- •Введение
- •1 Теоретические основы оценки рыночной стоимости
- •Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия
- •Проблемы оценки коммерческой недвижимости
- •1.3 Методика расчета ставки дисконтирования и ставки капитализации
- •2 Расчет рыночной стоимости ооо «своя квартира» для формирования уставного капитала
- •2.1 Описание ооо «Своя квартира» с определением износа
- •2.2 Расчет рыночной стоимости ооо «Своя квартира» затратным подходом
- •2.3 Расчет рыночной стоимости предприятия «Своя квартира» затратным подходом
- •2.4 Расчет рыночной стоимости ан «Своя квартира» с применением доходного
- •2.5 Согласование результатов итоговой стоимости ан «Своя квартира»
- •2 666 150 Рублей (с учетом округления) заключение
- •Список использованных источников
2.4 Расчет рыночной стоимости ан «Своя квартира» с применением доходного
подхода
Таблица 12 - Исходные данные для расчета стоимости доходным подходом
Наименование показателей |
Показатель |
Площадь, м2 |
66,8 |
Коэффициент загрузки -В первые два года, % -В последующие годы, % |
69 90 |
|
|
Продолжение таблицы 12 |
|
Арендная плата за пользование |
|
-Помещением (месяц), руб. |
30 000 |
-Увеличение арендной платы в год, % |
3 |
Амортизация (год), % |
2 |
Налог на имущество, % |
1,0 |
Земельный налог, % |
0,6 |
- увеличение земельного налога в год, % |
3 |
Налог на прибыль, % |
20 |
Ставка дисконтирования, % |
20 |
Холдинговый период, лет. |
10 |
Стоимость ОО в конце холдингового периода, руб. |
4 000 000 |
Расходы на продажу, руб. |
80 000 |
Ставка реверсии, % |
13 |
Продолжительность реконструкции, месяц |
3 |
Затраты на реконструкцию, руб/м2 |
200 |
Операционные расходы (месяц), руб/м2 |
40 |
- увеличение операционных расходов в год, % |
6 |
Таблица 13 – Расчет рыночной стоимости ООО «Своя квартира» доходным подходом
Год |
ПВД |
ДВД |
Операционные расходы |
ЧОД |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
1 |
360 000 |
248 400 |
32064 |
216336 |
2 |
370 080 |
255 355,2 |
33987,8 |
221367,4 |
3 |
381 924 |
343 731,6 |
36027,1 |
307704,5 |
|
||||
Продолжение таблицы 13 |
||||
4 |
393 381,7 |
354043,5 |
38188,7 |
315854,8 |
5 |
405 183,1 |
364664,8 |
40480 |
324184,8 |
6 |
417338,6 |
8375604,7 |
42908,8 |
332695,9 |
7 |
429 858,8 |
386872,9 |
44196,1 |
342676,8 |
8 |
442 754,6 |
398479,1 |
46847,8 |
351631,3 |
9 |
456 037,2 |
410433,5 |
49658,7 |
360774,8 |
10 |
469 718 |
422746,2 |
52638,2 |
370108 |
Продолжение таблицы 13 |
||||
Год |
Затраты на реконструкцию |
Остаточная стоимость |
Амортизация |
Налог на имущество |
1 |
6 |
7 |
8 |
9 |
1 |
40080 |
176256 |
3525,1 |
1762,6 |
2 |
|
221367,4 |
4427,4 |
2213,7 |
3 |
|
307704,5 |
6154,1 |
3077,1 |
4 |
|
315854,8 |
6317,1 |
3158,5 |
5 |
|
324184,8 |
6483,7 |
3241,9 |
6 |
|
332695,9 |
6653,9 |
3327 |
7 |
|
342678,8 |
6853,3 |
3427 |
8 |
|
351631,3 |
7032,6 |
3516,3 |
9 |
|
360774,8 |
7215,5 |
3607,7 |
10 |
|
370108 |
7402,2 |
3701,1 |
Продолжение таблицы 13 |
||||
Год |
Налог на землю |
Прибыль налогооблагаемая |
Налог на прибыль |
Прибыль чистая |
1 |
10 |
11 |
12 |
13 |
Продолжение таблицы 13 |
||||
1 |
40,08 |
170928,3 |
34185,7 |
136742,6 |
2 |
41,3 |
214685,1 |
42937 |
171742,1 |
3 |
42,5 |
298430,9 |
59686,2 |
238774,7 |
4 |
43,8 |
306335,6 |
61267,2 |
245068,3 |
5 |
45,1 |
314414,1 |
62882,8 |
251513,4 |
6 |
46,5 |
322668,5 |
64533,7 |
258134,8 |
7 |
47,9 |
332348,6 |
66469,7 |
265878,8 |
8 |
49,3 |
341033,1 |
68206,1 |
272826,5 |
9 |
50,8 |
349900,8 |
69980,1 |
279920,6 |
10 |
52,3 |
358952,5 |
71790,5 |
287162 |
Продолжение таблицы 13 |
||||
Год |
Ставка дисконтирования |
PV |
|
|
1 |
14 |
15 |
|
|
1 |
0,833333 |
13952,1 |
|
|
2 |
0,833333 |
143123,4 |
|
|
3 |
0,833333 |
198953,8 |
|
|
4 |
0,833333 |
204223,5 |
|
|
5 |
0,833333 |
209609,3 |
|
|
6 |
0,833333 |
215112,3 |
|
|
7 |
0,833333 |
221565,6 |
|
|
8 |
0,833333 |
227355,3 |
|
|
9 |
0,833333 |
233267,1 |
|
|
10 |
0,833333 |
239301,5 |
|
|
Итого |
20064463,9 |
|||
Реверсия объекта находится как стоимостю объекта в конце холдингового периода за вычетом затрат на продажу объекта оценки и умножается на ставку дисконтирования.
Реверсия = (4 000 000 руб. – 80 000 рублей) * 0,294588 (13%) = 1 154 785 рублей.
Соо = 1 154 785 + 2 006 463,9 = 3 161 250 рублей
Рыночная стоимость общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», найденная с применением доходного подхода, метода дисконтирования денежных подходов, равна 3 161 250 рублей.