1.3 Методика расчета ставки дисконтирования и ставки капитализации

Оценка доли собственности в компании равна текущей стоимости будущих доходов от этой доли собственности. Все оценочные подходы определяют текущую стоимость будущих доходов от собственности — одни более непосредственно, чем другие. Процедура расчета рыночной стоимости предприятия в рамках доходного подхода предполагает:

• знание теории денег во времени;

• определение коэффициента капитализации;

• процент дисконтирования.

В основе концепции стоимости денег во времени лежит следующий основной принцип: доллар сейчас стоит больше, чем доллар, который будет получен в будущем, например через год, так как он может быть инвестирован и это принесет дополнительную прибыль. Данный принцип является наиболее важным положением во всей теории финансов и анализе инвестиций. Будущая стоимость денег представляет собой ту сумму, в которую превратятся инвестированные в настоящий момент денежные средства через определенный период времени с учетом определенной процентной ставки. Определение будущей стоимости денег связано с процессом наращения (compounding) начальной стоимости, который представляет собой поэтапное увеличение вложенной суммы путем присоединения к первоначальному ее размеру суммы процентных платежей[5]. Другими словами это концепция, на которой основано предположение о том, что деньги должны приносить процент — ценность сегодняшних денег выше, чем ценность той же суммы, получаемой в будущем. «Золотое» правило бизнеса гласит: Сумма, полученная сегодня, больше той же суммы, полученной завтра.

Еще один немаловажный показатель для определения стоимости коммерческой недвижимости это определение коэффициента капитализации. Ставка капитализации – это норма дохода отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью обекта оценки, показатель отражающий отношения ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимого имущества предприятия. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Ставка капитализации разделяет доход на две части:

• возмещение капитальных вложений в недвижимость;

• получение дохода от владения объектом.

Метод капитализации доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если потоки доходов нестабильны, объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта, нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации[11].

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

_, (1)

где С- стоимость объекта недвижимости, руб.;

ЧОД – чистый операционный доход, руб.;

R_кап – коэффициент капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

• метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных

затрат;

• метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы (собственный

и заемный капитал);

• метод рыночной экстарции (рыночной выжимки).

Для начала рассмотрим методику определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

, (2)

где R_кап – коэфициент капитализации;

R_{дох кап} – ставка дохода на капитал;

Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов);

R_{норм возвр} – норма возврата капитала;

Ставка дохода на капитал ( R _{дох кап} ) строится чаще всего методом кумулятивного построения, где суммируются: безрисковая ставка дохода, премии за риск вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Расчет премий за риски:

• надбавка за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью.

Существуют  три  способа  расчета  нормы  возврата  капитала (R_{норм возвр} ) :

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда),

его иногда называют аннуитетным методом;

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод

Хоскольда ).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

, (3)

где n – оставшийся срок экономической жизни, лет.

Метод Инвуда. Используется, если сумма возврата капитала реин­вестируется по ставке доходности инвестиции. 

, (4)

где SFF – фактор фонда возмещения SFF = Y/((1+Y)ⁿ-1);

Y – ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда.  Используется в тех случаях, когда ставка до­хода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.

, (5)

где Y_б – безрисковая ставка.

Снижение стоимости недвижимости ( Δ), которое произойдет через п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.

Δ = 0, если стоимость объекта оценки не изменится,

Δ = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится,

Δ = – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки.Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

, (6)

где ЧОД_i – чистый операционный доход i-того объекта-аналога, руб.;

С_i – цена продажи i-того объекта-аналога, руб.

Еще один из методов рассчета ставки капитализации это методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:

, (7)

где R_m – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга, руб.;

К – сумма ипотечного кредита, руб.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

, (8)

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, (9)

где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Из всего вышепредставленного стоит отметить, что, не рассчитав ставку капитализации на объект недвижимости, попросту не представляется возможным получить данные об эффективности инвестированного капитала в него. Получив все необходимые данные, можно без проблем сделать расчет ставки капитализации.

Следующий показатель необходимый для рассчета стоимость объекта недвижимости доходным подходом это коэффициента дисконтирования.

Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной и выплаченной в будущем.

, (10)

где i — процентная ставка;

n — количество периодов.

Существует несколько методов определения коэффициента дисконтирования:

• Метод кумулятивного построения;

• Метод сравнения альтернативных инвестиций;

• Метод выделения;

• Метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

, (11)

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод доста точно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции пред положений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализа ции) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при опреде ленных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких со поставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

• моделирование для каждого объектааналога в течение определенного периода времени

по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обработать любым приемлемым стати стическим или

экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений[9].

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

Любые, даже самые сложные, операции дисконтирования сводятся к формуле дисконтирования:

, (12)

где PV – будущая стоимость,руб.;

FV – текущая стоимость, руб.;

i – ставка дисконтирования;

n – срок (число периодов);

Когда становится известна ставка дисконтирования, то можно получить стоимость коммерческой недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков имеет свой алгорит расчета:

Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

• тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о

доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

• изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его

основных характеристик;

• прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков рассчитывается несколь ко видов дохода от объекта:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• денежный поток до уплаты налогов;

• денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми

обязательствами);

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и

реконструкцию;

• облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

• поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и

налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

• экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом,

поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

• капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для

получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии.

• платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга)

необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

• предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из

действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

, (13)

ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с

недвижимостью, (14)

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита +

+Прирост кредитов, (15)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты

налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости, (16)

Далее рассчитаем стоимость реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

• назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состоя ния рынка, из

мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

• принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период

владения;

• капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода,

с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).