20. Рента и рента на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Рента — это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.

Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:

• бессрочно (постоянная рента);

• на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

При продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику.

21. Наследование и дарение жилого помещения.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение.

запрещается заключение договоров дарения:

• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

• работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

• государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

• в отношениях между коммерческими организациями.

Наследование недвижимого имущества.

Переход права собственности на недвижимое имущество вследствие смерти собственника осуществляется по наследству.

• Наследование — нерыночная операция с недвижимостью. наследование недвижимого имущества возможно по завещанию и по закону и регулируется положениями специального раздела гражданского законодательства, посвященного наследованию;

• вступление наследника в права собственника недвижимого имущества обусловлено государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

22. Операции с недвижимостью в составе предприятия.

Приватизация — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Акционирование - способ приватизации государственных и муниципальных предприятий (далее - государственные предприятия) путем преобразования их в ОАО. Широкое развитие в РФ получило с 1992 г.

Создание АО в процессе приватизации существенно отличается от обычного порядка учреждения хозяйственных обществ (см. Акционерные общества) тем, что не предусматривает объединение капиталов различных лиц для формирования уставного капитала общества, как это имеет место при традиционном способе создания общества. Экономическую основу АО, возникающего при

приватизации, составляет имущество, закрепленное за соответствующим предприятием на праве хозяйственного ведения и являющееся государственной или муниципальной собственностью. Стоимостью этого имущества определяется размер уставного капитала общества, и на соответствующую сумму выпускаются акции, размещаемые между физическими и юридическими лицами. Все это определяет особенности порядка создания АО в процессе приватизации, начиная от принятия решений об их создании и включая условия выпуска, размещения акций и многое другое, что нашло отражение в законодательстве о приватизации. В период с 1992 г. до середины 1997г. А. проводилось в соответствии с Законом РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", Указами Президента РФ от 1 июня 1992 г. № 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества"; от 24 декабря 1993 г. №2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"; от 22 июля 1994 г. № 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года", а также в соответствии с другими правовыми актами, изданными в развитие Закона. Со 2 августа 1997 г. действует ФЗ РФ от 21 июня 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Государственной программой приватизации, принимаемой в виде федерального закона, определяются приоритеты в осуществлении приватизации государственного имущества, ограничения при ее проведении, порядок отчуждения государственного имущества в. собственность физических и юридических лиц, в том числе размещения (продажи) акций создаваемых АО, определения льгот, предоставляемых работникам предприятий, преобразуемых в ОАО, и ряд других принципиальных положений. Детальная регламентация процесса А. осуществляется также постановлениями Правительства РФ и нормативными актами других федеральных органов (главным образом Госкомимущества РФ), издаваемыми в. пределах их компетенции.

Основные особенности создания АО на базе приватизируемых предприятий сводятся к следующему.

а) Инициатива в проведении приватизации государственного предприятия, а соответственно в создании на его основе АО, может исходить от Правительства РФ, федерального органа по управлению государственным имуществом и других федеральных органов, имеющих соответствующие полномочия (в отношении объектов федеральной собственности), от органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по объектам, находящимся в их ведении), а также от физических и юридических лиц.

б) В качестве учредителей создаваемых АО выступают соответственно от имени РФ, субъекта РФ или муниципального образования органы по управлению государственным или муниципальным имуществом.

в) Непосредственная подготовка предприятия к А. и проведение его осуществляются комиссией по приватизации, создаваемой соответствующим органом по управлению имуществом. В ее состав входят представители указанного органа, финансовой и других государственных структур, указанных в Законе. Своих представителей в состав комиссии могут направлять органы самоуправления по месту нахождения предприятия, его работники, а также территориальный антимонопольный орган.

г) Преобразование государственного предприятия в АО осуществляется в соответствии с планом приватизации, подготавливаемым комиссией по согласованию с общим собранием работников предприятия и утверждаемым органом по управлению имуществом. В плане определяются способ и сроки преобразования предприятия в АО, величина его уставного капитала, льготы, предоставляемые работникам, категории (типы) и номинальная стоимость акций общества, способы и сроки их продажи. План приватизации должен соответствовать типовому плану, утверждаемому Правительством РФ. Устав такого общества разрабатывается также на основе типового и утверждается органом по управлению имуществом.

д) При А. предприятий их работники и приравненные к ним лица (пенсионеры, имеющие определенный стаж работы на данном предприятии, и др.) пользуются льготами в приобретении и оплате акций. Ранее действовавшее законодательство предусматривало 3 варианта льгот . Закон о приватизации предусматривает возмездное

размещение акций; льготы, предоставляемые работникам акционируемого предприятия, должны предусматриваться Государственной программой приватизации, разработанной на его основе.

Помимо указанных льгот действуют предусмотренные законодательством меры социальной защиты работников акционируемых предприятий. Так, при преобразовании государственного унитарного предприятия в ОАО запрещается увольнять более чем 10% работников предприятия в течение 6 месяцев, предшествующих принятию соответствующего решения: созданное в результате такого преобразования общество отвечает по обязательствам, содержащимся в коллективном договоре, действовавшем до акционирования, и т.д.

Реструктуризация кредитного долга – это процедура, которая предусматривает пересмотр банком, по заявлению заемщика, условий и порядка выплаты кредита. Реструктуризация долга необходима тогда, когда условия жизни заемщика изменились настолько (например, ему перестали вовремя платить заработную плату), что выплачивать заем на основаниях, прописанных в заключенном кредитном договоре, он не может в силу объективных причин. Поэтому, если вы решаетесь брать кредит в банке (неважно, на сколько лет), обязательно стоит поинтересоваться в каких случаях и на каких условиях выбранная вами кредитная организация, при необходимости, осуществит реструктуризацию вашего долга.

Понятие реструктуризации, участники, процедура 

Реструктуризация долга по кредиту – это изменение условий действующего кредитного договора (например, изменение процентной ставки, сроков, графика платежей и т.д.). Как правило, реструктуризация оформляется заключением дополнительного соглашения к действующему кредитному договору. Безусловно, что для того, чтобы банк осуществил реструктуризацию долга, необходимо убедить кредитную организацию, что для заемщика это крайне необходимо.

Следовательно, если у заемщика нет особых финансовых затруднений, а реструктуризация ему необходима исключительно для того, чтоб направить образовавшийся излишек денег на какой-либо иной проект, то банк в данной процедуре откажет. Не стоит пытаться обмануть кредитное учреждения – банк все равно выяснит, является ли приобретенная недвижимость единственным местом проживания заемщика, или для него это просто удачное вложение капитала. В первом случае банк пойдет навстречу заемщику, а вот во втором, реструктуризация мало возможна.