5. Оценка сельскохозяйственных земель

5.1. Общие принципы оценки

Изучение земли как средства производства требует определения ее фактического и потенциального плодородия, т.е. существует необходи­мость качественной оценки земель. Наряду с традиционными подходами к оценке земли для осуществления земельной политики, взимания зе­мельного налога и оптимизации отраслей сельского хозяйства в условиях рыночной экономики важна оценка земель и как объекта собственности, для определения земельной ренты и цены земли.

Во всех отраслях производства необходимы сведения о размерах и пространственном положении земельных участков. При строительстве нужна характеристика их по условиям рельефа, залегания грунтовых вод и т. п., т. е. определенная качественная характеристика. В сельскохозяй­ственном производстве восстебованы наиболее разносторонний учет и характеристика качества земель, поэтому оценка в первую очередь должна характеризовать доброкачественность и ценность земли при ис­пользовании ее в сельском хозяйстве.

Земля как главное средство сельскохозяйственного производства включает весь комплекс естественных условий производства (почвен­ных, климатических, пространственных), поэтому понятие «земля» шире понятия «почва». Оценке подлежит земля в широком смысле слова, т. е. почва с естественными факторами, влияющими на сельскохозяйственное производство. Качество ее экономически выражается плодородием и ме­стоположением. Именно эти две независимые от капитала общие причи­ны различных результатов в земледелии при вложении равных количеств труда в участки одинаковой величины, выделял основоположник учения о дифференциальной ренте К. Маркс. В Республики Беларусь важней­шим для сельскохозяйственного производства на современном уровне его развития является плодородие.

Плодородие - весьма сложное понятие. Оно присуще верхнему слою земли - почве, используемой в земледелии. Это - существенное свой­ство, качественный признак почвы, являющийся важным фактором про­изводства в земледелии. Первоначально почва (а значит, и ее плодоро­дие) возникла и развивалась под совместным воздействием лишь при­родных факторов (климат, рельеф, материнские породы, растительный и животный мир, возраст). Естественное почвообразование представляет собой длительный процесс, в результате которого горная порода, каче­ственно изменяясь, превратилась в особое естественноисторическое тело

- почву и приобрела свойство плодородия.

Производительность земледельческого труда обусловлена природны­ми факторами. В зависимости от их влияния труд одинаковой степени и вооруженности дает различные результаты, что находит свое непосред­ственное выражение в количестве производимой продукции. Выход про­дукции на различных земельных участках зависит от условий произрас­тания растений и способности земледелия их использовать. Эти условия характеризуются составом почвы, ее физическими, химическими и био­логическими свойствами, а также климатом. Совокупность всех условий произрастания растений составляет сущность естественного плодородия почвы. В чистом виде это объективное свойство почвы выступает на дев­ственных необработанных землях.

На землях, вовлеченных в земледельческий процесс, плодородие пре­терпевает изменения, поскольку человеческий труд становится важным фактором почвообразования наряду с природными условиями. По К. Марксу, различие земельных рент при одинаковом вложении капитала на равновеликих участках земли объясняется различием в естественном плодородии; при равных же земельных участках одинакового плодоро­дия различие рент объясняется неодинаковым вложением капитала. Иными словами, дифференциальная рента образуется за счет различий в плодородии и местоположении (рента I) или неодинакового вложения капитала (рента II).

Естественное плодородие в определенной степени является потенци­альным и может в должной мере проявиться только в результате агро­технических воздействий на почву. С вовлечением земли в обработку производственные факторы окультуривают землю и видоизменяют ее плодородие. Человек, воздействуя на почву, придает такие ей свойства, которые ранее она не имела. Искусственное плодородие возникает на основе естественного, в процессе воздействия человека на почву путем соответствующей обработки, внесения удобрений и возделывания сель­скохозяйственных растений. Оно существует вместе с естественным плодородием и реализуется им в едином процессе развития растений.

При рациональном использовании плодородие земли повышается, т. е. улучшается ее качество. Благодаря целенаправленной и разумной деятельности людей приводятся в действие такие естественные процес­сы, которые улучшают условия роста растений, обогащают почву и ста­новятся неотделимыми от самой почвы.

Экономическое плодородие тесно связано с уровнем развития произ­водительных сил общества и с общественными производственными от­ношениями. Оно представляет собой единство естественного плодородия и производительной силы общественного труда. Понятие «экономиче­ского плодородия» выражает идею о том, что плодородие почвы есть всегда плодородие на определенном уровне развития общественного производства, и прежде всего развития земледелия. С развитием произ­водительных сил общества, науки и техники повышается и плодородие. Поэтому плодородие - понятие историческое. Каждому уровню развития земледелия присущ вполне определенный уровень плодородия почвы.

Экономическое плодородие можно рассматривать как абсолютно, так и относительно. Абсолютное плодородие выражает выход продукции при определенных условиях производства. Под относительным плодо­родием понимается разностное плодородие неодинаковых по качеству земель. При рассмотрении плодородия надо иметь в виду его относи­тельность, имеющую также важное значение при оценке земель. По­скольку природное плодородие характеризует условие произрастания растений, то оно проявляется неодинаково к отдельным видам растений. Почва может быть высокоплодородной для одной культуры и малопло­дородной для другой.

Экономически плодородие может быть количественно соизмерено непосредственно через результаты земледельческого труда, через его производительность. На величину производимой в земледелии продук­ции совокупно влияют как естественные, так и производственные факто­ры, которые в равной степени нужно учитывать при оценке земли как средства сельскохозяйственного производства. Поэтому в широком по­нятии оценка земли включает изучение, классификацию земли по при­родным признакам или бонитировку почв и оценку земли по экономиче­ским показателям, т. е. экономическую оценку.

Бонитировка почв и экономическая оценка земли выступают как две взаимосвязанные части единого землеоценочного процесса. Бонитировка должна предшествовать экономической оценке земли. Более полные све­дения получают при внутрихозяйственной оценке земель по эффектив­ности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур. В Бела­руси используют в первую очередь кадастровую (качественную) оценку земель, т. е. оценку с учетом экономической, пространственной и техно­логической характеристики участков. Каждый последующий этап оценки опирается на предыдущий, дополняя и развивая его.

При оценке земель населенных пунктов факторы плодородия и техно­логических свойств играют роль только на сравнительно малых террито­риях земель сельскохозяйственного использования. На первый план вы­ходят местоположение участка относительно центра населенного пункта и ранг самого населенного пункта. Приоритетным становится ценность земли как места постройки зданий и сооружений. Оценка земель насе­ленных пунктов носит принципиально иной характер и освещается в рамках отдельного курса по оценке земель и недвижимости.

Бонитировка произошла от латинского слова Ьоп^аБ, что означает в переводе на русский язык «доброкачественность». Бонитет почвы - показатель ее качества. Бонитировка выступает как сравнительная оцен­ки качества почв.

Взгляды на понятие, задачи и методы осуществления бонитировки ис­торически менялись, в одно и то же время существовала разная трактов­ка ее понятия и содержания. Обычно под бонитировкой понимается классификация и оценка почв для тех или иных задач и требований. Она рассматривалась и как самостоятельное мероприятие (действие), и как составная часть общей оценки земель при земельном кадастре. В практи­ке при бонитировке почв в качестве ее показателей принимались или природные свойства почвы, или экономические показатели (урожай­ность, доходность либо те и другие в сочетании). В подавляющем боль­шинстве за основу бонитировки берут природные признаки и свойства почв.

Большой вклад в теоретическую разработку вопросов бонитировки почв внес основоположник научного почвоведения В. В. Докучаев. Им разработан так называемый естественноисторический метод оценки зе­мель, который был применен при оценке земель в Нижегородской гу­бернии в 1882-1887 гг. При оценке почв В. В. Докучаев различал две существенно отличающиеся стороны проблемы: «прежде всего следует оценить почву как естественное тело, независимо от отношений к ней человека и условий времени; это значит исследовать состав почвы, узнать ее физические свойства и отношения к подпочве, и на основании всего этого, но только одного этого, определить сравнительное достоин­ство почв. Все вышеупомянутые особенности почв представляют вели­чину более или менее постоянную, сравнительно мало зависимую от условий времени и человека. Именно это последнее обстоятельство и придает исследованию почв как естественных тел особенную ценность и заставляет полагать подобные исследования в основу всей вообще зем­ской оценки земель».

В техническом отношении метод Докучаева включал: 1) выработку естественной классификации почв; 2) определение их геологических свойств (мощность почв и содержание гумуса, характер подпочв и усло­вий их залегания); 3) установление химического состава; 4) определение физических свойств почв. При проведении оценочных работ в поле изу­чались строение почвы, ее мощность, общий характер почвы и подпочв, отношение почвы к рельефу, растительности и другим факторам почво­образования, устанавливались почвенные типы (группы) и определялись их границы на местности и на карте. Затем собранные материалы обра­батывались в лаборатории.

Комбинируя данные геологического, химического и физического ха­рактера, а также поглотительной способности, при оценке «растительно­наземных» почв Нижегородской губернии было выделено восемь групп: 1) чернозем плато (тяжелые перегнойно-глинистые почвы); 2) долинный чернозем (перегнойно-глинистые почвы); 3) почвы темно-серые, пере­ходные к чернозему (тяжелые суглинки); 4) почвы серые, переходные к северным почвам (средние суглинки); 5) светло-серые (легкие суглинки);

5. супеси; 7) глинистые пески; 8) кварцевые, или боровые, пески.

Принимая показатель чернозема плато за базисный (лучший), было получено соотношение групп почв (в баллах) в следующем виде: 100 : 83 : 68 : 55 : 40 : 31 : 22 : 14. Это соотношение было изображено на гра­фике в виде кривой линии и выражало определенное соответствие в об­щем характере поглотительной способности, геологических, химических и частично физических свойств нижегородских почв. В. В. Докучаев подчеркивал, что почвы оценивались им относительно, а не абсолютно.

Для доказательства реальности оценочной кривой Докучаев сопоста­вил относительные показатели природных свойств почв с урожайностью наиболее распространенных в Нижегородской губернии культур (рожь, овес), выраженной также в относительных показателях. Соотношения между почвенными группами, установленными Докучаевым по природ­ным признакам почв, и урожайностью культур, полученной статистико­экономическим путем, были весьма близки.

Теоретическое положение В. В. Докучаева о том, что естественная правоспособность почв есть главнейший фактор ценности земли, не по­теряло свое значение и в настоящее время.

Бонитировка почв в бывшем СССР проводилась с 1971 г. (в Беларуси - с 1964 г.) и под ней понималась сравнительная оценка качества почв по их плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Бонитировке подлежали почвенные разновидности, ком­плексы и сочетания разновидностей почв. В качестве показателей ис­пользовались как урожайность культур, так и наиболее устойчивые свой­ства почв, коррелирующие с урожайностью.

Предмет бонитировки - плодородие почвенной разновидности, кри­терии - признаки почв, коррелирующие с урожайностью основных куль­тур. Бонитет почв - показатель сравнительного естественного плодоро­дия по природным и приобретенным в процессе окультуривания призна­кам, отражающий степень благоприятности данной почвы для сельско­хозяйственных культур.

Работы по бонитировке делятся на несколько этапов: подготовитель­ные, разработка шкалы, проведение оценки, оформление результатов.

Сначала методически осуществлялся отбор свойств почв, влияющих на урожайность культур, коррелирующих с ней. В Беларуси наиболее важными свойствами считаются тип, род, вид, разновидность, грануло­метрический состав, содержание гумуса, подвижных фосфора и калия, кислотность почв. На пахотных землях учитываются также эродирован- ность, завалуненность, рельеф, контурность и др. На основании обобще­ния показателей почвенные разновидности сводятся в агропроизвод- ственные группы.

Следующим этапом является построение шкалы бонитета - таблицы базисных оценочных показателей для сопоставления качества земель при сравнимом уровне производства. Это наиболее ответственный этап бо­нитировки, требующий знаний специалистов широкого профиля. Пра­вильность построения шкалы проверяют по урожайности культур на раз­ных почвах. Исходными материалами бонитировки служат материалы почвенных исследований, данные многолетних опытов и экспериментов, земельно-учетные данные, материалы предыдущей оценки. Лучшие свойства самой плодородной почвы оцениваются баллом 100, а осталь­ные выражают в баллах (%) от оптимума.

Балл бонитета - относительный показатель плодородия данной поч­вы по сравнению с наилучшей. По каждому отобранному признаку опре­делялся относительный показатель урожайности:

Б = Пф / Попт * 100,

где Б - балл бонитета,

Пф и Попт - соответственно фактический и оптимальный показатель.

Из баллов урожайности по структуре посевных площадей определял­ся средневзвешенный балл по данному признаку почвенной разновидно­сти. На основании таких исследований было оценено 178 почвенных разновидностей, остальные редко встречающиеся разновидности оцене­ны расчетным путем.

Бонитировочная шкала представляет собой таблицу, где почвенные разновидности даны в порядке понижения плодородия с соответствую­щим баллом оценки. Оценочная шкала Беларуси разработана для лучших условий, т. е. участок в южной части республики, более 15 га, нет эроди- рованности, каменистости, оптимальные агрохимические показатели. На все учитываемые признаки вводились поправки, снижающие исходные балл в соответствии с фактическими данными.

Впервые в Беларуси бонитировка почв была проведена в 1964­1969 гг, второй тур проведен в 1974-1976, третий - в 1984-1985 гг. Все туры проводились по замкнутой 100-балльной шкале, в основе лежала типовая, подтиповая, родовая и видовая уникальность каждой разновид­ности. При этом гранулометрический состав как почвообразующей, так и подстилающей породы как очень важный фактор учитывался непосред­ственно в оценочной шкале, а другие факторы - с помощью поправоч­ных коэффициентов. Влияние свойств почв на плодородие уточнялось по урожайности четырех культур (озимая рожь, пшеница, ячмень, карто­фель), на луговых землях - по данным прямого учета урожая трав. Об­щий балл выводился по каждой культуре с учетом их удельного веса от общей суммы площадей их посева.

Оценочная шкала дана в виде таблицы, где по строкам приводится тип почв и степень увлажнения, по столбцам - гранулометрический со­став почв.

Исследования показывают, что производительность земель зависит не только от их качества, но и от климатических условий. В соответствии с климатическими различиями для оценки земель территория Беларуси разделена на 5 зон: южную (22 района), центральную юго-западную (31), центральную северо-восточную (21), северную 1 (30), северную 2 (14 районов). Поправочный коэффициент по этим зонам меняется от 1 до 0,86.

Продуктивность неосушенных глеевых и глееватых почв обычно ни­же осушенных, поэтому вводится поправочный коэффициент от 1,06 для песчаных, подстилаемых песками почв до 0,43 для глинистых глеевых почв.

На сильносмытых почвах урожайность в среднем снижается на 50 %, поэтому вводится и коэффициент на эродированность, достигаю­щий 0,49 на сильноэродированных землях. Максимальная поправка на завалуненность достигает 0,81 (на сильнокаменистых почвах). При пло­щади обрабатываемого участка более 15 га поправочный коэффициент равен 1, а при площади менее 2 га - 0,76.

На луговых землях дополнительно учитывается показатель закуста- ренности и при закустаренности более 50 % поправочный коэффициент может достигать 0,51.

Урожайность сельскохозяйственных культур устойчиво зависит от степени агрохимической окультуренности почв. В зависимости от со­держания гумуса, подвижных форм фосфора и калия, кислотности почв рассчитывается агрохимический индекс окультуренности и поправочный коэффициент, колеблющийся от 1 до 0,50.

Исходным материалом для бонитировки почв в конкретных хозяй­ствах являются данные почвенных и агрохимических обследований, уче­та земель, инвентаризации луговых и мелиорированных земель, данные культуртехнического состояния и ранее проведенных оценок земель. Расчет баллов проводится в специальной ведомости по каждой почвен­ной разновидности в пределах контуров пахотных и луговых земель. Ис­ходя из баллов и площадей, определяется средневзвешенный балл по почвенной разновидности, видам земель, землепользованию, району, об­ласти, республике.

По данным последнего, третьего тура бонитировки почв (1988 г.) средний балл сельскохозяйственных земель составил 34 (перспективный, с учетом возможной оптимизации агрохимических и агротехнологиче- ских свойств - 53), пашни - 36 (50), луговых земель - 31 (58).

Помимо естественного необходимо оценивать и экономическое пло­дородие, определяемое результатами хозяйственной деятельности. Под экономической оценкой понимается сравнительная оценка качества земли как главного средства сельскохозяйственного производства по экономи­ческим показателям, т.е. оценка экономического плодородия земли.

Плодородие земли находят свое непосредственное экономическое вы­ражение (материализуется) в количестве произведенной сельскохозяй­ственной продукции - урожае. В выращивании урожая одновременно участвует как земля, так и прошлый овеществленный и живой труд, во­площенный в издержках производства, поэтому на выходе продукции на разных земельных участках может сказываться различие затрат. В силу этих обстоятельств при оценке качества земли объективно возникает необходимость исключить влияние этих различий.

Количество продукции, отнесенное к равновеликим производствен­ным затратам, экономически выражает качество земли. Другими слова­ми, различие в качестве земли определяется эффективностью (окупаемо­стью) одинаковых затрат, вложенных в землю разного качества. Это ме­тодологическое положение, вытекающее из учения о дифференциальной ренте и плодородии земли, является основополагающим при осуществ­лении экономической оценки земли. Из него следует, что та земля по ка­честву лучше, на которой при равных затратах произведено больше про­дукции. Разница в полученной продукции количественно выражает раз­личие качества земель.

Показатели экономической оценки могут иметь как натуральное, так и денежное выражение, а также могут быть выражены в абсолютных и относительных величинах. Поскольку плодородие земли находит свое непосредственное выражение прежде всего в выходе конкретного вида продукции, т. е. урожайности сельскохозяйственных культур, то она и выступает в качестве исходного показателя экономической оценки. Уро­жайность отражает качество земли лишь при условии равенства прямых производственных затрат на ее получение. Экономическую оценку зе­мель нужно производить по нормальной (типичной) урожайности. При экономической оценке земель необходимо исходить из нормального уровня затрат на данной почве. Во внимание принимаются те затраты, которые получили распространение при использовании данной почвы и которые определяют издержки производства на землях с соответствую­щими природными свойствами при достигнутом уровне земледелия.

Экономическая оценка земель проводится в двух аспектах: 1) общая оценка земель; 2) частная оценка - по эффективности возделывания от­дельных культур (видов насаждений).

Основными показателями экономической оценки земель являются: для общей оценки - стоимость валовой продукции (руб./га), окупаемость затрат (стоимость продукции на руб. затрат), дифференциальный доход; для частной оценки - урожайность (ц/га), окупаемость затрат, диффе­ренциальный доход по культуре.

Валовая продукция как оценочный показатель характеризует способ­ность земледелия непосредственно использовать естественное плодоро­дие почвы, отражает уровень ее экономического плодородия и ограни­ченность земли как средства сельскохозяйственного производства. При исчислении данного показателя возникает необходимость единого соиз­мерения различных продуктов, для чего может использоваться показа­тель стоимости, который имеет наиболее широкое применение, а также условные натуральные единицы (кормовая, зерновая и др.).

Показатель окупаемости затрат (отношение валовой продукции к из­держкам производства), характеризуя экономическое плодородие, учи­тывает производительность земледельческого труда. Дифференциальный доход, представляющий разницу между всем чистым доходом и его ми­нимальной общественно необходимой величиной, выражая качество земли, имеет большое значение для решения многих вопросов, в частно­сти для определения эффективности капитальных вложений в сельское хозяйство и его рентабельности.

Методически экономическая оценка земель включает:

• подготовительные работы и сбор исходной информации;

• природно-сельскохозяйственное районирование земельных ресур­сов республики;

• группировку почв и выделение оценочных групп земель;

• определение оценочных базисных показателей по оценочным группам и составление оценочных шкал;

• расчет оценочных показателей по землепользованиям, районам и областям;

• изготовление и выдачу земельнооценочной документации.

В процессе подготовительных работ выявляется наличие и качество обследовательских и иных материалов (данные о площадях видов зе­мель; агроклиматические данные; экспликация почвенных разновидно­стей; материалы паспортизации полей с технологической характеристи­кой участков; площади и урожайность культур; затраты на производство каждого вида продукции растениеводства; обеспеченность основными производственными фондами; рабочей силой; техникой; внесение удоб­рений; материалы ранее проведенных оценочных работ). В качестве ис­ходных берут средние данные за последние 5 лет.

Природно-сельскохозяйственное районирование земельных ресурсов осуществляется на основе показателей, характеризующих почвенно­климатические условия, рельеф и технологические свойства участков, существенно влияющих на продуктивность и эффективность использо­вания земель. Предусмотрено выделение 5 климатических зон, 9 округов, 30 кадастровых районов, 15 оценочных группы почв.

Далее определяют базисные показатели по оценочным группам почв и составляют оценочные шкалы. По группам почв для оценки пашни по эффективности возделывания культур определяют методом корреляци­онно-регрессионного анализа базисную урожайность, используя средне­статистические данные по оценочному району, структуру посевных площадей, агрохимические показатели. Исходя из среднего по району уровня производственных затрат на 1 га и базисной урожайности, опре­деляют базисные затраты. Далее рассчитывают фондообеспеченность (основные и оборотные фонды) на 1 га посева культур и 1 га пашни. Стоимость продукции по культурам находят умножением единой (ка­дастровой) цены 1 ц на базисную урожайность культуры, включая по­бочную продукцию. Стоимость продукции на 1 га определяют как сред­невзвешенную по культурам исходя из структуры посевных площадей.

Окупаемость затрат по культурам рассчитывают делением стоимости валовой продукции по культуре на базисные затраты по культуре. Диф­ференциальный доход исчисляют как разность стоимости валовой про­дукции и общей суммы текущих затрат и нормативного (минимально общественно необходимого) чистого дохода.

На основании расчета оценочных показателей по качественно различ­ным землям (агропроизводственным группам почв) составляют оценоч­ную шкалу. Под ней понимается система оценочных показателей, коли­чественно характеризующая качество различных земель (групп почв) при сопоставимом уровне земледелия. Оценочная шкала, таким образом, представляет собой ряд числовых значений, соизмеряющих качество зе­мель посредством экономических показателей.

Сначала оценочную шкалу составляют в абсолютных показателях, а затем на этой основе - в относительных, причем 100 баллов присваива­ется лучшей агропроизводственной группе почв (классу земель). В целях пересчета относительных показателей в абсолютные для оценочной шка­лы в абсолютных показателях рассчитывают и указывают цену балла, т. е. долю абсолютного показателя, приходящуюся на один балл.

На основании шкалы и необходимых материалов и сведений оцени­вают земли отдельного землепользования, района, области, республики. Для отдельного сельскохозяйственного предприятия оценочные показа­тели определяют по почвенным оценочным группам, а по ним - средне­взвешенные данные по севооборотам, видам земель, всему хозяйству.

Для проведения оценки собирают данные об урожайности культур, стоимости валовой продукции по почвенным разновидностям. Балл поч­венной разновидности получают как отношение показателя в хозяйстве (урожайность, стоимость валовой продукции, окупаемость затрат, диф­ференциальный доход) к эталонному (по шкале). В полученный исход­ный балл вводят поправки на природные и технологические показатели земель хозяйства.

В качестве единиц оценки луговых земель принимаются их геобота- нические типы, модификации на определенных оценочных группах почв.

Для осуществления задач по организации и управлению отраслями хозяйства, для организации эффективного использования, контроля и охраны земель проводят оценку их по административным единицам (район, область, республика).

Экономическая оценка различных хозяйств Беларуси очень диффе­ренцирована. В целом по республике земли с баллом экономической оценки менее 25 составляют 50,7 % (по пашне 7,7 %), с баллом 25-30 - 24,1 % (по пашне 18,8 %), с баллом 30-35 - 14,8 % (по пашне 23,2 %), с баллом 35-40 - 6,5 % (по пашне 21,7 %), с баллом 40-45 - 2,9 % (по пашне 14,7 %), с баллом экономической оценки более 45 составляют 1,0 % (по пашне 13,9 %). Особенно высокие показатели экономической оценки в Гродненской области, низкие - в Витебской. Средний балл эко­номической оценки сельскохозяйственных земель республики равен 37.

5.2. Кадастровая оценка

Работы по бонитировке почв и экономической оценке земель послу­жили теоретической и практической базой для проведения работ по со­зданию методики и последующей более совершенной кадастровой оцен­ки сельскохозяйственных земель. Кадастровая оценка является состав­ной частью земельного кадастра и проводится с целью получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для реализации земельной политики государ­ства.

Она была проведена в Беларуси в 1992-1997 годах по методике, в ко­торой учтены все положительные моменты бонитировки почв и эконо­мической оценки земель. Кадастровая оценка земель более совершенна, так как, во-первых, проводится не по землепользованиям, а непосред­ственно по участкам, а во-вторых, учитывается большее количество фак­торов, влияющих на оценку земель.

При кадастровой поучастковой оценке, предназначенной как для внутрихозяйственного, так и для межхозяйственного и межрегионально­го (район, область) сравнения качества земель, наряду с бонитировкой почв учитываются агроклиматические условия сельскохозяйственного производства, технологические свойства и местоположение земельных участков, местоположение сельхозпредприятий по отношению к пунктам реализации продукции и приобретения ресурсов и местоположение в республиканской системе социальной инфраструктуры.

Результаты кадастровой оценки устойчивы во времени. Они характе­ризуют сравнительное качество земель как средства сельскохозяйствен­ного производства, и предназначаются для дифференциации ставок зе­мельного налога, первичного обслуживания рынка земли, решения хо­зяйственных задач по рациональному использованию сельскохозяй­ственных земель, энергетической оценки земель.

Кадастровая оценка является экономической по своему содержанию. Предметом оценки участка выступают его плодородие (качество как орудие труда), технологические качества (качество как предмет труда), местоположение по отношению к пунктам переработки и реализации продукции (качество как пространственный операционный базис) и обобщающие экономические показатели оценки участка как средства производства.

Введение платности землепользования, совершенствование хозяй­ственного механизма на основе рыночных отношений предопределяют необходимость иметь универсальную совокупность показателей харак­теристики и оценки земель для решения различных задач по организации и управлению производством на всех уровнях от отдельных земельных участков и отдельных работников до сельскохозяйственной отрасли рес­публики и в то же время позволяет оперативно вносить коррективы в показатели оценки в связи с возрастающим динамизмом процессов в хо­зяйственной практике.

Планово-экономические задачи, связанные с сельскохозяйственным производством, а также с установлением уровней ставок земельного налога, носят распределительный характер. В этой связи показатели оценки предусматривается иметь в виде баллов или индексов по отноше­нию к лучшим (эталонным) условиям или средним условиям совокупно­сти оцениваемых объектов.

В качестве общего критерия оценки объективно выступает произво­дительность труда в растениеводстве. Система показателей кадастровой оценки рассчитана таким образом, что они могут использоваться как са­мостоятельно, так и для расчета более обобщенных характеристик, кото­рые синтезируют все стороны качества земли как средства производства. Показатели - это согласованные с критерием количественные парамет­ры, характеризующие различные стороны земли как средства производ­ства.

Кадастровой оценкой предусмотрено получение следующих показа­телей.

Оценка плодородия - бонитет почв, бонитет земельных участков для сравнительной характеристики их по пригодности возделывания основ­ных сельскохозяйственных культур исходя из почвенного покрова и наличия факторов, дополнительно влияющих на урожайность (агрокли­матические условия, каменистость, эродированность, окультуренность, размеры и конфигурация отдельно обрабатываемых участков и др.).

Оценка технологических свойств земельных участков - длина го­на, удельное сопротивление, обобщенные поправочные коэффициенты к сменным нормам выработки на пахотные и непахотные работы (к пахот­ным работам относятся отвальная, безотвальная вспашка и противоэро- зионная обработка почвы, к непахотным - остальные виды работ: луще­ние стерни и дискование, сплошная культивация, боронование, посев и посадка сельскохозяйственных культур, уход за посевами, все уборочные работы, работы по внесению органических и минеральных удобрений, химической защиты растений от вредителей и болезней), индекс по от­ношению к лучшим (эталонным) условиям оценочных затрат на пахот­ные, непахотные и уборочные работы и на комплекс указанных полевых работ по возделыванию сельскохозяйственных культур.

Оценка местоположения - расстояние от земельных участков до внутрихозяйственных центров (фактическое и эквивалентное), расстоя­ние от центральной усадьбы до внехозяйственных пунктов реализации продукции и баз снабжения (фактическое и эквивалентное), индексы транспортных затрат по отношению к лучшим условиям (внутрихозяй­ственных, внехозяйственных и совокупных).

Обобщающая (синтезирующая) оценка - индексы дифференциации нормативного чистого дохода по отношению к средним и худшим усло­виям республики, нормативный чистый доход, дифференциальный до­ход; совокупный балл кадастровой оценки земель; нормативная цена земли.

Кадастровая оценка проводится в двух аспектах: в целом по виду зе­мель и по отдельным сельскохозяйственным культурам. Метод оценки - расчетно-нормативный. Первичным объектом оценки являются отдельно обрабатываемые (рабочие) участки (контура) земель, которые могут объ­единяться в более крупные однородные территориальные единицы, при­чем их оценочные показатели рассчитываются как средневзвешенные показатели отдельных контуров. Сначала формируются рабочие (оце­ночные) участки, каждый из которых включает один или несколько кон­туров и должен иметь однородные почвы, агрохимические показатели, уклон, степень заболоченности и эродированности.

Оценка плодородия почв заключается в определении относительной пригодности участков по совокупности природных свойств и уровню окультуренности земель для возделывания 13 основных культур или групп культур (озимая рожь, озимая пшеница, рапс, ячмень + яровая пшеница, овес, кормовой люпин, горох + вика + пелюшка, картофель, лен, корнеплоды, кукуруза, многолетние бобовые травы, многолетние злаковые травы).

При построении шкалы оценочных баллов почв за основу принята 100-балльная шкала, в которой оценку 100 баллов получила самая луч­шая почва по каждой из культур. Критерием оценки послужили основ­ные свойства почв, определяющие их типовые различия: степень заболо­ченности, гранулометрический (механический) состав и характер строе­ния почвообразующих пород. Совокупное влияние этих свойств опреде­ляется по урожайности, полученной на контрольных делянках опытов и путем прямых полевых учетов на различных почвах в сравнимых усло­виях агротехники с использованием статистических данных по урожай­ности сельскохозяйственных культур и экспертных оценок.

Шкала оценки почв составлена в виде таблицы, где по строкам дается тип почв, степень увлажнения, гранулометрический состав, строение почвообразующих и подстилающих пород, мощность торфяной залежи, а по столбцам - номера почвенных разновидностей, мелиоративное состо­яние, баллы бонитета под сельскохозяйственные культуры в среднем и по видам культур, баллы оценки почв природных луговых земель, удель­ное сопротивление (энергоемкость) почвы, показатели для распределе­ния почв по гранулометрическому составу. Учитывается подстилание другими породами с глубины 25-100 см, а также прослойка песка мощ­ностью 20-50 см. Для переувлажненных разновидностей минеральных почв приводятся два балла - для неосушенных и осушенных почв. Тор­фяно-болотные почвы пахотных земель оцениваются в осушенном со­стоянии.

Баллы почв для сельскохозяйственных культур в среднем рассчиты­ваются с учетом баллов отдельных культур и принятого для расчетов среднего соотношения их посевных площадей.

Исходные баллы почв участков природных кормовых угодий опреде­ляются исходя из площадей входящих в них почвенных разновидностей и их оценочных баллов по шкале.

Шкала оценочных баллов почв разработана для участков, обладаю­щих комплексом оптимальных для роста и развития сельскохозяйствен­ных культур условий: отсутствует эродированность и завалуненность почв, агрохимические свойства их соответствуют оптимальным парамет­рам, почвы хорошо окультурены, рабочий участок включает отдельно обрабатываемые участки площадью более 25 га, правильной конфигура­ции без вкрапленных контуров, почвы участка однородны. В таких слу­чаях качество земель совпадает со сравнительной оценкой почв по шка­ле. На участках, где свойства почв отличаются от оптимальных, в полу­ченный по таблице средневзвешенный балл почвенных разновидностей участка вводятся соответствующие поправочные коэффициенты. Для па­хотных земель и земель под многолетними насаждениями - поправочные коэффициенты на эродированность, завалуненность, окультуренность, контурность угодий, мелиоративное состояние земель и на агроклимати­ческие условия; для природных луговых угодий - на агрохимическое со­стояние (окультуренность) и закустаренность, а также на агроклиматиче­ские условия как для трав на пахотных землях.

Поправочные коэффициенты на эродированность и завалуненность берутся с учетом их влияния на качество земель. Исследованиями уста­новлено, что это влияние для различных культур неодинаковое. Поэтому поправочные коэффициенты приводятся для четырех групп культур: зерновые и зернобобовые, пропашные, лен, многолетние травы. Сниже­ние урожайности различных культур на эродированных почвах составля­ет от 5-20 % на слабосмытых, до 30-60 % на сильносмытых почвах. За- валуненность (каменистость) пахотных земель снижает урожайность сельскохозяйственных культур как непосредственно, так и косвенно че­рез качество обработки почв и уборки урожая. Недобор урожая на зава- луненных землях в условиях Беларуси для различных культур составляет от 0-8 % при слабой завалуненности до 16-30 % при очень сильной за- валуненности. Для введения поправок учитываются камни на поверхно­сти и в 30-сантиметровом слое почвы.

Поправочный коэффициент на степень окультуренности почв рас­считывают по основным агрохимическим показателям. Из всего ком­плекса агрохимических свойств почв при оценке степени их окультурен- ности почв учитывают: степень кислотности почв (pH в КС1), содержа­ние гумуса, подвижных соединений фосфора (Р₂О₅) и калия (К₂О). Для этих показателей определены оптимальные агрохимические параметры по основным группам почв.

Суммарную оценку окультуренности почв выражает комплексный показатель - индекс окультуренности (Иок), методика расчета которого заключается в следующем.

Предварительно рассчитываются относительные индексы (Иотн) для каждого из показателей по формуле

Хотн. = (Хфакт. - Хмин.) / (Хопт. - Хмин.)

где Хфак. - фактическое значение показателя (рН, Р₂О₅, К₂О, гумус); Хмин., Хопт. - соответственно минимальное и оптимальное значения показателя свойств для данной почвенной группы.

Для практических расчетов установлены следующие минимальные агрохимические показатели: для рН - 3,5; содержания Р₂О₅, К₂О - 20 мг/кг почвы (минеральные почвы) и 100 мг/кг почвы (торфяно­болотные почвы); для содержания гумуса - 0,5 %. Если фактический по­казатель больше оптимального, то в формуле вместо фактического зна­чения записывается его оптимальный показатель.

После определения относительного индекса по всем показателям рас­считывается до сотого знака общий индекс окультуренности путем сум­мирования частных индексов и их деления на 4.

Если рабочий участок состоит из почв различного гранулометриче­ского состава, то отдельно определяются индекс окультуренности для почв разного гранулометрического состава, затем общий средневзве­шенный индекс окультуренности по участку.

Полученные индексы окультуренности переводятся в поправочные коэффициенты на степень окультуренности почв, на которые умножают­ся средневзвешенные баллы почв при оценке рабочих участков.

Поправочные коэффициенты на контурность пахотных земель вве­дены в связи с тем, что исследованиями установлено заметное снижение по краю поля урожайности сельскохозяйственных культур, что связано с концентрацией отрицательного влияния таких факторов, как более силь­ное уплотнение почвы на полосах разворота сельскохозяйственных ма­шин и агрегатов, избыточная увлажненность у границ с заболоченными и западинными местами, нарушение почвенного покрова при строитель­стве каналов и дорог, затененность посевов примыкающей древесно­кустарниковой растительностью, порча прилегающих к неулучшенным дорогам посевов транспортом в ненастье и распутицу и др. От края поля распространяются сорняки и болезни растений. В связи с этим при про­чих равных условиях продуктивность рабочих участков изменяется в за­висимости от удельного периметра, т. е. от протяженности границы (края поля), приходящейся в среднем на 1 га.

Удельный периметр зависит от площади отдельно обрабатываемого участка, конфигурации его границы и наличия вкрапленных контуров. Исходя из удельного периметра, показатели оценки контурности опреде­ляют в виде поправочных коэффициентов к оценочным баллам почв.

Удельный периметр находится в обратной корреляционной связи с площадью отдельно обрабатываемого участка. При отсутствии сильно изломанных границ и вкрапленных контуров он примерно соотносится с площадью отдельно обрабатываемого участка.

Поправочные коэффициенты на мелиоративное состояние земель учитывают зависимость продуктивности видов земель от мелиоративно­го состояния осушенных земель - выравненности поверхности, наличия элементов для организации поверхностного стока, степени износа и тех­нической исправности элементов осушительной системы, а также от ви­да мелиоративной системы.

В основу характеристики мелиоративного состояния в целом прини­маются материалы инвентаризации мелиорированных земель, в резуль­тате которой определены земли, требующие агромелиоративного улуч­шения и реконструкции осушительной сети. На такие земли к оценоч­ным показателям вводятся дифференцированные поправочные коэффи­циенты с учетом нарастания отрицательного влияния мелиоративного состояния на продуктивность.

Степень мелиоративного состояния определяется экспертно с участи­ем специалистов сельскохозяйственного предприятия и районной земле­устроительной и геодезической службы.

Поправочные коэффициенты на генезис и неоднородность почвенно­го покрова учитывают разную продуктивность рабочих участков в зави­симости от характера строения почвенного покрова. Установлено, что наибольшая продуктивность участка достигается в том случае, если он состоит из одной почвенной разновидности или из нескольких очень близких по своим свойствам. Наличие на рабочем участке других почв, заметно отличающихся по свойствам от преобладающей почвы, затруд­няет технологию земледелия, вызывает вынужденное нарушение правил агротехники в связи с различными сроками созревания почвы и возделы­ваемых культур, что приводит к снижению урожайности на этих почвах по сравнению с их плодородием. Поэтому при оценке к средневзвешен­ному баллу почв участка вводятся поправочные коэффициенты на гене­зис почв и неоднородность почвенного покрова. Для расчета поправоч­ного коэффициента определяется общая неоднородность почвенного по­крова по участку, которая выражается в условных единицах (или индек­сах) в пределах от 0 до 6. Общий индекс неоднородности определяется как суммарный показатель индексов неоднородности по генезису почв, степени увлажнения и гранулометрическому составу почвообразующих пород. Эти свойства приняты условно равноценными и индекс контраст­ности показателей внутри каждого из них изменяется от 0 до 4. Индекс неоднородности почв определяется как сумма произведений площадей почвенных разновидностей на индексы контрастности их свойств по от­ношению к наиболее отдаленным по этим свойствам и превосходящим по площади разновидностям с последующим делением суммы на пло­щадь рабочего участка.

Учет агроклиматических условий при кадастровой оценке земли по влиянию на продуктивность земель и на величину затрат при выполне­нии полевых работ осуществляется комплексно по трем основным фак­торам, наиболее существенно определяющим во взаимосвязи агроклима­тические условия земледелия - продолжительности земледельческого периода, биоклиматическому потенциалу местности и континентально- сти климата. Под земледельческим периодом понимается срок от сред­ней даты наступления мягкопластичного состояния почвы, наиболее бла­гоприятного для выполнения полевых работ, до первого августа - даты массовой уборки зерновых на территории республики.

Биоклиматический потенциал местности в совокупности отражает теплообеспеченность и условия увлажнения вегетационного периода. Определяется исходя из величины гидротермического коэффициента и суммы активных температур воздуха выше 10 °С. Гидротермический ко­эффициент представляет собой отношение суммы осадков к сумме тем­ператур выше 10 °С за тот же период, уменьшенной в 10 раз.

Континентальность климата характеризуется выраженным в процен­тах отношением годовой амплитуды температуры воздуха к показателю широты местности, умноженному на 0,33.

Исходными данными для оценки агроклиматических условий являют­ся результаты многолетних наблюдений на метеостанциях, расположен­ных на территории республики. Показатели 59 метеостанций интерполи­руются на территорию административных районов. Рассчитываются средние значения по республике. Оценочные показатели биоклиматиче- ского потенциала и продолжительности земледельческого периода от­дельных территорий переводятся в индексную форму путем деления на среднереспубликанский показатель.

Исходя из предположения, что влияние рассматриваемых факторов является совокупным, и учитывая одинаковую направленность их изме­нения (ухудшения с юга на север), путем перемножения частных индек­сов биоклиматического потенциала и продолжительности земледельче­ского периода рассчитывается средний индекс оценки агроклиматиче­ских условий по этим факторам.

Показатели агроклиматических условий учитываются при оценке продуктивности земель и технологических свойств земельных участков в виде поправочных коэффициентов к соответствующим показателям.

После оценки плодородия осуществляется оценка технологических свойств и местоположения рабочих участков, которая в методиче­ском отношении заключается в определении благоприятности выполне­ния полевых и транспортных работ по возделыванию сельскохозяй­ственных культур по сравнению с оптимальными (эталонными) услови­ями. В качестве эталона для оценки технологических свойств принят прямоугольный рабочий участок пашни в средних агроклиматических условиях, без камней, имеющий длину гона не менее 1000 м, угол склона до 1°, минимальное удельное сопротивление (энергоемкость) почвы, до­статочную прочность несущей поверхности.

Для оценки местоположения за эталонные условия принимаются уда­ленность не более 1 км по дороге с асфальтобетонным покрытием.

Затраты на выполнение полевых работ в эталонных условиях прини­мают за единицу. На рабочих участках с более сложными условиями ин­декс затрат в целом возрастает обратно пропорционально сменным нор­мам выработки на полевые механизированные и конно-ручные работы в зависимости от основных характеристик технологических свойств рабо­чих участков.

В целях использования показателей оценки в практике нормирования полевых работ вначале определяются по рабочим участкам обобщенные поправочные коэффициенты к нормам выработки на полевые работы, учитывающие совместное влияние на производительность агрегатов угла склона, каменистости, степени заболоченности (влажности почв), нали­чия песчаных и рыхлосупесчаных почв, изрезанности препятствиями и скошенности сторон (конфигурации).

Обобщенный поправочный коэффициент является произведением по­правочных коэффициентов по отдельным факторам. Полученные обоб­щенные поправочные коэффициенты могут использоваться для диффе­ренциации по рабочим участкам действующих типовых норм выработки на полевые механизированные работы.

Индекс оценки технологических свойств по видам работ (пахотные, непахотные, уборочные) определяют делением индекса затрат на поле­вые работы в зависимости от длины гона и удельного сопротивления (энергоемкости) почвы на обобщенный поправочный коэффициент к нормам выработки.

Индекс затрат на уборочные работы определяется в зависимости от балла плодородия (продуктивности) участка и его технологических свойств на непахотные работы. За эталонные условия для уборочных ра­бот в зависимости от продуктивности принят минимальный показатель урожайности, для которого имеется сменная норма выработки на меха­низированную уборку (комбайнами, косилками и т. п.).

По индексам затрат на пахотные, непахотные и уборочные работы и соотношению объемов этих работ в технологическом процессе возделы­вания сельскохозяйственных культур (по технологическим картам) рас­считываются индексы технологических свойств рабочих участков на вы­полнение полевых нестационарных работ. Влияние агроклиматических условий на дифференциацию затрат учитывается с помощью поправоч­ных коэффициентов, которые изменяются от 1,10 до 0,96.

Местоположение рабочих участков характеризуется удаленностью от центральной усадьбы и хозяйственных центров территориального произ­водственного подразделения. Под хозяйственными центрами понимают­ся конкретные хозяйственные объекты, являющиеся пунктами снабже­ния (материально-технического обеспечения) производственных процес­сов на рабочем участке и реализации продукции: машинный двор, склад­ские помещения, зерносушильный комплекс, ферма и т. п. (общехозяй­ственного и внутрихозяйственного значения).

Расстояния до производственных объектов измеряются по плану зем­лепользования от центра (центра тяжести) рабочего участка по дорогам, обеспечивающим наиболее удобный подъезд. Общее расстояние распре­деляется по качеству дорог, на основании этого рассчитывается эквива­лентное расстояние по коэффициентам, отражающим примерное соот­ношение затрат на перевозку грузов или холостые перегоны техники в связи с различной скоростью передвижения транспортных средств и сельскохозяйственной техники по дорогам различного качества:

• целина (от центра участка до дороги) - 2,5;

• естественные грунтовые - 1,8;

• улучшенные грунтовые - 1,5;

• гравийные, булыжные - 1,2;

• асфальтобетонные, бетонные - 1,0.

В производственном подразделении нередко имеется несколько хо­зяйственных центров. В таких случаях для определения расстояния ра­бочие участки распределяются по принципу «тяготения» к тому или иному хозяйственному центру. Если же рабочие участки функционально тяготеют к двум или более хозяйственным центрам производственного подразделения (например, к животноводческой ферме и зернотоку), то вначале измеряется расстояние к каждому из них, а затем рассчитывается среднее с учетом соотношения объемов грузоперевозок. Поскольку про­изводство продукции на рабочем участке организационно и технологи­чески обычно связано с центральной усадьбой и центрами производ­ственного подразделения, среднее эквивалентное расстояние перевозок (индекс удаленности) рассчитывается исходя из следующего соотноше­ния:

• зерновые, лен - 0,40 - расстояние до центральной усадьбы и 0,60 - до центра производственного подразделения;

• картофель и корнеплоды - 0,10 и 0,90;

• сахарная свекла - 0,30 и 0,70;

• кукуруза на зеленую массу и силос, силосные травы - 0,05 и 0,95;

• в среднем - соответственно 0,25 и 0,75 соответственно.

Среднее эквивалентное расстояние перевозок по культурам рассчиты­вается суммированием произведений эквивалентных расстояний от цен­тральной усадьбы и центра производственного подразделения и соответ­ствующих коэффициентов. Эквивалентное расстояние определяется как средневзвешенное исходя из структуры посевных площадей. Аналогич­ным образом рассчитывается среднее эквивалентное расстояние внехо- зяйственных перевозок.

По эквивалентным расстояниям перевозок и баллам плодородия (про­дуктивности), от изменения которых в основном зависит изменение уро­жайности сельскохозяйственных культур и грузоемкости 1 га, рассчиты­вают индексы транспортных затрат по рабочим участкам, по культурам и средневзвешенные.

По исходным сведениям автоматизированной базы данных земельных ресурсов определяются эквивалентные расстояния внехозяйственных пе­ревозок, средняя грузоемкость 1 га по внехозяйственным перевозкам, связанным с производством и реализацией растениеводческой продук­ции, и индексы транспортных затрат на их осуществление. Указанные индексы отражают увеличение транспортных затрат по сравнению с принятыми за единицу эталонными условиями - стоимостью транспор­тировки груза на расстояние до 1 км по дороге с асфальтобетонным по­крытием.

Показатели оценки местоположения рабочих участков, плодородия и технологических свойств используются для расчета обобщающих (син­тезирующих) показателей оценки.

Для денежной оценки земель производится оценка местоположения сельхозпредприятий в республиканской системе социальной инфра­структуры, главными носителями которой являются административные центры территории и городские поселения. Общий порядок оценки ме­стоположения заключается в определении эквивалентных расстояний от центра сельхозпредприятия до городской черты г. Минска, областного центра, районного центра, других близлежащих городских поселений.

На основании эквивалентного расстояния и шкалы оценки определя­ются оценочные баллы местоположения сельхозпредприятия по отноше­нию к названным выше административным центрам и городским посе­лениям. Общим баллом оценки местоположения считается максималь­ный из этих четырех баллов.

Определение обобщающих (синтезирующих) показателей оценки - самый важный этап кадастровой оценки сельскохозяйственных земель.

Показатели дифференциации чистого дохода рассчитываются следу­ющим образом:

• определяются индексы нормативных затрат на 1 га исходя из балла плодородия (продуктивности), технологических свойств и местоположе­ния земельных участков;

• определяются индексы урожайности в зависимости от балла пло­дородия;

• делением индексов затрат на индексы урожайности находим ин­дексы себестоимости;

По индексам урожайности и индексам себестоимости рассчитываются индексы дифференциации чистого дохода по следующим формулам:

по отношению к среднереспубликанским условиям -

ИДД = ИУ (ИС_Ср - ИС);

по отношению к худшим условиям - ИДД = ИУ (ИС_тах - ИС),

где ИДД - индекс дифференциации оценочного чистого дохода на ^том участке;

ИУ^ ИС - индексы урожайности и себестоимости единицы продукции на мом объекте;

ИС_ср и ИС_тах - индексы себестоимости соответственно средний по рес­публике (при строгом расчете равен 1) и в худших (замыкающих) усло­виях.

При определении индексов нормативных затрат по технологическим картам рассчитывают базисные нормативные затраты на производство продукции для среднереспубликанских условий характеристики земель, организации производства и урожайности сельскохозяйственных куль­тур (плодородия земель).

Общая сумма базисных затрат распределяется на две части: диффе­ренцируемые в зависимости от качества земель и недифференцируемые. К последним относятся затраты на семена, удобрения, прочие прямые за­траты. Делением указанных частей на общую сумму определяется соот­ношение долей в индексе затрат. В дифференцируемой части индекса вычисляются доли в индексе затрат на пахотные, непахотные, убороч­ные, транспортные и стационарные работы. Каждая из этих долей делит­ся на среднереспубликанский оценочный индекс затрат по соответству­ющей работе, в результате получаются цены индексов затрат на соответ­ствующую работу. С учетом этого индексы оценочных затрат по рабо­чим участкам (ИЗ,) рассчитываются по формуле:

ИЗ, = а + ИП, • ЦП,+ ИН • ЦН + ИУб, • ЦУб + ИТр, • ЦТр + ИСт, • ЦСт,

где а - недифференцируемая доля индексных затрат;

ИП_г-, ИН_г-, ИУб_ь ИТр,, ИСт, - индексы затрат соответственно на пахотные, непахотные, уборочные, транспортные и стационарные работы ^того участка;

ЦП, ЦН, ЦУб, ЦТр, ЦСт - цены индексов соответствующих затрат.

Базисные оценочные затраты рассчитываются без учета затрат на вне­сение органических удобрений и без учета затрат на содержание и вос­становление осушительной сети на мелиорированных землях. Поэтому полученные по указанной выше формуле индексы затрат корректируют­ся для минеральных почв прибавлением величины, отражающей затраты на внесение органических удобрений, а для осушенных почв (торфяных, минеральных) - прибавлением величины, отражающей дополнительные затраты землепользователя на содержание и восстановление осушитель­ной сети.

Расчеты по улучшенным луговым землям производятся так же, как и для многолетних трав на пашне, по естественным луговым землям - с некоторым упрощением. Для этих земель дифференцируются затраты на уборочные (включая и стационарные работы) и транспортные. В целом расчет производится по формуле

Из! = а + ИУб! • ЦУб + ИЩ • ЦТр,

Величина и структура затрат определяются по технологической карте для среднереспубликанских условий. Цена индекса рассчитывается де­лением относящейся на соответствующую работу доли индекса средне­республиканских затрат на 1 га на среднереспубликанские индексы оценки технологических свойств и местоположения (индекс затрат на уборочные и стационарные работы и на индексы затрат на транспортные работы).

Естественные пастбища используются для пастьбы скота и в связи с этим затраты на технологические процессы по «уборке» и «транспорти­ровке» продукции не калькулируются. Вместе с тем для повышения до­стоверности оценки затраты на уборочные, стационарные и транспорт­ные работы экспертным путем дифференцированы в соответствии с определяющими их факторами. В данном случае для упрощения расче­тов под уборочными понимаются в совокупности уборочные и стацио­нарные работы, так как динамика затрат на их выполнение в основном связана с продуктивностью.

Индексы оценочных затрат по естественным пастбищам рассчитыва­ются по формуле

ИЗ! = 0,60 • ИУбср / ИУб! + 0,40 • ИТрср / ИТР_Ь

где ИУб_ср, ИТр_ср - средние по виду земель индексы затрат соответствен­но на уборочные плюс стационарные работы и транспортные работы; ИУб_!, ИТр! - индексы затрат на уборочные плюс стационарные работы и на транспортные работы по оцениваемым участкам.

Индексы оценочной себестоимости рассчитываются делением индек­са оценочных затрат на индекс оценочной урожайности (продуктивно­сти). В качестве последнего принимается балл продуктивности, делен­ный на 10 (индекс продуктивности участков с оценкой до 10 баллов при­нимается за единицу).

Для определения «худших условий» при оценке пахотных земель и земель под многолетними насаждениями из всего числа оцениваемых объектов отбирают примерно 1 % объектов с самыми высокими индек­сами себестоимости продукции и находят среднюю величину этого ин­декса, который принимается как максимальное значение (ИС_мах) для рас­чета индексов дифференциации чистого дохода по остальным объектам. По всем объектам, отобранным для определения «эталона худших усло­вий», индекс дифференциации чистого дохода принимается равным ну­лю.

Общий балл кадастровой оценки - это балл, соответствующий баллу плодородия, обеспечивающему такой же по величине индекс дифферен­циации чистого дохода при фиксированных среднереспубликанских по­казателях оценки технологических свойств, местоположения земельных участков и сельхозпредприятий.

Например, если участок с почвенно-экологическим бонитетом 32 при фиксированной величине индексов технологических свойств и местопо­ложения имеет индекс дифференциации чистого дохода + 0,273, то лю­бой другой участок, который имеет больший (меньший) балл плодоро­дия, но в результате худших (лучших) технологических свойств и место­положения характеризуется таким же индексом дифференциации чисто­го дохода, будет тоже иметь обобщающий балл кадастровой оценки 32.

По данным оценки плодородия, технологических свойств и местопо­ложения земельных участков вначале разрабатывается шкала определе­ния баллов кадастровой оценки земель. На основании индексов диффе­ренциации чистого дохода определяются баллы кадастровой оценки.

Определение нормативной цены земли (денежная оценка) основы­вается на общем рентном доходе, слагающемся из абсолютного рентного дохода и дифференциального рентного дохода, образующихся при воз­делывании сельскохозяйственных культур и использовании земель, заня­тых многолетними насаждениями, природными луговыми землями.

В целях анализа рассчитываются образующийся общий рентный до­ход и «реализованный» рентный доход. Образующийся общий рентный доход на 1 га рассчитывается по формуле

РДо = У • Цк - З - З • Кн.р, где РД_о - общий рентный доход на 1 га, руб.;

У - урожайность культуры, продуктивность угодья, натуральных или кормовых единиц с 1 га;

Ц_к - расчетная кадастровая цена 1 т продукции, руб.;

З - совокупные нормативные затраты на производство и реализацию продукции, руб./га;

К_н._р - коэффициент нормы рентабельности.

Кадастровая цена единицы продукции (Цк) определяется по затратам производства в худших условиях (по «замыкающим затратам») по фор­муле

Цк = (З! + З • Кн.р + З • Ка.р) : У_ь

где З; - совокупные нормативные затраты на производство и реализацию продукции в сельхозпредприятиях, имеющих худшие условия земледе­лия, руб./га;

К_н._р - коэффициент нормы рентабельности (0,35);

Ка.р - коэффициент для определения величины абсолютной земельной ренты в кадастровой цене (0,10);

У_! - урожайность культуры в худших условиях, т/га.

По данным годовых отчетов о хозяйственной деятельности сель­хозпредприятий за последние 3 года на основании других подходов устанавливается средний (базисный) уровень урожайности сельскохо­зяйственных культур на пахотных землях, природных сенокосах и паст­бищах.

По типовым технологическим картам рассчитываются нормативные затраты на производство и реализацию продукции при среднереспубли­канских базисных уровнях урожайности, характеристиках технологиче­ских свойств земельных участков, характеристиках местоположения зе­мельных участков по отношению к внутрихозяйственным и сель­хозпредприятий по отношению к внехозяйственным пунктам реализации продукции и приобретения ресурсов.

Базисные показатели урожайности и затрат на основании данных ка­дастровой оценки затем дифференцируются по оцениваемым объектам (областям, районам, сельхозпредприятиям, земельных участков) в виде нормативных оценочных показателей.

Нормативная урожайность по оцениваемым объектам (У_!) определя­ется по формуле

У = Уб / ИУрср • ИУр_ь

где У_б - среднереспубликанская базисная урожайность культуры, т/га, ИУрср - среднереспубликанский индекс урожайности культуры по ка­дастровой оценке земель;

ИУр, - индекс урожайности оцениваемого объекта по кадастровой оцен­ке земель.

Нормативные затраты по оцениваемым объектам (З^ рассчитываются по формуле

З! = Зб / ИЗср • ИЗ!,

где Зб - среднереспубликанские базисные затраты на возделывание и ре­ализацию сельхозкультур, руб./га;

ИЗ_ср и ИЗ! - среднереспубликанский индекс затрат на возделывание сельскохозяйственных культур и индекс затрат на оцениваемом объекте по кадастровой оценке земель.

По указанной формуле затраты дифференцируются в случае, если не произошло существенных изменений в их структуре после кадастровой оценки земель. В случае серьезных структурных изменений норматив­ные затраты по оцениваемым объектам рассчитывают по формуле

З, = а + ЗП / ИП • ИП, + ЗСт / ИСт • ИСт, + ЗТр / ИТр • ИТр_ь

где а - недифференцируемая доля базисных затрат, руб./га;

ЗП, ЗСт, ЗТр - доля базисных затрат на выполнение соответственно по­левых, стационарных и транспортных работ;

ИП, ИСт, ИТр - среднереспубликанские индексы затрат соответственно на полевые механизированные работы, стационарные работы и транс­портные работы по кадастровой оценке земель;

ИП_Ь ИСт_ь ИТр! - индексы затрат на полевые, стационарные и транс­портные работы на оцениваемых участках по кадастровой оценке земель.

Для расчета «реализованного» рентного дохода в качестве кадастро­вых цен применяются фактические средние цены реализации продукции на момент денежной оценки.

На основании величин рентного дохода по сельскохозяйственным культурам определяется средний рентный доход по пахотным землям исходя из средней структуры посевных площадей.

Нормативная цена земли определяется методом капитализации рент­ного дохода по формуле

НЦЗ, = (РДо: • СК) П_ь

где НЦЗ! - денежная оценка объекта, руб.;

РД_о: - общий рентный доход с 1 га оцениваемого объекта, руб.;

СК - срок капитализации рентного дохода;

П - площадь оцениваемого объекта, га.

Во избежание получения отрицательной или нулевой цены земли для денежной оценки принимается общий рентный доход в размере не менее абсолютной земельной ренты, включенной в кадастровую цену и умно­женной на показатель урожайности на оцениваемом объекте.

Наиболее проблематично при денежной оценке земель определение срока капитализации рентного дохода. В мировой практике сложились два основных варианта. По первому за срок капитализации рентного до­хода принимается продолжительность активной жизни арендатора, обычно этот период составляет 20 лет. Таким образом, цена земли по первому варианту определяется как ожидаемый суммарный рентный до­

ход (сумма рент) за ряд лет.

По второму варианту цена земли рассчитывается как капитал, обеспе­чивающий получение годового дохода в размере земельной ренты при сложившейся ставке ссудного процента по долгосрочным кредитам или эффективности приложения капитала в отрасли. В странах Запада эти показатели составляют применительно к сельскому хозяйству 3 % годо­вых (срок капитализации - 33 года (100 % : 3 %)). Применительно к со­временным условиям Республики Беларусь, когда ставки ссудного про­цента складываются в значительной степени под влиянием инфляции, их можно принять на уровне не ниже 8 % (12,5 лет - срок капитализации рентного дохода).

В расчетные цены земель вводятся поправки, учитывающие местопо­ложение оцениваемых объектов в республиканской системе социальной инфраструктуры, загрязнение земель радионуклидами и другими загряз­нителями. Так, при уровне загрязнения 5-10 Ки/км² по цезию-137 в со­Л

четании с уровнем загрязнения 0,5-1,0 Ки/км по стронцию-90 денежная оценка земли снижается на 30 %. Диапазон изменения цены в зависимо­сти от технологических условий может достигать величины, эквивалент­ной изменению плодородия в 16 баллов. Изменение удаленности от 1 до 10 км эквивалентно изменению плодородия в 6 баллов. Цена земли су­щественно зависит от кадастровой оценки (табл. 3)

Зависимость цены 1 га пашни от качества почв (в баллах) при среднереспубликанских условиях и различных сроках капитализации (Т), у. е.

Цены земли определяются и записываются в белорусских рублях или в условных единицах, эквивалентных доллару США по курсу Нацио­нального банка.

Т	20	25	30	35	40	45	50	55	65	75
33 года	203	911	1690	2442	3175	3925	4686	5400	6918	8402
20 лет	123	572	1024	1441	1924	2379	2840	3273	4193	5092

Таблица 3.

Результаты кадастровой оценки земель оформляются в виде таб­личных и картографических материалов и пояснительного текста. В таб­лицы включаются те показатели характеристики и оценки рабочих участков, которые могут использоваться в качестве нормативной основы для дифференциации ставок земельного налога и решения практических задач организации и управления производством. В пояснительной запис­ке даются краткая характеристика использованных при оценке земель

материалов, пояснения по содержанию итоговых таблиц и общие реко­мендации по практическому использованию показателей оценки.

В перечень картографических материалов входят план (схема) разме­щения рабочих участков, картограмма почвенно-экологической бонити­ровки и картограмма кадастровой оценки рабочих участков.

После завершения работ во всех хозяйствах республики готовятся сводные материалы оценки в разрезе землепользований хозяйств, райо­нов и областей, которые согласовываются, утверждаются Комземом, ти­ражируются и направляются заинтересованным лицам и организациям для применения.

Универсальная система устойчивых во времени показателей поучаст- ковой кадастровой оценки земель является фундаментальной основой для решения в автоматическом режиме комплекса прикладных задач в сфере земельных отношений, управления земельными ресурсами, орга­низации, планирования и управления сельскохозяйственным производ­ством.

Организационно работа построена следующим образом. В информа­ционном центре земельно-кадастровых данных и мониторинга земель (ИЦЗем), функционирующем при Комземе, создан банк данных поучаст- ковой кадастровой оценки земель сельскохозяйственных предприятий республики и систематически выполняются работы по поддержанию по­казателей оценки на должном уровне достоверности и нормального функционирования базы данных оценки земель.

С участием научно-исследовательских учреждений и органов управ­ления определяется перечень прикладных задач, решаемых с применени­ем показателей кадастровой оценки земель. ИЦЗем с установленной пе­риодичностью или по специальным заказам производит необходимые расчеты, результаты которых представляет заинтересованным организа­циям для использования.

В числе задач, решаемых на основе материалов кадастровой оценки земель, важнейшими являются: энергетическая оценка земель, определе­ние ставок земельного налога, оптимизация размещения посевов сель­скохозяйственных культур, определение нормативных затрат труда и других ресурсов на возделывание сельскохозяйственных культур, обос­нование совершенствования зональной специализации сельхозпроизвод- ства и государственной поддержки аграрных товаропроизводителей.

Основная задача денежной кадастровой оценки на несельскохозяй­ственных землях заключается в том, чтобы обеспечить рациональное ис­пользование отведенных земель, установить размеры компенсации за не­дополучение продукции с отводимых площадей.

При изменении целевого использования отводимого участка необхо­димо определить потери сельскохозяйственного производства вслед­ствие такого отвода. Здесь за основу берется стоимость освоения новых земель взамен выбывших из оборота, так как площадь сельскохозяй­ственных земель не должна уменьшаться. Согласно постановлению Со­вета Министров Республики Беларусь № 1397 от 8 сентября 1999 г. «О возмещении потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного произ­водства», стоимость компенсации дифференцирована в зависимости от гранулометрического состава почв, кислотности, содержания фосфора и калия и т. д.

Денежная кадастровая оценка служит основой для исчисления зе­мельного налога и арендной платы за землю. Главными задачами введе­ния ежегодной платы за землю является обеспечение рационального ис­пользования и охраны земель экономическими методами, выравнивание экономических условий производства на разных по качеству землях, стимулирование предпринимательской деятельности и заинтересованно­сти в повышении продуктивности сельскохозяйственных земель, обеспе­чение поступления средств в бюджет местных Советов.

За землю, предоставленную в аренду, арендатор должен платить зе­мельный налог и дополнительную арендную плату за пользование зем­лей. Эта дополнительная плата, определяемая договором, должна вклю­чать затраты арендодателя на управление, охрану и улучшение каче­ственного состояния предоставленного в аренду участка.

В Республике Беларусь принят закон «О платежах за землю», соглас­но которого целью платы за землю является обеспечение экономически­ми методами рационального использования, формирование средств на землеустройство, повышение качества земель, их охрану, а также соци­альное развитие села.

Плата за землю осуществляется всеми собственниками, землевла­дельцами, землепользователями и арендаторами. Объектом налогообло­жения является земельный участок. Налогом облагаются земли сельско­хозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, обороны и иного назначения, лесного и водного фонда. На землях с содержанием цезия-137 более 5 Ки/км или стронция-90 более

Л

0,5 Ки/км по земельный налог не взимается.

Плата за землю взимается ежегодно в формах земельного налога и арендной платы. Размер налога на сельскохозяйственные земли опреде­ляется по данным кадастровой оценки земель, а на другие земли - в раз­мере установленной ставки за 1 га.

В документацию по денежной оценке земель входят базисные вели-

чины дифференциальной ренты, показатели оценки каждого участка и по видам земель, картограммы ценности земель, пояснительная записка.