Задача № 7

Земельна ділянка здається в оренду на 10 років за відсотковою ставкою у розмірі 12 % річних. Поточний дохід залишається постійним і становить 9,6 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 25 %. Визначити коефіцієнт капіталізації та поточну вартість ділянки.

Рішення:

Необхідна ставка віддачі: 0,12.

Приріст вартості:

0,25 · [(0,12 : (1,12¹⁰ – 1)] = 0,25 · 0,056984164 = 0,014246041.

Коефіцієнт капіталізації: 0,12 – 0,014246041 = 0,105753959.

Поточна вартість ділянки: 9,6 : 0,105753959= 90,777 тис. грн.

Вартість на момент перепродажу: 90,777  1,25= 113,47 тис. грн.

Крім розглянутих методів розрахунку коефіцієнтів капіталізації та оцінки нерухомості, існують і інші методи, застосування яких обумовлено різницею у способах фінансування угод з об’єктами нерухомості. Далі розглянемо ці методи.

Світова практика угод з нерухомістю часто передбачає їх реалізацію із залученням іпотечного кредитування, тобто кредитування під заставу майна. У подібних випадках кажуть, що застосовується фінансовий левередж, або важіль (financial leverаge). Властивість фінансового левереджу (фінансового важеля) полягає в тому, що виникає можливість використати капітал, взятий у борг, для інвестицій, які приносять прибуток більший, ніж виплачений відсоток за одержаний кредит.

Інвестиції в нерухомість у випадку залучення кредитів можуть бути представлені двома частинами: іпотечний кредит та власний капітал. Ставка капіталізації цих двох частин повинна задовольнити вимоги ринкового доходу з урахуванням ризику вкладень капіталу в інвестиції. Тому сама ставка капіталізації також включає в себе: іпотечну постійну та ставку капіталізації на власний капітал.

Іпотечна постійна — це відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту.

Ставка капіталізації на власний капітал — це відношення щорічних грошових надходжень (до виплати податків) до суми вкладених власних коштів інвестора.

У тих випадках, коли ставка щорічних фінансових вигід від нерухомості, яка придбавається із залученням позичкових коштів, перевищує відсоток за кредит, левередж є позитивним. Якщо дохідність по придбаній нерухомості не перевищує відсоток за залученими коштам, левередж є негативним. У випадках, коли нерухомість дає дохід, рівний відсотку за кредит, левередж є нейтральним.

Далі розглянемо розрахунок фінансового левереджу.

Сутність фінансового левереджу (важеля) полягає в тому, що виникає можливість використовувати капітал, взятий у борг під фіксований відсоток, для інвестицій, які дають прибуток більший ніж відсоток за кредит.

Ідею фінансового важеля формально можна подати за формулами, використавши такі економічні компоненти:

П_r — прибуток після виплати податків;

Е — власний капітал;

D — довгострокова заборгованість;

і — відсотки з довгострокової заборгованості;

R — ставка дохідності власного капіталу;

r — ставка дохідності інвестованого капіталу (власний капітал + довгострокова заборгованість).

Далі визначимо ставку дохідності власного капіталу:

R = П_r : Е.

Чистий прибуток представимо через його складові:

П_r = (Е + D) r – D і,

де (Е + D) r — прибуток на всю суму інвестованого капіталу; D і — відсоткові платежі за непогашені частки довгострокового боргу з урахуванням податку.

Відповідно формулу ставки дохідності власного капіталу подамо у такому вигляді:

R = [(Е + D) r – D і ] : Е = r + (D : Е) (r – і).

Формула (6.7) показує ефект важеля, який представлений позитивною величиною — другим доданком, тобто відношенням позичкового капіталу та власного капіталу, помноженим на різницю між прибутком від чистих активів і вартістю оплачених відсотків по кредитах з урахуванням податку. Таким чином, зав­дяки залученим коштам (D) дохідність власного капіталу швидко зростає за умови, що r > і.

Розглянемо чотири варіанти використання фінансового важеля за умови, що і = 8 %; r =12 %.

1. D = 0; Е = 100 тис. грн; R = 12 + 0 : 100 · (12 – 8) = 12 %.

2. D = 25 тис. грн;

3. Е = 75 тис. грн; R = 12 + 25 : 75 · (12 – 8) = 13,33 %.

4. D = 50 тис. грн; Е = 50 тис. грн; R = 12 + 50 : 50 · (12 – 8) = 16 %.

5. D = 75 тис. грн; Е = 25 тис. грн; R = 12 + 75 : 25 · (12 – 8) = 24 %.

Як видно з прикладу, за вартості позичкового капіталу після виплати відсотків за кредит 8 % та наявності реальної можливості за нормальних умов одержати 12 % прибутку після виплати податків на інвестиційні чисті активи, ставка дохідності власного капіталу у першому випадку становила також 12 %, оскільки бор­гу немає, то весь прибуток є власним капіталом.

Якщо частка боргу в структурі капіталу збільшується, то ставка дохідності власного капіталу зростає, бо в кожному випадку дохідність інвестицій перевищує вартість сплачених банку відсотків.

Для визначення вартості об’єкта нерухомості коефіцієнт капіталізації можна визначити як середньозважену величину з очікуваних ставок доходу на вкладення кожного учасника даного інвестиційного проекту (кредитора та інвестора). Такий метод одер­жав назву інвестиційної групи. При використанні цього методу передбачається, що відшкодування інвестованого капіталу не є обов’язковою умовою у сучасний момент, тому в даному разі враховується лише поточна дохідність і не беруться до уваги відрахування на амортизацію кредиту та відшкодування власного капіталу. Повернення всього інвестованого капіталу здійсниться під час його перепродажу через невизначений час у майбутньому.