1 Теоретические основы оценки рыночной стоимости
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия
В нашей стране необходимость оценки недвижимости возникла после распада Советского Союза, поскольку экономика страны перешла на рыночные условия. Первоначально оценка осуществлялась энтузиастами, расчеты которых не основывались ни на какой правовой основе. Позднее при проведении малой приватизации возникла необходимость оценки недвижимости, а это в свою очередь потребовало принять нормативно-правовую документацию, на основании которой впоследствии осуществлялась приватизация крупных государственных предприятий.
В нашей стране возникла потребность экспертной оценки бизнеса для действующих предприятий. Сегодня оценка недвижимости актуальна и для обычных граждан страны и для отечественного бизнеса. Специалист по оценке объектов недвижимости стал ключевой фигурой на рынке недвижимости. Основными заказчиками работ по оценке недвижимости являются инвестиционные фонды, банки, предприятия, фирмы и компании. Для простых граждан необходимость оценки недвижимости возникает для получения кредита для покупки жилья. Для субъектов всех видов собственности оценка недвижимости еще является новшеством, однако, в Европе для проведения любых операций с недвижимостью необходима оценка недвижимости, проведенная профессиональным оценщиком, к которому предъявляются серьезные требования. Это обусловлено тем, что оценщик оказывает влияние на изменение направления потока финансов инвесторов в одну или другу сторону, выступая в роли «регулировщика». Кроме того, необходимость оценки недвижимости возникает в случае принятия решения привлечения пайщиков или выпуска дополнительных эмиссий акций. Помимо этого собственники обращаются к оценщикам с целью:
повышения эффективности управления организацией;
принятие обоснованных инвестиционных или управленческих решений;
определение стоимость убытков;
купли-продажи всей компании или её отдельных частей;
переоценки с отражением в бухгалтерских документах;
реорганизации предприятия [3].
Целью данной дипломной работы является формирования уставного капитала при реорганизации агентства недвижимости «Своя квартира», именно поэтому хочется более подробно пояснить, что представляет собой «реорганизация».
Реорганизация юридического лица – это преобразование юридического лица в другое (другие) юридические лица. В гражданском законодательстве отсутствует определения понятия реорганизации, но по своей сути реорганизация представляет собой специфический способ прекращения существующих и образования новых юридических лиц, основанный на универсальном правопреемстве (т.е. передаются не отдельные права и обязанности, а весь их комплекс; кроме того, юридическое лицо-правопреемник не вправе отказаться от принятия обязательств реорганизуемой организации)[5].
Цели реорганизации:
расширение бизнеса (вертикальное и горизонтальное), формирование уставного
капитала;
повышение рентабельности за счет оптимизации издержек и других
"синергетических" эффектов;
повышение устойчивости бизнеса за счет диверсификации, в том числе приобретения
антициклических или балансирующих активов;
увеличение доли рынка[6].
Для проведения реорганизации необходима оптимальная правовая база, призванная обеспечить достижение необходимого результата. Порядок проведения реорганизации установлен в нескольких законодательных актах, прежде всего: Гражданский кодекс РФ, специальные законы об организационно-правовых формах юридических лиц "Об акционерных обществах" и "Об обществах с ограниченной ответственностью", ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", Налоговый кодекс РФ и т.д. Следует обратить внимание на способы реорганизации:
добровольный (по решению участников);
разрешительный (с согласия государственных органов);
принудительный (по решению уполномоченных органов государственной власти или
суда).
Реорганизация, по своей сути, является прекращением или сменой организационно-правовой формы предприятия. Под организационно-правовой формой предприятий подразумевается комплекс юридических, правовых, хозяйственных норм, определяющих характер, условия, способы формирования отношений между собственниками предприятия, а также между предприятием и внешними по отношению к нему субъектами хозяйственной деятельности и органами государственной власти. По правовому статусу (организационно-правовым формам) предприятия можно разделить на: хозяйственные товарищества(полные товарищества, товарищества на вере) и общества( общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной отвественностью), производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия (унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления), индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица. Процедура реорганизации предприятия (юридического лица) проводиться в следующих формах, представленных на рисунке 1, а именно:
слияние;
присоединение;
разделение;
выделение;
преобразование[7].
Формы реорганизации юридических лиц
С прекращением одного или нескольких реорганизуемых юридических лиц
Выделение
Разделение
Присоединение
Преобразование
Рисунок 1 – Формы реорганизации предприятия
Слияние - это создание нового общества с передачей ему всех прав и обязанностей двух или нескольких обществ и прекращением последних. Целью слияния является легальное укрупнение бизнеса.
Присоединение - это прекращение одного или нескольких обществ с передачей всех их прав и обязанностей другому обществу. Основное отличие от слияния в том, что компания-правопреемник не создается заново – она уже существует и присоединяет к себе одну или несколько компаний. Целью присоединения является укрупнение бизнеса или присоединение дочерних компаний, перевод активов к присоединяемой компании.
Разделение - это прекращение общества с передачей всех его прав и обязанностей вновь созданным обществам. Основная цель – раздел активов компании между собственниками.
Выделение - это создание одного или нескольких обществ с передачей ему/им части прав и обязанностей реорганизуемого общества без прекращения последнего. Основная цель – выделение активов, их очистка или открытие нового направления в деятельности.
Преобразование - это переход от одной организационно-правовой формы юридического лица к другой (например, от ИП к ООО). Это самая распространенная форма реорганизации, цель которой, как правило, участие в программах государственных закупок и контрактов, где форма акционерного общества дает больше шансов на победу в тендерах.
Реорганизация часто является удобным способом решения целого ряда проблем предприятия, причем, способом, весьма востребованным. В свою очередь, преобразование, а точнее реорганизация в форме преобразования, является одной из пяти установленных законодательством РФ форм реорганизации предприятия. Суть реорганизации в форме преобразования заключается в том, что одно предприятие прекращает свою деятельность и на его основе создается другое предприятие другой организационно-правовой формой, которая становится единственным правопреемником реорганизуемого таким образом предприятия.
При реорганизации общества в форме присоединения к нему другого общества первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного общества.
Реорганизация в форме преобразования осуществляется в тех случаях, когда необходимо сменить организационно-правовую форму (ОПФ) предприятия на более соответствующую стратегии ее дальнейшей деятельности, оптимизировать те или иные бизнес-процессы, решить другие финансовые и организационные задачи. К примеру, преобразование ООО или ЗАО в ОАО, как правило, происходит в том случае, когда предприятие рассчитывает привлечь дополнительные инвестиции извне. Наоборот, преобразование ОАО в ООО целесообразно для избежания крупных штрафных санкций при несоблюдении сроков регистрации выпуска акций в Федеральной службе по финансовым рынкам РФ (ФСФР). Нередко имеет место, скажем, преобразование в ОАО муниципальных или государственных унитарных предприятий или преобразование учрежденных в сельском хозяйстве на волне модных веяний ОАО и ЗАО в привычные сельскохозяйственные производственные кооперативы (колхозы).
Так же следует отметить, что преобразование предприятия может происходить и в принудительном порядке. Скажем, если число участников ООО превысит 50 человек, то оно должно быть либо ликвидировано либо преобразовано в ОАО или производственный кооператив[1]. Законодательство РФ накладывает определенные ограничения на преобразование юридических лиц. Так хозяйственные общества (то есть ООО, ОДО, ЗАО и ОАО) могут преобразовываться в хозяйственные общества (ООО, ОДО, ЗАО и ОАО) и производственные кооперативы, но не могут преобразовываться в хозяйственные товарищества (полные или на вере). ОАО и ЗАО могут так же быть преобразованы в некоммерческую организацию (некоммерческое партнерство). Примечательно, что изменение типа акционерного общества (то есть преобразование ОАО в ЗАО и ЗАО в ОАО) не является реорганизацией в форме преобразования, осуществляется путем внесения соответствующих изменений в устав общества.
В данной дипломной работе мы рассматриваем ситуацию, когда предприятие сменило организационно-правовую форму с индивидуального предприятия (ИП), на общество с ограниченной ответственностью (ООО).
Общество с ограниченной ответственностью (общепринятое сокращение — ООО) -учрежденное одним или несколькими юридическими и/или физическими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделён на доли; участники общества отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества. Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Общество считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации юридических лиц. Общество создается без ограничения срока и несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, не отвечает по обязательствам своих участников.
Участниками общества могут быть граждане и юридические лица. Общество может быть учреждено одним лицом, которое становится его единственным участником. Общество может впоследствии стать обществом с одним участником. Число участников общества не должно быть более пятидесяти.
Уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости долей его участников. Оплата доли в уставном капитале общества может быть осуществлена помимо денег ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами[1].
Не допускается внесение в уставный капитал некоторых видов имущества (имущественных прав), в частности:
заемных средств и находящегося в залоге имущества (для страховщика);
права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
арендные права по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в
соответствие с Лесным кодексом РФ или если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся;
недвижимое имущество арендные права на землю без согласия собственника (для
государственных или муниципальных предприятий);
виды имущества или имущественные права, которые установлены уставом самого
общества.
Судебная практика по вопросу оплаты уставного капитала неденежными средствами указывает на следующие обстоятельства:
Имущество, внесенное в качестве оплаты доли в уставном капитале ООО, является
собственностью этого общества.
Лицо утрачивает право собственности на имущество, которым оплачивается доля в
уставном капитале ООО, с момента внесения такого имущества в уставный капитал и государственной регистрации общества.
Доля в уставном капитале ООО не может быть оплачена имуществом, которое будет
создано в будущем.
Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью может быть
оплачена векселем.
Размер уставного капитала общества должен быть не менее чем десять тысяч рублей. Размер уставного капитала общества и номинальная стоимость долей участников общества определяются в рублях. Уставный капитал общества определяет минимальный размер его имущества, гарантирующего интересы его кредиторов. Размер доли участника общества в уставном капитале общества определяется в процентах или в виде дроби. Денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно.
В случае оплаты долей в уставном капитале общества не денежными средствами участники общества и независимый оценщик солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости имущества, внесенного для оплаты долей в уставном капитале общества в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или внесения в устав общества .
Уставом общества могут быть установлены виды имущества, которое не может быть внесено для оплаты долей в уставном капитале общества[1].
Общество с ограниченной ответственностью является самой распространенной организационно-правовой формой предпринимательской деятельности. По данным Федеральной налоговой службы, число действующих юридических лиц по состоянию на 1 июня 2006 г. составило 3,7 млн., из них 85% — общества с ограниченной ответственностью и 8,2% — акционерные общества. Существуют определенные обстоятельства которые превращают ООО в наиболее привлекательный для ведения бизнеса вид коммерческой организации, а именно:
отсутствие необходимости выпуска и размещения акций;
возможность достаточно быстро (правда, за счет «внутренних резервов» участников)
увеличить уставный капитал;
высокая степень конфиденциальности осуществления бизнеса в связи с отсутствием
необходимости раскрывать информацию о своей деятельности;
установленное ограничение на вхождение в состав участников посторонних лиц,
обеспечиваемое необходимостью указания в уставе на возможность перехода доли участия к третьим лицам, что предохраняет общество от «корпоративных захватов», а участников — от потери контроля над ним;
возможность исключения из общества участника, делающего невозможной или
существенно затрудняющего деятельность общества;
более простой порядок управления, в том числе возможность проведения любого
(включая годовое) общего собрания в заочной форме, и пр.