4. Регистрация прав на земельные участки и учет земель

Регистрация прав на земельные участки, являясь основной частью земельного кадастра, выступает в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок.

Г осударственной регистрации подлежат возникновение, переход, пре­кращение права собственности, а также ряда других прав и ограничений. Это права:

1. пожизненное наследуемое владение земельным участком;

2. постоянное пользование земельным участком;

3. временное пользование земельным участком;

4. оперативное управление;

5. хозяйственное ведение;

6. доверительное управление;

7. аренда и субаренда земельного участка;

8. аренда, субаренда, безвозмездное пользование капитальным строе­нием (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее года;

9. аренда, субаренда, безвозмездное пользование капитальным строе­нием (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок ме­нее года в случаях, предусмотренных соглашением сторон;

10. сервитут;

11. ипотека;

12. арест;

13. ограничение (обременение), устанавливаемое в отношении не­движимого имущества в связи с присвоением ему статуса памятника ис­торико-культурного наследия;

14. ограничение (обременение), устанавливаемое в отношении не­движимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений;

15. ограничение (обременение), устанавливаемое в отношении не­движимого имущества при приватизации государственного имущества;

16. иные права и ограничения (обременения) прав в случаях, преду­смотренных законодательными актами Республики Беларусь.

Объектом государственной регистрации прав являются также сделки и иные случаи возникновения, перехода и прекращения прав на недви­жимое имущество в случаях, предусмотренных законодательными акта­ми Республики Беларусь.

Право собственности - наиболее полное по содержанию право на имущество, т. е. вещное право. Собственник обладает правом владения, пользования и распоряжения. Пожизненное наследуемое владение - ре­ликт переходного периода, среднее между правом собственности и по­стоянного пользования. Владелец обладает правами пользования, владе­ния и распоряжения (только в части возможности завещания). Право по­стоянного пользования означает возможность извлечения дохода путем использования потребительских качеств земельного участка - пользова­ния без заранее оговоренного срока. Аренда - срочный, возмездный вид пользования, правовые аспекты которого вытекают из договора. Серви­тут по римскому праву - право пользования чужой вещью, в основном право проезда. Ныне сервитут - право ограниченного пользования со­седним участком.

Земельная регистрация - государственное мероприятие по оформле­нию права собственности, владения или пользования земельными участ­ками юридических и физических лиц в соответствующих документах. По ГЗК регистрация - юридический акт оформления прав на земельный уча­сток или имущественный комплекс путем внесения в регистрационную книгу с выдачей государственных документов о регистрации. Государ­ство признает и подтверждает факт возникновения, ограничения (обре­менения) прав, их перехода и прекращения в соответствии с Граждан­ским кодексом Республики Беларусь и иными законодательными актами Республики Беларусь. Государственная регистрация прав является един­ственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и сделок с ним, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Г осударственная регистрация прав осуществляется органами государ­ственной регистрации прав по месту нахождения недвижимого имуще­ства, в том числе земли. Датой государственной регистрации прав явля­ется день внесения соответствующих записей о правах в регистрацион­ную книгу Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРНИ).

Государственная регистрация прав и сделок является обязательной и подтверждает существование права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считает­ся ничтожной.

Основанием для первичной регистрации земельных участков является решение соответствующего государственного органа о предоставлении земельного участка и документ о перенесении в натуру землеустрои­тельного проекта и закрепление границ участка на местности. Основани­ем для государственной регистрации прав являются также сделки в от­ношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с зако­нодательством Республики Беларусь (купли-продажи, приватизации жи­лых помещений, дарения, наследства) и вступившие в законную силу су­дебные постановления.

Хотя в существующих нормативно-правовых актах основным объек­том регистрации объявлен земельный участок, практически регистрация осуществляется по совокупности земельных участков одного землеполь­зователя (предприятия регистрируются как имущественные комплексы), т. е. по землепользованию (или землевладению), которое и является ос­новной земельно-регистрационной единицей. Землепользование высту­пает в качестве объекта права пользования и объекта хозяйственной или иной деятельности, характеризуется определенным местоположением и размером. Землепользователь получает от государства документ, удосто­веряющий его право пользования, владения землей или собственности на нее.

Регистрация землепользователей в системе ГЗК осуществляется также по срокам пользования землей: постоянное и временное. На постоянное пользование до недавнего времени выдавался правоудостоверяющий до­кумент - Г осударственный акт на право пользования землей, на времен­ное, т.е. пользование землей с ограниченным сроком, - удостоверение на право временного пользования земельным участком. С 28 января 2006 г. с принятием нового «Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков» единственным документом, удостоверяющим права на землю, стало свидетельство (удостоверение) о государственной реги­страции, хотя ранее выданные документы сохраняют свою силу.

Государственная регистрация землепользователей до недавнего вре­мени осуществлялась в соответствующем исполкоме в установленном порядке. Указом Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. № 603 «О создании системы государственных организаций по регистра­ции недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь определен как специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государ­ственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а научно-производственное государственное республиканское уни­тарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» - как рес­публиканская организация по государственной регистрации недвижимо­го имущества, прав на него и сделок с ним.

Органы государственной регистрации прав выполняют следующие основные функции:

• обеспечивают соблюдение правил государственной регистрации прав;

• проверяют действительность поданных на государственную реги­страцию документов и наличие соответствующих прав на земельный участок у заявителя;

• проверяют наличие государственной регистрации прав и ранее за­явленных прав на земельный участок и сделок с ним;

• осуществляют государственную регистрацию прав;

• выдают документы, подтверждающие государственную регистра­цию прав;

• ведут ЕГРНИ;

• предоставляют информацию о государственной регистрации прав;

• систематизируют и хранят данные о государственной регистрации прав;

• разрабатывают и утверждают в пределах своей компетенции мето­дики, положения и иные нормативные документы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

• организовывают обучение и повышение квалификации работников системы государственной регистрации прав;

• осуществляют иные полномочия в области регистрации прав.

Основными земельно-регистрационными сведениями являются

наименование землепользования и землепользователя, вид пользования, местонахождение, срок пользования, площадь земли и наименование до­кумента на право пользования землей, его номер и дата выдачи. Г осудар- ственная регистрация прав на земельные участки осуществляется на ли­стах ВА и ВВ регистрационной (земельно-кадастровой) книги админи­стративного района (города).

Государственная регистрация прав производится в таком порядке:

• прием и регистрация заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона;

• экспертиза представленных документов и проверка законности сделки;

• установление отсутствия противоречий между заявляемыми пра­вами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижи­мого имущества, а также других оснований для отказа или приостанов­ления государственной регистрации прав;

• внесение записей;

• выдача документа о зарегистрированном праве и (или) совершение специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих до­кументах.

Государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, в том числе земельных участков, осуществляют филиалы областных агентств (районные бюро) по государственной регистрации и земельному кадастру. В систему государственной регистрации входят юридические и специальные технические действия по установлению ме­стоположения, границ, отводу, оформлению земельного участка, внесе­нию необходимых сведений в земельно-регистрационные документы. В них включаются сведения о наименовании земельного участка, его ме­стоположении и площади, об основаниях и целях предоставления, сро­ках, условиях владения или пользования.

Кроме текстовых земельно-регистрационных документов, на каждое землевладение (пользование) составляется кадастровый план, где графи­чески показывается картографическое изображение границ и других элементов с необходимой точностью и полнотой.

Регистрация ведется в бумажной и электронной формах, с накоплени­ем данных в центральном банке данных и банках данных регистров.

Регистрация обеспечивает прочность и устойчивость землевладения и землепользования и служит средством ограждения и охраны установлен­ных законом прав собственников, владельцев и пользователей, т. е. реги­страция является юридической основой земельного кадастра.

Наличие системы регистрации создает лучшую информационную ба­зу для планирования и управления, так как снабжает пользователя ос­новными сведениями о правах на землю. Регистрация обеспечивает большую безопасность прав и дает больше уверенности владельцу или пользователю земли. Одновременно регистрация дает лучшие возможно­сти для контроля за целевым использованием земель и иными аспектами.

Важным моментом необходимости осуществления земельной реги­страции являются кредиты, которые обычно нельзя получить без предо - ставления обоснования цели и законного титула собственности. Застрой­ка земельного участка часто требует больших ресурсов, чем имеют поль­зователи (застройщики), и именно ипотека позволяет найти необходимые средства. В нашей стране пока залоговый институт не работает, и не столько из-за низкого развития производительных сил, сколько из-за от­сутствия в стране стабильных и стимулирующих подходов к развитию частной собственности.

Учет земель как часть ГЗК является одним из видов хозяйственного учета. Учет - определенная запись конкретных фактов общественной жизни в принятых документах, т. е. государственное мероприятие. Зе­мельный учет в Беларуси ведется организациями системы Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь.

В учете земель в различных отраслях есть общность и различия. Везде земля учитывается как пространственный базис и прежде всего характе­ризуется по размерам и местоположению. Необходимы и сведения о пространственном положении отведенных земель, так как земля ограни­чена в пространстве. В сельском и лесном хозяйстве нужен и учет земли как главного средства производства, т. е. специальные сведения об ис­пользовании и качественном состоянии земель.

Учет направлен на получение, обработку, анализ и хранение сведений о количестве, качестве и хозяйственном использовании земель, необхо­димых для планирования хозяйства, рационального и эффективного ис­пользования и охраны земельного фонда. Содержание данных учета определяется потребностями материального производства.

Государство определяет задачи, содержание и порядок ведения учета, т.е. содержание земельно-учетной информации и методы его получения; формы и содержание учетной и отчетной документации; сроки предо­ставления отчетности; органы и лица, ведущие учет; порядок контроля за ведением учета земель. Учетные данные в своей основе носят экономи­ческий характер, но имеют и юридическое значение, определяя целевое использование земель и правовые последствия этого использования.

Земельный учет включает учет количества и качества земель. Он ве­дется по фактическому состоянию и использованию земель на основе доброкачественных планово-картографических материалов. Учету под­лежит весь земельный фонд по административно-территориальным еди­ницам, категориям земель и землепользователей, земельным участкам и видам земель. Качество земель определяется по почвенному покрову, каменистости, эродированности, обеспеченности элементами питания, рельефу, составу травостоя, мелиоративному состоянию и т.п.

Учет земель проводится по единой методике, что обеспечивает сопо­ставимость его данных, которые должны соответствовать фактическим размерам и состоянию земель на момент его проведения. Учет должен не только констатировать состояние земель, но и вскрывать резервы освое­ния новых земель, улучшения качества, повышения продуктивности зе­мель.

Учету подлежат все земли независимо от того, используются они или нет в данный момент. Учет земель должен быть своевременным и непре­рывным - основное требование правильной постановки учета, чем до­стигается перманентная актуальность земельно-учетных данных. Важно также установить согласованность во времени получения и записи соот­ветствующих учетных сведений. Ясность и доступность данных учета облегчает практическое использование его результатов, т.е. документы не должны быть громоздкими и трудночитаемыми. Земельно-учетные сведения необходимо показывать не только в текстовой информации, но и фиксировать на планово-картографической основе. Необходима логи­ческая увязка учетной и отчетной кадастровой информации. При учете следует применять те приемы и средства, которые обеспечивали бы ми­нимум затрат.

Таким образом, под земельным учетом понимается государственное мероприятие в системе земельного кадастра, направленное на получение, систематизацию и анализ сведений о количестве, территориальном раз­мещении, качестве и хозяйственном использовании земель. В задачи учета входит сбор информации о земельных ресурсах, ее систематиза­ция, анализ, хранение, обновление, предоставление пользователям.

Объектом учета, как и кадастра в целом, являются все земельные ре­сурсы страны. Основные единицы учета - земельные участки, которые группируются по производственным или иным атрибутивным парамет­рам. Основной элемент учета - вид земель (угодье), отдельные участки и контура которых являются единицами счета при земельном учете для получения общих данных по видам земель, земельному участку (земле­пользованию) и т. д.

Задачи земельного учета: получение, систематизация и анализ всех имеющихся на учитываемую территорию плановых материалов; прове­дение соответствующих полевых работ по съемкам и обследованиям в целях получения необходимых земельно-учетных данных плановых ма­териалов; определение размеров, качественного состояния, распределе­ния и использования земель всей учитываемой территории; изготовление специальных земельно-учетных плановых материалов и внесение пер­вичных данных в земельно-учетные текстовые документы; определение состава и распределения земельного фонда по категориям земель, земле­пользователям, видам земель; предоставление необходимых данных о землях.

Составной частью земельного учета является инвентаризация земель, которая представляет собой единовременное учетное мероприятие. Ин­вентаризация земель проводится для уточнения или установления место­положения границ (без закрепления их на местности), размеров и право­вого статуса земельных участков, выявления неиспользуемых, нерацио­нально используемых или используемых не по целевому назначению зе­мельных участков, других количественных и качественных характери­стик земель, отражаемых в государственном земельном кадастре.

Инвентаризацию проводят по мере необходимости с целью выявить соответствие данных, имеющихся в кадастровой документации, натуре (местности). Полученные уточнения вносят в кадастровые сведения и в первую очередь в учетные. При инвентаризации используются имеющи­еся в производстве планово-картографические и другие материалы. При этом специальных кадастровых съемок, как правило, не делают, а выяв­ляют соответствие натуре при проведении обследований земель. Данные инвентаризации соответствуют натуре только на момент ее проведения.

Традиционно в зависимости от задач, содержания и специфики работ земельный учет, как и кадастр в целом, подразделяли на первичный (ос­новной) и текущий (последующий). Первичный учет - первоначальное получение сведений о площадях, качественном состоянии и использова­нии земель. Его осуществляют при введении новой документации, про­ведении новых съемок или обследований и т. п. Текущий учет проводит­ся перманентно для выявления и фиксации сведений о текущих измене­ниях в распределении, количестве и качестве земель, а также для нахож­дения ошибок и неточностей, допущенных при первичном учете, и вне­сения соответствующих изменений. При текущем учете определяются не только произошедшие изменения, но и их правомерность. В отличие от основного при текущем учете измеряют лишь те части территории, где произошли изменения в состоянии и использовании земель.

Актуальность такого разделения в последнее время уменьшилась в связи с автоматизацией ведения кадастра, но пока сохраняется.

При учете отражаются как количественные, так и качественные пока­затели, сведения по которым получают путем съемок, обмеров и обсле­дований.

Большое значение для правильной постановки учета земель имеют съемки. Они дают возможность получить точные сведения о площади землепользования, видах и подвидах земель. Съемки подразделяются на наземные и аэрофотосъемку - основной вид при государственном учете земель. По сравнению с наземной съемкой ее данные отражают большее количество элементов местности и использования земель. Например, можно фиксировать не только размеры видов земель, но и границы посе­вов различных культур, степень проявления эрозии и т. п. Они особенно ценны для учета небольших земельных участков таких субъектов зе­мельных отношений, как владельцы приусадебных участков.

В задачу обследований, проводимых при государственном учете зе­мель, входит выявление фактического состояния и использования видов земель, а также возможность более интенсивного их использования в сельском хозяйстве. Они бывают двух видов - агрохозяйственные и специальные. При агрохозяйственных (землеустроительных) обследова­ниях по внешним признакам и состоянию каждого контура видов земель в натуре определяют его качество и возможность дальнейшего более ра­ционального использования. Они проводятся выборочно при создании новых землеустроительных проектов. Специальные обследования быва­ют почвенные, геоботанические, агрохимические, радиологические, ме­лиоративные и другие, особенности проведения которых подробно опи­саны в пособии «Методы обследований земель» (2001).

При учете земель применяют два вида отражения сведений: тексто­вый (полученные данные выражают цифровыми показателями и вносят в специальные документы) и графический, т. е. результаты непосредствен­ных наблюдений на местности с помощью специальных технических приемов отражаются на планово-картографической основе.

Отдельные земельные участки различаются по составу, использова­нию и состоянию. Это обуславливает необходимость деления земельного фонда на категории земель, категории землепользователей, виды, подви­ды земель и отражения сведений в учетных данных. Учет обычно осу­ществляется в пределах видов земель и систематизируется по админи­стративным единицам. Показатели количественного учета выражают в виде площадей видов земель. Исходной основой для них являются пла­ново-картографические материалы, созданные по результатам съемок. Именно по ним получают экспликацию земель в установленных грани­цах. Сводные данные на конец года отражаются в составляемых ежегод­ных отчетах о наличии и распределении земель.

При учете количества земель не только определяют общие площади, но и фиксируют сведения о видах и подвидах земель, площадях мелио­рируемых земель. Учет проводится по фактическим размерам и состоя­нию видов земель, применяется конкретная классификация (группировка по определенным признакам) земель по категориям, видам земель, поч­венным разновидностям, мелиоративному состоянию и др. Под номен­клатурой земель понимается система принятых общих и частных их наименований. В земельном учете и кадастре в целом наиболее широко применяется понятие вида земель (угодья) - участка земли, качественно отличающегося от других по использованию и естественно-истори­ческим свойствам. Площадь видов земель определяется путем суммиро­вания площадей контуров, из которых они состоят.

Важнейшей задачей при учете земель является учет качества земли как природного ресурса и как средства производства, что обусловливает необходимость их классификации. Основное назначение качественного учета - дать исходный материал для планирования и проведения меро­приятий по повышению производительности земель, эффективного ве­дения отраслей сельского и лесного хозяйства, кадастровой оценки зе­мель, обоснования земельного налога. Главными критериями являются категории сельскохозяйственной пригодности, почвенный покров, рель­еф, растительность, эродированность, засоренность камнями, культур- техническое и технологическое состояние участков. Основным источни­ком данных для качественного учета служат результаты обследований.

Земли характеризуются прежде всего по почвам, которые наиболее полно отражают сущность земли. Основными единицами классификации являются зональные типы почв. В настоящее время в Беларуси выделено 12 основных типов почв: дерново-карбонатные, бурые лесные, подзоли­стые, дерново-подзолистые, дерново-подзолистые заболоченные, дерно­вые заболоченные, торфяно-болотные низинные, торфяно-болотные вер­ховые, аллювиальные дерновые и дерново-карбонатные заболоченные, аллювиальные торфяно-болотные (иловато-торфяные), болотно­подзолистые и антропогенно-преобразованные.

В зависимости от степени проявления почвообразовательных процес­сов и факторов почвообразования они делятся на подтипы, роды, виды, разновидности. Для характеристики качества они объединяются в агро- производственные группы [51 - для южно-таежной зоны, 30 - по дей­ствующему руководству для почвенных обследований в Беларуси, 17 - по Н. И. Смеяну (1989)]. Производится и деление по гранулометриче­скому составу (10 градаций), подстиланию, эродированности (3), заболо­ченности (3), каменистости (4), рельефу (8), мелиоративному состоянию (2 градации) и т.д.

Качество земель в настоящее время учитывают в рамках реестра зе­мельных ресурсов автоматизированной системы ГЗК.