реверсии с учетом коррект-ки на ст-ть риска их недополуч. Став диск-ния – это став исп-мая д/пересчета буд дох-ов в текущ ст-ть, количественно она = став дох, велич кот завис от риска, связ с оц-мым объ. М-ды расчета:

1) м-д оц-ки капит активов. Д/расчетов по дан концеп м/о исп-ть сле формулы:

R= R_бр+ (R_ср.р.-R_бр)+ S_H+ C, где R_бр- безрисков (базов) став дох-ти, R_ср.р – сред рын став дох-ти,  - бета коэф, учит-ий влиян систематич рискана объ оц, S_H – премия за риск вложен в недвиж, С- прем за странов риск.

Премия вкл: риск учт-ий эк и полит стабиль криминоген ситуац, коррпц и наличие теневых ден потоков. R_бр – в завис от учета ицфл опр-ся как номин-я (зависящая от влиян инфл), и реаль ( откорректир на годов темпы инфл). R_бр.р. = R_H+Y_инф, R_бр.р = R_H+Y_инф : (1+ Y_инф) – форм Фишера.

2) м-д р-ой экстракции – предпол оц ставки диск-ния на основеа-за факт дох-ти, получ-ой инвесторами при вложен кап в аналогич объ-ы.

3) м-д кумулятив построения – опред-ет велич ставки дискон-ия путем последоват прибавлен премии за риск, выявлен на оц-мом объ. Состав премий индивид для кажд объ.

R= R_бр+П₁+П₂+П₃+..П_n, П₁- премия за нужную ликвид-ть, П₂ – прем за риск вложен в оц-мый объ, П₃ – прем за инвест менеджмент.

Премия за низк ликвид-ь- учит ур-нь ликв-ти объ-ов недвиж, кот относ к низколикв.

П_ликв= (1+ R_бр)^q-1, q- типич срок экспозиции объ. Базовой формулой для расчета ст-ти недвиж в рамках м-да диск-ния дох-в явл формула: ,

ДПn-ден поток, R-cтав диск-ния, Cr-ст-ть реверсии в конце прогноз периода

Ст-ть реверсии (С_R) остат ст-ть объ в конце прогноз периода

14 ЭК СОД-Е М-ДА ПРЯМОЙ КАПИТАЛ-ИИ В ОЦ НЕДВИЖ-ТИ

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. Метод капитал определ-т рыноч стоим недвиж путем конверт дахода за год в стоим при помощи коэф капитализ Прямая капитализ– оценка имущества при сохранении стабильных условий его использ, постоянной величине дохода, отсутствии первоначаль инвестиц и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

См= ЧОД / Rкап, где ЧОД-чистый операционный дох; Rкап-коэффиц-т капитализации.

Дан-й метод предполаг-т след этапы: 1. расч годового ЧОД. 2. расч коэф-а капит-ии. 3. расч рын-й ст-и недв-и

Rкап - %-я ст-а , исп-я для перерасчета год-го дох-а в ст-ть.

Коэф-т вкл ст-ку для д-ти инвестора на вложенный кап-л и норму возврата к-ла

Rкап = Ru+Rk, где Ru – ст-ка для д-ти инв-а на вложенный кап-л; Rk- норма возврата кап-а.

Ст-ка для д-ти инвестора – норма д-да, кот-ю владелец недв-и рассч-т получить исходя из Ур-я рисков, присущих оценив-й недв-ти.

Rk - % ст-ка, кот-я обесп-т возврат первонач-х инвест-й. В рын практике исп-т 3 мет-а расч нормы возврата к-ла: 1) мет ринга – линейный возврат влож-го к-ла

Rk = Ry + 1/n где Ry – ст-ка для д-ти на инвест-ии, n – остат-й срок службы нед-и. 2) Мет Инвуда – равномерно аннуитетный возврат влож-о в недв-ть к-ла Rk = Ry + SFF (n;Y), где SFF – фактор фонда возмещ-я; Y = R – ст-ка д-да на инвест-ии. 3) Метод Хосткольда – равном-й аннуитетный возврат влож к-ла с учетом бесрисковой ст-ки Rk = Ry + SEF (n;Yб), где Yб – безрисковая ставка %.